美国为什么不会出现土地兼并?
美国土地所有权目前主要在谁手里?除了国家外的,是集中还是分散?美国土地所有权有什么权利与义务?有什么价值?如果有超级大农场主,收益是什么样的,如果在城市繁华地区...
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美国有土地兼并,但是这个事情不是很致命,古代中国是个农业国,大多数国民都是靠种地养活自己,这个时候土地兼并就是致命的,而美国现在实在不能算是个农业国,土地兼并也就没有那么致命了,但是不是说美国没有其他的剥削方式。随着时代的进步,剥削方式也跟着进步了,多重剥削方式组合起来,最终也会导致底层百姓活不下去。
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乖吾 - 1 个点赞 👍
封建主义社会土地兼并当地主收租最赚钱,美国是个高度发达资本主义社会,资本家可比地主赚钱多了。
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小丑竟是我自己 - 0 个点赞 👍
有没有一种可能,就是说美国本来就是地主模式。
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风花雪月 - 1154 个点赞 👍
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古德毛宁 - 744 个点赞 👍
其实有钱人里有一种意识。
叫做持有成本。
简单来说,你买个电瓶车,你的持有成本就很低,仅相当于电瓶车每年的折旧费用,第一年的免费上牌和一年50元的保险金。你骑电瓶车的成本是所有交通工具上最低的。即使你每天都骑,你也只是承担每天几毛钱的电费,和一两块钱的折旧费用而已。更换刹车片,换轮胎这些都是一年才有一两次的。公交车最低都必须两元起步了。
但是买汽车就不一样,要上牌,有保证驾照有分,要买停车位,买了停车位还要每个月缴纳物业管理费,出门要加油,还有日常保养,哪怕什么都没事,都要洗一下车的钱。养一个汽车,一个月不算折旧,这个车都要两三千块钱 。算上折旧就可能一个月四五千块钱了。豪车更不止 。
上面扯这些事为了让你知道,有钱人的一部分消费跟资产的持有成本是不一样的。
现在回到中国,现在中国活得最爽的一批人是什么人呢?
是一二线城市里的城中村的房东们 。
这些房东们持有的7层到20层楼的房子,土地是自己的,房子是用建筑成本建成的。
水电天然气,网络,电话手机费用,儿童的教育权,还有享受的同城市的社会福利待遇全部跟花了大价钱买了商品房的市民们是一样的。
他们持有这个房屋的成本是零。
因为城中村的房东们不用缴纳物业费。收的租金也不用交税。
这是一群有钱,有资产,还不需要交任何税的人 。如果一个房东连汽车都不买,他真的是零成本在一个城市里享受所有的福利待遇。
现在看一下美国的土地。尤其是耕地 。
美国的地形有很大一部分是超级大平原,只被耕种了不到两百年 。土地的养分还非常的高。
这些有钱人疯狂的买进大量的美国土地,是因为这些土地的持有成本是零,可以让自己的资产保值。而且土地还真挺便宜的。
正常来说,地球第一强国的土地,至少现阶段是地球第一强国,不应该这么便宜。
你可能会说美国也有土地税。
可是美国也有农产品补贴。
只要开个公司去种农产品,这些农产品的补贴就可以抵扣土地税了。
所以这是零成本持有绝对保值的资产。还能每年挣点钱。
你会发现,美国的农田是极为优秀的抵押物。
农田面积就不存在价格暴跌这样的问题,因为农田的价格是跟自己的产出的农产品价格呈现一致性的。土地也不会折旧,房子一百年以后就不能住人了,但是土地,两千年前就被耕种的土地,现在依然在被耕种。依然在产出。
所以美国的那些大地主,比尔盖茨,陈天桥,亚马逊老板贝索斯,很聪明很聪明。他们不是放弃了挣钱的路子去囤积土地,是把花不完的钱去囤积土地了。挣钱的路子依然还在。
这些人是当今世上最聪明的一批有钱人。他们这么做的道理就是这个。
我们持有的钞票,会通胀,会贬值,一根油条从九三年的两毛一根,到现在的两元一根。不过三十年。我们买的汽车,可能开到十五年就全部报废了。买的股票可能会暴跌。
买古董可能会被骗买到假古董。买游戏装备可能会被关服务器。
买理财,可能损失本金 。
一切都有可能损失掉,可你买美国土地是不会的。美国要是哪天亡了,世界上其他的国家有可能八成的国家都没了,这是不需要考虑的风险啊。
我现在想明白了,我去不了美国,在中国我就选当一个城中村的村民,有点钱,我就去买别的村民的房子,一层一层的买,直到全买下。
发布于 2024-01-15 10:43・IP 属地广东查看全文>>
哲学主大人 - 722 个点赞 👍
因为在美国那叫正常的商业操作。
去年看到的新闻,加里福利亚某个小地方,因为有个富豪的农场,整个镇子的人都没水喝的时候他还在给水龙头加锁防止自己给草坪浇水的管道被人偷水。
这放在中国,他能活超过一个月算他的庄园防御力点满了。
在美国,警察会帮他逮捕偷水的人,而所有人都不觉得他垄断当地水资源是不对的。
发布于 2024-03-13 20:32・IP 属地北京查看全文>>
浮生 - 665 个点赞 👍
比尔盖茨买了27万英亩的土地,约合160万亩,都成美国最大地主了。明朝首辅徐阶土地兼并6万亩,被上书弹劾,揪着这小辫子说到现在。你说美国有没有土地兼并。
编辑于 2024-03-05 09:59・IP 属地云南查看全文>>
火把 - 584 个点赞 👍
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果树旁的阿杜 - 477 个点赞 👍
先问有没有,再问为什么。美国建国之初就有土地兼并。而且是非常严重的土地兼并。现在更严重,比尔盖茨一个人兼并的土地就相当于三个柏林那么大。足有163万亩————中国古代5000年都没有出现过一个人有这么多土地。
美国不是不会有土地兼并,而是美国是人类历史上土地兼并最为严重的国家。
发布于 2023-07-29 15:00・IP 属地陕西查看全文>>
jy02525586 - 336 个点赞 👍
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放荡的猫 - 206 个点赞 👍
话说中国派了一支考察团去美国学习先进经验。
美国:你们想学什么?
中国:我们想学习怎么把土地从当地祖祖辈辈的老乡手上搞到自己名下,大量占有囤积,与此同时,在理论和舆论上还要体现先进性,正义性,合理性。
美国:毁谤啊!他毁谤我啊!我那明明是西进运动和土地市场自由流转啊!
中国:对对对!我要学的就是这个!
发布于 2024-09-03 12:15・IP 属地湖北查看全文>>
李劼 - 196 个点赞 👍
建国初期遍地农场,你猜为什么现在没有了。
其中限制中小农场的法令几乎有百条多,其中最恶心的就是所有农产品不经过认证不能出售,其中的意思就是说,只要你没获得准许,哪怕你家你田地里出产的东西,免费赠与邻居都是犯法的。每年申请这些许可,繁复就跟在中国打官司差不多。
你们可以去看看超人系列的动漫和电视作品。
20年前超人一家,他爹根本就不为农场的生存而发愁。到近些年的作品里,读书的超人一个人瞬间干几十个人的活。几乎每一年他家还都在为还农业贷款而绞尽脑汁,几度都要将农场给卖给他那个光头死对头。
以超人的效率如果不需要遮掩跑到重庆来当挑担工,或者跑到火车站当计件的卸包工早就财富自由了。
你和我说美国没有土地兼并?
发布于 2024-01-14 19:51・IP 属地浙江查看全文>>
玄同 - 174 个点赞 👍
恰恰相反,美国已经完成了土地兼并,并且解决了土地兼并的弊端。
但美国完成土地兼并的手段中国无法去效仿:通过武装暴力直接灭绝土地的原所有者(印第安人)
发布于 2024-03-04 05:00・IP 属地四川查看全文>>
无害社畜 - 171 个点赞 👍
因为美国就没有分配过土地,何来的兼并?
那些在街上的流浪汉,他们有土地吗?往上数三辈,他们的先人有土地吗?
解放奴隶的时候,只是“人自由了”,没说还得给黑奴分土地吧。
发布于 2024-01-10 23:51・IP 属地上海查看全文>>
德川家康薛定谔 - 158 个点赞 👍
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就是死了也不放弃 - 121 个点赞 👍
第一,美国有土地兼并。
第二,土地兼并从来不是什么坏事。
第三,国内也曾经搞过土地兼并,集体农业就是变相的土地兼并。
第四,土地兼并从来不会导致民变,真正导致民变的是没饭吃,土地兼并和人民没饭吃是两码事。
发布于 2024-01-14 11:10・IP 属地云南查看全文>>
至高满赛 - 110 个点赞 👍
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冷画屏 - 73 个点赞 👍
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rjms250 - 71 个点赞 👍
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进击的仓鼠 - 47 个点赞 👍
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super land - 47 个点赞 👍
因为他们真有房产税!你买的越多纳税越多,老爷们还欢迎你多买,警察也会好好保护你的地产。
你知道雍正几百年来一直被诟病的一个原因是啥吗?“摊丁入亩”,这玩意就是房产税,读过初中的,总结历朝历代灭亡的总结里都有一句“土地兼并严重,百姓流离失所”,但唯独清朝灭亡里没有这条,土地越多交税越多,反而会抑制地主和官僚抢地的热情,因为土地需要维护,需要耕种,它只是生产资料。
建议你看看美剧《黄石》,全局的主线就是维护三代人打拼下来的黄石农场,有一集就是达顿和他女儿讨论房产税的问题,税收压的他入不敷出,他过度依赖的旧产业已经不足以支撑庞大土地的税务问题,她女儿建议他做互联网销售啥的……
你可以买,只要你能纳税,当地政府乐的你买。
发布于 2024-03-24 11:27・IP 属地内蒙古查看全文>>
闹民用户 - 45 个点赞 👍
听说美国排名第二的外籍地主是陈天桥那个初代网游教父,10年时间在美国屯了800平方公里的良田,什么概念呢,新加坡国土面积724.4平方公里,香港1106.66平方公里,朝阳区面积470平方公里。两个朝阳区面积,比新加坡还大,在努力一点能赶上香港,争取超过亚洲第一大军事训练基地朱日和
发布于 2024-01-11 20:04・IP 属地浙江查看全文>>
苟且 - 43 个点赞 👍
如果放到中国古代,美国土地的集中程度,早就够亡国十次了。
可怕的其实不是土地兼并,而是土地主的贪婪以及政府管理能力的低下。
如果没有行之有效的管理,动不动有人拿菜刀上街砍人,估计你也想说菜刀生产多了造成社会动乱吧。
明末,土地基本集中在宗室和大地主手中,政府甚至无法准确掌握土地的数量。
宗室本来就不交税,大地主想尽办法隐瞒、挂靠,政府也很难收上税。
税收全都落在有少量土地的老百姓身上,税有时比收成都多,逼得没办法,只好把地卖了或者挂靠,进一步加剧土地兼并。
宗室和大地主又很贪婪,自己已经富得流油了,还往死里收租子,让百姓挣扎在生死线上。
最后,李自成造反,掀了桌子。
而现在,政府的管理能力早就不是古代那个水平了,天上卫星一看,有多少土地,收成如何,一目了然,该交多少给国家,明明白白。
就算土地集中到大富豪手里,他也要雇人耕种。
社会分工如此精细,你钱给少了,人家不种地不行吗?送外卖、打零工,一样有钱赚。
美国更厉害,农民都没了,那叫农业工人,是和工厂工人一样,负责机械化生产农作物的,人家拿的是工资。
说白了,土地兼并就是个借口,对现代来说,根本不是事儿。
只是,我国是农耕文明,实在被这四个字吓怕了,管理能力也不是很自信,才严格限制土地流转的。
发布于 2024-03-10 00:51・IP 属地北京真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
李明阳 - 29 个点赞 👍
因为两个原因
1、在纯粹市场情况下,土地兼并是讨价还价的结果,只要你不动用暴力手段,实际上土地兼并并不会以高速状态进入。所以国外修基建,往往速度非常慢,就是因为政府与土地所有者的谈判,旷日持久。而中国基建之所以速度这么快,很多时候就是强拆,因为你没有产权。
中国古代的土地兼并,主要是两个原因导致
其一、是特权阶级,获得了特权以后,进行的土地兼并。
其二、是自耕农无法承担国家的赋税压力,自愿成为佃户。
所以中国的土地兼并,与其说市场行为,更不如说就是赤裸裸的权力行为。
2、就是“降维打击”,在中国人看来,土地兼并是了不得的事情。但是在大工业生产的国家看来,土地兼并根本就不是一个问题。只有在农业文明的国家,土地才是最重要的生产资料,但是在工业社会中,大部分人无需依靠土地
换言之,人类解决问题的过程,不是解决这个问题本身,往往是跳出这个问题之外,用另一种问题代替了这个问题。
举个例子,原来我们发短信很贵。但是微信出现以后,前面的问题就不是问题。正如马车的时代,人们要考虑马的粪便,但是一旦切换到汽车,前面的问题就自然消失了。
其次,圈地运动并不是字面意义上的“跑马圈地”(实际上中国90年代的房地产浪潮,更像是跑马圈地),欧洲的圈地运动其实是市场下的产权界定行为
编辑于 2024-01-10 14:08・IP 属地安徽真诚赞赏,手留余香还没有人赞赏,快来当第一个赞赏的人吧!查看全文>>
林先生 - 29 个点赞 👍
美国会出现土地兼并。
但土地兼并并不会产生任何问题,并没有导致美国人种不上田,吃不上饭。反而美国是世界最大的粮食出口国。
之所以你认为土地兼并不好,是因为以往多年的持续洗脑,这是为了证明土地公有制的正确性。证明土地公有制的正确性是为了把农民的土地顺利地收归国有。
发布于 2024-03-09 17:27・IP 属地江苏查看全文>>
蛋先生 - 27 个点赞 👍
简而言之,因为美国农业的高度商品化和机械化,土地在美国并不具有特殊性,完全可以把土地折算成其交换价值。因此在美国不存在土地兼并,或者土地兼并的门槛很高,除非农业形成其他行业那样的垄断企业(然而,美国有《反公司农业法》),否则土地兼并很难构成一个社会问题
为什么土地兼并会构成一个社会问题呢?
简单地说就是,在中国古代,土地兼并意味着中农、小农乃至富农都失去自己的土地,沦为佃农和长工,遭受来自地主和官府的双重剥削。很多地主与官府勾结,成为地方特权阶级,通过权势欺压百姓。比如明晚期士绅利用制度漏洞,违背了田丁齐赋役的原则,将摇役转嫁给了编户齐民。因此明晚期许多地区投献之风泛滥,许多农民为了避免沉重的差役负担,只能主动或被动地将土地转让给优免户,成为佃农。通过这种手段,士绅兼并了大量土地,互相勾结的官府和地主在地方严重破坏了明朝的基层治理,例如保甲制在万历年间基本崩溃,中央财政也因为这种逃税行为遭到了削弱
由此可得,土地兼并要成为社会问题,至少要有这几个条件:
1.存在地主-佃农的人身依附关系。地主并不是通过公平交易购买土地来进行土地兼并的,而是利用有利于自己的封建关系来进行土地兼并的。在西欧,贵族同样是利用农村公社的解体来吞并公地以扩大自己的土地。封建经济下,地主收取固定地租,资本积累速度缓慢,地主想要通过自身的资本积累来扩大土地,根本无法实现。而且多数农民除非走到绝境,否则不愿出卖自己的土地
2.农民无处可去。土地兼并破坏了基层治理,导致农民工业革命前的英国同样发生了土地兼并,但圈地运动只是一场社会悲剧,没有导致英格兰的崩溃,就是因为发展中的城市能吸纳从乡村逃亡的农民,土地兼并反而成为了英格兰率先进行工业革命的有利因素之一
3.农村劳动力在社会中占据多数,至少占有相当比例。如果农业只吸纳了极少数人,那农业内部发生什么和社会多数人都没关系,也掀不起多大风浪
4.农村经济依旧处于封建状态。19世纪欧洲的资产阶级和新贵族也喜欢购买土地,但他们购买土地后很少亲自经营,基本丢给租地农场主,这些农场的结构类似资本主义企业,商品化程度高,形成的农业无产阶级多数认同左派工人政党,很少参与农民运动。民国时期生产力落后,多数地主仍旧亲自经营土地,农业商品化程度低,集约化程度高,地主和佃农之间矛盾尖锐,土地兼并很容易激化本就势同水火的社会形势
美国不具备以上条件的全部,所以在美国土地兼并有时候就是商业行为而已,有时候即使引发了人们的不满,也没有多少水花
1.美国农业人口只占总就业人口的1.45%,农业产值相比于美国经济总量也微不足道
美国农业约占其GDP的1.2%。美国不仅是世界上最大的工业化国家,而且也是世界上最大的农业发达国家。美国土地肥沃,气候温和,现有可耕地约1.52亿公顷,牧场5.6亿公顷。美国约有220万个农场,每个农场平均面积约170公顷。2011年农业就业人数213万人,占整个就业人口的1.45%。美国的农业主要为大型农场经营,农业高度发达,机械化程度很高,主要有畜牧业和耕作业两大部分。
在美国南北战争后,农场主从未形成一个有力的社会集团。在19世纪晚期,农场主不断地抱怨自己遭遇城市金融家的信贷剥削,农民为了改进生产经常背上沉重的抵押贷款,还不得不用高价运输农产品,美国的关税保护也不涵盖农业。农民组织起第三党运动,但这些运动没能撼动传统的两党政治。在今天,从事农业的美国公民加起来只有四百万人,很难成为全国性政治的主导力量
很多人提到印第安人,但印第安人对北美土地的开发程度并不高。美国建国时印第安人数量就只有100万,还有很多印第安人是游牧部落,能开发的土地很有限。遗憾的是,印第安人两次战争中都站错了队:独立战争中多数印第安人支持英国,南北战争中印第安五大部族站在南方一边。因此对印第安人势力的根除和西部拓荒、南北战争、独立战争是联系在一起的,这和土地兼并没有什么联系,西部拓荒时绝大多数农场都是从荒地开发的
2.美国的农民多数被城市吸纳
美国自南北战争后城市一直在高速发展,因此破产的或经营状况不佳的农民并非没有地方可去,直接进城就行了,在两次世界大战时还能跑去当兵。虽然这些途径多数并没有美国梦描绘的那么美好——如《珍妮妹妹》、《教父》和《了不起的盖茨比》描写的那样——但农村的社会矛盾被有效转移到了城市,城市的社会矛盾又被种族冲突、经济增长和工会的合法化缓解了
3.农业机械化、商品化程度高
美国的家庭农场规模能达到上千亩,每平方公里只需要一名雇工耕种。通过雇佣几名雇工,农场能横贯数平方公里——以中国的标准,美国人人都是大地主
4.美国不存在封建依附关系
美国人多数是由旧大陆移民构成的,这些移民抛弃了旧大陆的依附关系来到美国,自然不愿意陷入新的依附关系。在南方,大农场主、商人、债权人和当地政府联合起来构成了对农民的统治,但这一统治还没有完成就被南北战争打断。在战争后,大农场主的经济优势依然存在,但他们对其他农民的支配关系再也没有恢复,破产的农民多数不是成为佃农,而是进城寻找机会
实际上美国农场的确在不断兼并,农场数量在七十年里缩减至原来的三分之一。但原因主要不是因为存在什么剥削,而是年轻一代不愿意从事农业,都进城了。美国农民平均年龄不断上升,农场雇工中移民的比例越来越高
高赞回答不知道怎么莫名其妙开始鼓吹比尔盖茨拥有美国1%的土地......比尔盖茨拥有约100000公顷的土地,相当于千分之一的美国耕地(排除休耕后)。但还得考虑到这些土地必定有一部分处于休耕、轮作期,还有一些并非耕地而是林场、牧场,实际占比据报道只相当于四千分之一的美国耕地。这个数字看上去还是很吓人,但其实只需要一千人就能经营这些土地,与有好几万员工的微软相比不值一提。美国最大的私人土地所有者是来自加州的埃默森家族(Emmerson Family),该家族2022年总计拥有240多万英亩的土地
土地对比尔盖茨来说纯粹是一种投资,土地能稳定产生地租收益,相比于股票波动性更小,而且土地能稳固地传给后代,不像基金信托那样容易被击穿(毕竟地是实际存在的,没人收得走)。囿于美国法律对公司买地的限制,比尔盖茨购买的土地多数直接出租给了租地农场主。对完全商品化的农业大谈土地兼并多少有点错位了,比尔盖茨的投资中存在的是普遍的资本主义生产剥削,不存在封建依附关系,自然也就不存在什么“土地兼并”之类的说法
(不过比尔 盖茨的收购的确引起了当地农场主的不满,他的收购意味着其他农场主可能会变得更加弱势)
在美国这样农业高度资本主义化的国家,土地和其他生产资料一样只是一种资产,并不具有特殊的属性。大多数农场种植的作物高度单一化,商品率接近100%。中国农业劳动力依旧超过1.5亿,农业中自然经济的比例依旧不低,这是中美不同的地方
发布于 2024-05-15 14:00・IP 属地中国香港查看全文>>
远山微明 - 12 个点赞 👍
土地兼并是好事并不是坏事,效率更高。
不考虑实际情况只是分好坏。
是典型的哄五岁小孩的行为。
本朝的教育也属于此行为,所以教出一堆哪怕学历本科但是依旧大聪明的玩意
编辑于 2024-01-12 17:46・IP 属地广东查看全文>>
遥想当年少年勇 - 6 个点赞 👍
一方面:
斯科特·布鲁博格是俄克拉荷马州的一位农场主,他说,自2月份以来,受疫情影响,该州的活牛价格下跌了38%。
5月1日,俄克拉荷马州政府为农民设立了自杀心理干预热线,由三名资深农场主来担任接线员,其中就有布鲁博格。有一次接线经历让布鲁博格印象深刻,他说,电话那头的农民企图自杀,农民的妻子打电话求助......农民哭着说“我只想摆脱这一切。”另一方面:
《土地报告》介绍称,2024年美国最大的土地拥有者依然是埃莫森家族,他们的家族企业Sierra Pacific Industries是美国第二大木材生产商,在加州、俄勒冈州和华盛顿州拥有241.1万英亩。
排在第二、三位的都是传媒大亨。拥有F1、全球娱乐票务巨头Live Nation和天狼星XM的约翰·马龙拥有220万英亩的土地,CNN创始人特德·特纳拥有200万英亩的土地。
投资者更加熟悉的美国互联网富翁中,上榜的还有贝索斯(第25名,42万英亩)、比尔·盖茨(第42名,27.5万英亩)。这叫没有土地兼并?他们的土地难道不是从政府和农场主手里买过来的?
随着资本收益率的刚性越来越强,我看美国的私营土地迟早有一大半要聚集在TOP100手里。
而且,金融,IT和媒体的资本扩张速度可比中国古代的地主快多了。
最终,刚需的生活资料金融化恐怕也是难以避免的。
编辑于 2024-02-24 14:11・IP 属地湖北查看全文>>
良马逐利艰贞 - 3 个点赞 👍
美国土地兼并严重。美国共有农场220多万个,一望无际的农田,全是私人土地,一个妇女带着娃,种几百亩地很正常。美国农业高度发达,机械化程度高,美国农业从业人口约仅占2%,养活了全美3亿多美国人,而且还是全球最大的农业出口国。
美国土地兼并没有出现一些人想象的情景:官僚、地主占有大量土地,而农民则越来越多地丧失土地,失去收入来源。甚至于矛盾激化,暴发农民起义。
全世界绝大多数国家尤其是发达国家,都是在保护私有产权自由竞争下,出现了土地兼并,没有听说出现过由于土地兼并导致严重的社会问题。
给土地确权,自愿交易自由竞争,才能提高生产力。三农的出路在于工业化、城镇化、市场化。
编辑于 2024-01-12 01:59・IP 属地吉林查看全文>>
刘先生 - 2 个点赞 👍
在“阳光地带”,最热门的商品不是石油、铜或黄金,而是土地。
牧场主罗伯特·托马斯有很多土地,托马斯的家族在佛罗里达州坦帕市东北部拥有约1.1万英亩的牧场。他的祖父拥有报纸和矿产勘探业务,1932年以每英亩10美分的价格买下了大部分土地。
急需土地的房屋建筑商提出购买托马斯的土地。据房地产记录显示,该家族去年以约7000万美元(约合每英亩2万美元)的价格,将部分资产出售给了一家开发商。而开发商现在为他剩下的一些土地开出的价格是现在的两倍多。
美国是一个幅员辽阔的国家,却缺少土地。
随着人们不断向奥斯汀、菲尼克斯和坦帕等城市迁移,他们推高了土地的价格,使这些快速增长地区的住房短缺问题更加严重。
据房地产公司CoStar Group旗下土地挂牌网站http://Land.com的数据,截至第二季度,过去两年,美国阳光地带(Sunbelt)每英亩空置土地的平均价格上涨了一倍多。
美国联邦储备委员会(Federal Reserve)抗击通胀的努力可能会降低物价。房地产经纪人说,利率和建筑成本的上升已经给土地市场带来了压力,房地产市场的其他领域也开始放缓。虽然土地价格没有下跌,但参与交易的投标者却在减少。一些土地所有者担心会出现类似2008年金融危机的衰退,当时房屋和土地的价值在多年的债务驱动下大幅下跌。
尽管如此,经济学家和投资者说,供应不足和需求旺盛意味着土地价格在长期内可能会继续上涨。
即使在纽约和旧金山等城市,人口在大流行期间减少了,今天的土地也比几十年前贵得多。目前仅美国住宅用地的价值估计就超过20万亿美元。
这一历史性的土地繁荣为房主带来了意外之财。据估计,土地目前占美国房屋价值的47%。这一比例高于2012年的38%和上世纪60年代初的不到20%。近几十年来,几乎所有的房价上涨都是由土地价值的上涨造成的。
很少有地方的地价上涨速度比坦帕的远郊更快。在大萧条时期,托马斯的祖父买下了家族农场,他是唯一的竞标者。66岁的托马斯说,“那里没有一棵树大到可以让鸟在上面筑巢。”“那只是佛罗里达荒凉荒野中的一大块沙子。”
根据家族传说,代表一处地产监督农场的银行非常迫切地想要卖掉它,以至于一位银行家敦促托马斯不情愿的祖父出价。最后以每英亩10美分的价格成交,即使算上每英亩土地上另外5美元的补缴税款,这个价格仍然很划算。
多年来,这家人在牧场周围购买了更多的土地。如今,这里的大部分土地都被茂密的森林覆盖。奶牛懒洋洋地躺在长满青苔的橡树树荫下,白尾鹿在灌木丛中穿行。
越来越多的时候,它变成了被建筑工地包围的绿色绿洲。最近,当托马斯开着皮卡沿着他的农场附近的一条路上行驶时,他可以看到几十幢两层楼的房屋整齐地一排排拔地而起。
这些新社区的房屋要价高达90万美元,部分原因是土地非常宝贵。也与土地使用法规有很大关系。
坦帕市的分区规则禁止开发商在该市大部分地区建造比独栋住宅更大的建筑。这些措施对于防止过度拥挤和交通堵塞是必要的,而且会保护社区的特色,所有这些措施都是“为了保存建筑的价值”。
这些限制措施不仅有助于维持房价,还推高了可开发土地的价格。因为开发商不能把房子堆在一起,他们需要更多的土地来建造每个住房单元。这推动了对土地的需求,推高了价格。
根据标普CoreLogic Case-Shiller指数,从2021年初到2022年初,坦帕都市圈的房价上涨了35%,是追踪的20个都市圈中上涨最快的。
托马斯的土地距离坦帕市中心只有半小时车程,因为大部分土地已经被划为住宅区,因此需求量很大。建筑商们正在竞相分一杯羹。
托马斯家族牧场
自1932年以来,根据去年的售价计算,托马斯家族的土地经通货膨胀调整后的价值增长了近200倍。这是标准普尔500指数经通胀调整后涨幅的10倍左右,该指数同期涨幅约为20倍。
基础设施不足也加剧了土地通胀。例如,美国人口普查数据显示,在纳什维尔,随着人口增长和交通堵塞恶化,通勤时间越来越长。缺乏公共交通工具意味着通勤者通常别无选择,只能在堵塞的道路上慢慢前行。2018年,选民否决了一项建设轻轨系统和扩大公交服务的提案。这使得靠近市中心的稀缺土地价格上涨。
开发用地短缺、地价飙升,再加上高昂的建设成本,意味着开发商无法建造足够多的住房来满足需求。据房地产经纪公司Redfin的数据,在截至6月份的一年中,纳什维尔的公寓要价上涨了31%。同样的现象正在整个美国阳光地带上演。
房地产投资公司Cadre的执行董事长威廉姆斯(Ryan Williams)说,五年前,在最热的阳光地带(Sunbelt)市场建造公寓相当容易。
现在,几乎所有人都在为土地而战。在亚特兰大和奥斯丁这样的城市,对空置土地的竞购战很常见。
富有的投资者,包括亿万富翁酿酒师蒂托·贝弗里奇和高尔夫球手菲尔·米克尔森,近年来开始在阳光地带购买土地。一些投资者将土地闲置多年,押注地价将持续上涨,并利用未开发土地的优惠税收待遇。
土地并不总是那么贵。直到20世纪下半叶,美国的人口分布得更加分散,居住在土地便宜的地方。但随着越来越多的人搬到少数拥有大量办公工作的城市,以及市政当局通过了更严格的分区法规,加大了建房的难度,土地价格和住房成本飙升。
根据纽瓦克罗格斯大学(Rutgers University-Newark)经济学家贾森·巴尔(Jason Barr)的计算,19世纪80年代至70年代,经通货膨胀因素调整后,曼哈顿的土地价值几乎没有增长。但在1977年至2019年期间,其年均增长率约为13%。
大多数经济学家表示,市政当局需要放松分区规则和其他限制,以降低土地通胀,建造更多住房。但这些改变往往不受房主的欢迎,他们受益于土地价值的上涨,约占美国家庭的65%。增加住房数量通常还需要对道路和其他基础设施进行昂贵的投资。
人们仍在向阳光地带城市迁移,分区限制不太可能很快消失。远程工作给了美国人更多的选择,但经济学家表示,大多数年轻的专业人士继续涌向少数城市。一些人认为,阳光地带(Sunbelt)可能会出现几十年来一直困扰着纽约和旧金山的那种顽固的土地通胀,使它们成为全美房价最低的城市。
土地通胀一旦开始,就很难逆转。认为自己的财产会变得更有价值的土地所有者如今几乎没有出售的动力,这使得开发商更难找到土地。
罗伯特托马斯在他家位于坦帕东北部的土地上
托马斯说,他的家人已经决定保留剩下的土地。由于农业免税,他的财产税很低。他说,最近收到的许多报价都很诱人,但如果他卖了,他就得找个地方存放新赚来的钱。
除了继续拥有土地,你要怎么处理剩下的那些更好的投资呢?
发布于 2022-09-27 15:24・IP 属地广东查看全文>>
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