这时，政策逆经济供需关系的结果，就是夹死房企，要知道现在每一笔现金流对房企都是金子一样珍贵，可能就会因为少量的钱成为压垮骆驼的最后一根稻草，直接带来违约和信用危机，除了市场需求不足，一个重要原因就是限跌令，完全没有和二级市场竞争的优势，人家实物房屋，周围基础设施也能看得到，没有信任风险，更重要的是愿意打折，30~40%都有了，你新房还在维持10~20%的限跌令，不挤死房企才怪呢，一个资产上万亿的企业，几亿都拿不出来。

2）市场出清

市场出清就好像挤脓水，尤其是去年的万科事件后，政策的口风已经变化很多了，市场化出现的频次越来越高，把伤口盖起来并不能解决任何问题，反而房地产的风险积累更高且外溢时冲击更大，市场化的其中一个根本路径就是市场定价，限跌令反而是阻碍市场的健康发展，最近还有人鼓吹要叫停法拍，害怕冲击市场价格，不法拍，不降价，在当下的环境中不就是把头埋进土里的骆驼么。

什么都想管，涨的时候管不住，跌的时候自然也管不住，且裁判员的几乎一半收入依赖于资产增值时，就不可能指望他在涨时和跌时具有一样的尺度，他们只会嫌弃涨的不够迅猛，跌的太快，定价不如交给市场，政策做好监管和风险分配极致的设计，最基本的买了房，要按时按质交付啊，出现质量问题不是压制，而是预留购房者的反制空间和维权渠道，改做出改变了，还一副高高在上人定胜天的傲慢，市场走向健康发展所需的周期只会更长。

市区老破小老破大——市区新房——教育飞地新房——环城新房——其他

也就是说，虽然市区老破小老破大并不能给本地带来多少收入，甚至还会在地铁拆迁等方面给本地带来更大的支出，但它却千真万确是天津楼市价格锚点的源头。

而这几年的情况，是随着外来人口比例增长，特别是高学历人群迁入，教育内卷的情况不断加剧。虽然天津高考升学比例高，但高考的前置步骤是初升高五五分流（实际上升入普通高中比例在55%以上），所以许多群体都发现自己身边群体上普通高中的难度在逐渐加大，甚至近年来不乏有迁入的父母都是高学历、但孩子居然没考上普通高中的案例。

所以，举家搬迁到天津卷教育本身的性价比已经越来越低。更不用说从2017年之后，天津人口流入大幅减少，二手房市场持续调整，像过去那样买套学区房、边用边升值、用完还能套利的情况已经成为过去式。一边是天津教育越来越卷，一方面是买学区房的一部分真金白银从一笔划算的投资成为沉没成本，所以天津楼市的根本逻辑实际上已经有所动摇。

更不用说，近年来出生人口明显下降，实际上在不少城镇化率相对较低的人口大省，利用省会城市的优质教育资源和更广大的“垫背”人口基数，用同样的投入去那里卷教育，反而可能会获得更好的结果。

我们曾经讨论过一个垫背理论，那就是国内的升学教育本质上就是排位，城镇化率越低的地区，“垫背”群体就越高，而天津的城镇化率已经接近90%，所以一部分慕名而来到天津准备获取教育资源的群体，很可能是来充当“垫背”群体的，但如果是在这些城镇化率相对低的人口大省的省会城市，情况就会不同。

更不用说，在居住体验上，目前绝大多数二线城市市区的居住体验，都要比天津市区好得多。

所以，现实情况是，天津是先出现了市区老破小、老破大价格的横盘和调整，随后就波及到了新房市场。

但天津的几个市辖区为了促进新房转化，提出的应对方式居然是限制二手房的学区属性，过户后三年才可以使用学区。所以，结果是毫无疑问的，那就是短期内新房市场更受欢迎了，但由于二手房价格持续向下，新房最终还是被继续拉下水。

现在为了止跌，准备限制降价幅度过大的新房网签，其实就是没有抓住病根所在。实际上目前天津绝大多数新盘的去化速度，平均到每月都只有十套左右，本来就比较缓慢，再不随行就市、限制开发商降价，就会进一步延缓去化速度。所以我们说，管的时间长了，开发商也就没有了。

从长期看，随着全国出生人口进一步下探，天津楼市的教育与学区的根本逻辑还会进一步松动，而且只要楼市不持续上涨，到天津投资学区房就是很大的一笔成本，而且许多家庭还没有把天津由于聚集了过多高学历、有心气的家长而过度卷教育的补课成本算在经济账内。

如果这些为教育而来的家庭知道整体的经济账是净支出一百万左右、而且根本无法保证孩子最终能上重点大学的结果，还有多少家庭会做出到天津买学区房的决策呢？更不用说，现在到天津卷教育就算是卷出了重点大学的结果，又能得到想象中的回报吗？

我们常说的世界上没有那么多特殊与特色的下半句是：如果认为有，那就耐心等一等，再看。

实际上天津这个政策说有用也有用，说没用的话是一点用没有

所谓上有政策下有对策，那些房地产商在价格不变的情况下照样能玩儿出花来

好多年前就有那种买房送黄金，买房送特斯拉等优惠

这玩意儿你说降价了吗？没降价！消费者得到实惠了吗？得到了！

那这种商家的促销活动你管的了吗？

说不定你这政策一出，明天地产商就整个活动买房送小米SU7、送小米YU7、送问界……

房地产市场有句话叫做“买涨不买跌”

我们这里距离天津不过半个小时的路，甚至最近的地方二十分钟就能到

疫情之前我们这边买房子是要找内部关系户的，这还是那种均价一万以上的

（当然，那群找内部关系买房的人，房子都特码烂尾了几年了）

而疫情结束到现在，附近的楼盘眼看着从一平米一万二跌到一万，再跌到八千，再跌到六千

而现在九十平米的小三室哪怕不到四十万都卖不出去

有一次我在面馆吃板面，旁边是一个二手房中介，在接一个业主的电话，大概意思是急用钱要卖房子，中介说的很大声：我已经把您买房的消息至少告诉了二十个中介了，如果要有人买肯定这几天就联系咱们了，如果要没人联系咱价格就还得再降一降！

现在除了房价的下跌靠政策限制肯定是止不住了，想要止住房价下跌的趋势，唯有一个办法，那就是经济再次起飞，但这明显短期内是办不到的，或许在未来我们国家经济增长率会长期维持在五个点左右，这种形势下，买房不再是必要选项……手里有足够的现金流才是最重要的！

通俗的说就是，你降价我都未必买，你不让降价我就更是连看都懒得去售楼处看了！

当然，天津这个政策肯定也有其自身的考虑

因为楼市价格的快速下跌会导致地产崩盘，从而会对其他相关行业产生一些不好的影响，大概天津害怕的是楼市价格变得不可控，所以天津又给这个政策留有了一定的操作空间：

所以实际上这个政策更多的是表明了一种态度，而非实际意义！

我说真有大跌苗头直接封盘就完事了，让你一年都成交不了几套不就好了？前两年又不是没干过。

朋友不信。

这不是就来了吗？

你也别管这招有什么后遗症，就说好不好用，反弹是不是轻微？

所以死心吧，慢跌已成定局。

看多党固然是悲剧，但看跌党难道就不悲剧？想等房价对折一折还是长租房？不好意思，都没有。拿你真实的人生和房东的银行卡余额对耗吧。