能（暂时）管住开发商、限制新房网签，还能限制二手房网签吗？
而且括号里面两个字不能去掉，因为管的时间长了，开发商也就没有了。
虽然我们说世界上没有那么多特殊与特色，但天津楼市在近二十多年来还是有一点点特色的，那就是根本逻辑在教育和学区。
由于在行政区划方面基本原样照搬了计划经济时期的格局，导致天津的“纯市区”（即市六区）部分面积太小，客观上造成了教育资源过于集聚，没有外溢到早期建成区以外。
再加上市六区开发时间比较早，住房整体上以80、90年代建设的老破小、老破大为主，导致即使是这类居住体验极差的住房，也有了明显的金融属性——在早先几年，基本上先买房、使用学区后再卖房的模式，不仅不会付出成本，反而还能形成套利。
所以，天津楼市总体上建立了这样的价格锚点顺序：
市区老破小老破大——市区新房——教育飞地新房——环城新房——其他
也就是说，虽然市区老破小老破大并不能给本地带来多少收入，甚至还会在地铁拆迁等方面给本地带来更大的支出，但它却千真万确是天津楼市价格锚点的源头。
而这几年的情况，是随着外来人口比例增长，特别是高学历人群迁入，教育内卷的情况不断加剧。虽然天津高考升学比例高，但高考的前置步骤是初升高五五分流（实际上升入普通高中比例在55%以上），所以许多群体都发现自己身边群体上普通高中的难度在逐渐加大，甚至近年来不乏有迁入的父母都是高学历、但孩子居然没考上普通高中的案例。
所以，举家搬迁到天津卷教育本身的性价比已经越来越低。更不用说从2017年之后，天津人口流入大幅减少，二手房市场持续调整，像过去那样买套学区房、边用边升值、用完还能套利的情况已经成为过去式。一边是天津教育越来越卷，一方面是买学区房的一部分真金白银从一笔划算的投资成为沉没成本，所以天津楼市的根本逻辑实际上已经有所动摇。
更不用说，近年来出生人口明显下降，实际上在不少城镇化率相对较低的人口大省，利用省会城市的优质教育资源和更广大的“垫背”人口基数，用同样的投入去那里卷教育，反而可能会获得更好的结果。
我们曾经讨论过一个垫背理论，那就是国内的升学教育本质上就是排位，城镇化率越低的地区，“垫背”群体就越高，而天津的城镇化率已经接近90%，所以一部分慕名而来到天津准备获取教育资源的群体，很可能是来充当“垫背”群体的，但如果是在这些城镇化率相对低的人口大省的省会城市，情况就会不同。
更不用说，在居住体验上，目前绝大多数二线城市市区的居住体验，都要比天津市区好得多。
所以，现实情况是，天津是先出现了市区老破小、老破大价格的横盘和调整，随后就波及到了新房市场。
但天津的几个市辖区为了促进新房转化，提出的应对方式居然是限制二手房的学区属性，过户后三年才可以使用学区。所以，结果是毫无疑问的，那就是短期内新房市场更受欢迎了，但由于二手房价格持续向下，新房最终还是被继续拉下水。
现在为了止跌，准备限制降价幅度过大的新房网签，其实就是没有抓住病根所在。实际上目前天津绝大多数新盘的去化速度，平均到每月都只有十套左右，本来就比较缓慢，再不随行就市、限制开发商降价，就会进一步延缓去化速度。所以我们说，管的时间长了，开发商也就没有了。
从长期看，随着全国出生人口进一步下探，天津楼市的教育与学区的根本逻辑还会进一步松动，而且只要楼市不持续上涨，到天津投资学区房就是很大的一笔成本，而且许多家庭还没有把天津由于聚集了过多高学历、有心气的家长而过度卷教育的补课成本算在经济账内。
如果这些为教育而来的家庭知道整体的经济账是净支出一百万左右、而且根本无法保证孩子最终能上重点大学的结果，还有多少家庭会做出到天津买学区房的决策呢？更不用说，现在到天津卷教育就算是卷出了重点大学的结果，又能得到想象中的回报吗？
我们常说的世界上没有那么多特殊与特色的下半句是：如果认为有，那就耐心等一等，再看。
