第三步配套出一部新的物业管理条例，物业费改用“市场备案价”，就是可以对物业费每年都进行调整。再把大修基金也更新一下，修房子的钱不算在物业费里，每次维修单独收钱。

第四步，把物业费上调到房价的1~3%，就齐活了。

我们算个简单的账。

房价的1%，按照全国均价一平米1万元算，就是一年一平米100，除以12个月大概8块多。

现在国内光住宅就600亿平米，一平米一个月8元，一个月就是4800亿，一年5.7万亿。

商业工厂之类的都算上是1300亿平米左右，而且物业费还可以适当比住宅高一些，按照2%甚至3%取值。

土地财政收入峰值一年8万亿，现在不到5万亿。

我这算的都是收入，没算支出，原来土地财政也是有支出的，拆迁成本可以占到40%，那物业费你按照8块收，把40%留在小区一平米还有3.2元，维修房子又另收钱，所以也基本上亏不了。

原来物业费存在收缴率问题，现在不存在了，以前物业起诉要物业费要不着，现在你不交物业费，警察直接去你家敲门了。

要说这里头有什么问题的话，无非就是物业费比照现在翻了个几倍。

可能一些买到烂尾楼又下岗失业的人会很不高兴，

就比如小夫妻，打了个官司一看到推土机进小区就撤诉了，现在要跟他说物业费一平米涨到8块他应该不会很开心，又要问卖多少苹果才能交物业费了。

答案也很简单，买不起肉，买豆腐呗。

生活在大城市的90后和00后，很多都不缺房子，爷爷奶奶、父母、自己的婚房，这些房子逐渐向独生子女身上富集，以老破小和初代商品房为主，必然是征税对象。收房产税后，多余的破房持有成本增加，甚至会成为负资产，必然有一部分人受不了要卖房。这些破房进入市场，会加剧市场上老破小的挤兑，导致老破小房价进一步下跌，减轻大城市新移民的定居和生活压力。这正是政府想要看到的，房地产平稳着陆，消除泡沫，房地产高低档分级，低收入者买的起老破小，等收入高了再换高端房子，产业良性发展，持续贡献税收。同时，防止土著糗着不思进取、收租子，让硕士及以上人才们工作几年就能买个刚需房。老破小使用寿命也就三、四十年了，价格越低，越利于政府将它们清退。

本人国内理工本硕，根据身边经验，师弟们工作5年左右年薪就能到25～30万。2021年以前，他们不可能在北京买房，现在200万轻松上车。国外房价物价这3年翻了几倍，但收入不怎么涨，国内生活难度反而低了。之前我们这批人（research title，有publish）出来当个工程师、教授，收入不低，在当地买个普通house甚至不需要国内资助。现在这类人出来的越来越少了，国外压力大，不如国内轻松。周围印度人越来越多，正在取代中国人。

写到这又想到一个问题，买了烂尾楼那批人，本来就已经绝望的生不如死了，还收他们房产税吗？

地方拿了土地财政和税收，开发商拿了购房款，银行赚走了利息，但当房子烂尾时，购房者却既拿不到房，也逃不掉贷。个人破产制度的缺失，让这场游戏成了对居民部门的“无限责任”索取。

这揭示了游戏的核心规则：整个地产链条上，几乎所有的环节都可以转移风险或享有“免责”空间，唯有最末端的购房者，是最终的风险承担者。

收割已近极限，但新的税源（房产税）却迟迟不敢落下，为什么？

因为“收割”的艺术，讲究时机与分寸。

房产税不是“会不会”的问题，而是“何时、以何种方式”落地的问题。它是一把已经铸好的、更精细、更可持续的“新镰刀”，旨在替代即将无地可卖的“旧镰刀”（土地财政）。

那么，房产税大概率什么时候出台？

本应在资产价格泡沫可控时推出，实现税制平稳转换。但“涨价去库存”选择了“再吸最后一口血”，透支了未来，也提高了推出房产税的难度。

地方财政收入里，卖地收入在最高峰时占比接近50%，那时候推出房产税的，地方阻力太大。

但是卖地是一锤子买卖，房子的生命周期太长，任何国家的城镇化进程也只有一次。现在地也卖得差不多了，土地财政也已经在逐步退出，实际上的房产税的地方阻力已经越来越小。

所以，等到房价跌不动了，甚至开始慢慢有点反弹了，该化解的债务比例也降到安全范围，就是房产税开始的时候。房产税是必然会收的，这和卖地不一样，这是持续性的收入，将来必然将成为地方收入的支柱之一。

而且房产税扩大试点的草案早在2021年已经得到了人大授权，本来应该在2022年实施，不过财政部叫停了试点推动。

有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

所谓的条件，无非就是经济下滑，怕房产税会加重衰退，引发系统性风险。

很多人不敢面对事实，认为房产税不会收，难道人大和官方跟你闹着玩？医保的统筹、养老金的视同缴纳、yq时期从管控到开放的瞬时转向、“渐进式”延迟退休，这些有什么阻力吗？是不是一则通知就搞定？

显然，官方没想到房价下跌速度那么快，贸易冲突那么剧烈，否则房产税早就推动了。

房产税的推出对房价一定是利空，所以现在不敢推出，但是等泡沫散去，利空出尽、财政又急需开源的时候就不一定了。

现在的策略是“以时间换空间”，通过缓慢挤出房价泡沫，逐步化解债务风险（尤其是地方和银行的），让房价先跌到一个“跌不动”的平台。

届时，房产税作为一项可持续的、稳定的地方税源推出，对市场的冲击最小，对财政的补充最大。

对于普通人而言，认清这场游戏的规则比焦虑更重要：远离高杠杆，增加现金流，优化资产结构。

在未来，现金流的重要性将远远超过账面资产增值的幻觉。因为，当潮水真正退去时，沉重的“仓位”和干涸的“现金流”，会让你成为最被动的那一个。

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• 立法规划缺失： 在第十四届全国人大常委会公布的《立法规划（2023—2027年）》中，并未出现“房地产税法”的身影。这意味着在2027年本届人大任期结束前全面开征房地产税的可能性极低。
  
• 援引来源： NPC Observer (人大观察)关于立法规划的分析
• 根据国务院和全国人大发布的 2025 年立法工作计划，重点在于《金融法》、《民营经济促进法》以及《增值税法》（已于2024年底通过，2026年实施），“房地产税法”也未被列入审议项目。
  
• 援引来源： 中国政府网：国务院2025年度立法工作计划 (注：此类年度计划通常在每年年中发布，此处指代官方年度规划惯例及最新趋势)

彭博社与路透社的观点（含金量懂得都懂）

国外媒体普遍认为当前的经济环境已不具备征收房地产税的条件。

• 彭博社早在2024年分析指出，随着中国房地产危机违约事件的持续，政府的首要任务是防止楼市崩盘。在房价下跌、居民财富缩水的背景下，出台房地产税无异于自杀。分析师认为只要楼市未见底，该税种就不会被提上日程。
• 路透社 (Reuters)： 路透社观点也基本一致。报道了中国在2024年底至2025年初推出的一系列“去库存”和“减税”措施（如降低契税、一线城市取消普通与非普通住宅标准）。这些政策的逻辑是降低购房成本，与增加持有成本的房地产税背道而驰。
  
• 相关报道背景： Reuters: China unveils tax incentives to revive property sector

官方信号从试点到暂缓

• 试点期限： 2021年全国人大常委会曾授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，期限为5年（即到2026年10月截止）。但截至目前除了上海和重庆原有的试点外，并没有新增任何试点城市。
• 最新政策导向： 2025年初，财政部和税务总局发布的政策主要是关于“减免税”（如减免契税、增值税）以刺激二手房交易和改善型需求。
  
• 援引来源： 中国政府网：关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

所以说当前至少三年内，不用考虑这个政策实施。

如果担心近期持有房产的成本增加，目前来看未来 3 年内（至2027年）不仅安全，反而会享受到更多的税收减免政策。 房地产税的再次启动必须等到中国楼市彻底走出下行周期、库存回归正常水平之后才可能被重新讨论。其他都是捕风捉影。

我预测一下税率，2020年土地出让金大概是8万亿元，今年是4万亿

我们按照4万亿差值算

我国国债和地方债总额是90万亿，我们按照100万亿算，年息按照3%算

这样算很粗糙

这样一共是一年7万亿元缺口，我们按照房产税补这7万亿的0.618（黄金分割）

那么就是4.3万亿左右

目前我国住宅总价值大概是400万亿...

如果按照1%税率收，这个钱就可以补齐

300万的房子一年缴纳3万，还可以接受

所以我预测，税率大概是1%，没有免征额度

不能再少了，再少没意思了

看目前的经济情况，明年就得全面出台

2021年土地出让金大概9万亿，2024年土地出让金大概腰斩到5万亿，这几年的打压已经让zf少了4万亿的出让金，还没算上间接损失的税收。（有些人没概念，2024年中央财政收入大概是10万亿）

据估算，全国房地产总市值大概400万亿，如果按1%交房产税且没有免税额，大概是4万亿。

那么问题来了，能否足额收到这4万亿的税？土地出让金会不会进一步雪崩使得房产税不足以弥补土地出让金的损失？

高明的收税手段是无痛收税，而现在大部分普通百姓是无能力支付这房产税的。

如果持有房产可以收税，那持有股票也可以收税，持有现金也可以收税。

另外这房子的价值里，建筑物只值几千元的建安费，大头是土地使用权（租的）。当初老百姓一次性付清了70年租金，现在每年还要再交一次租金？

这收的不是税，而是zf的命。

更可能的替代方案，其实就是财政赤字货币化，也就是俗称印钱。

目前之所以还没用这招，是因为前朝的教训比较惨烈，但是随着环境进一步恶化，也就不得不用了。

我们当地很多县已经靠借债发工资了，这种情况坚持不了多久的，必须开源节流。目前节流很困难，各单位的行政办公费都已经基本停发、各种福利已经基本停发，各单位都处在破产的边缘，这种状况不可能长期维持的，破局之道在当前中国只能开源，房产税就是一个很好的开源渠道。

不过这也没啥不可以预见的，毕竟日本作为先行服已经展示过一次了。日本40%的百姓认为一辈子租房就够了，为啥？买房子不划算，房屋修缮费每年都要涨，涨到后面老房子根本卖不掉。不买房自然也不结婚不生育，导致最后出现大量鬼城。人口流逝的地方政府手头大量死人房子送都送不出去。

国与国之间没啥特别的，以史为鉴房产税一定会全面推进。而结果也一定是相似的，人口、贫富差距也是一个路数。过去我们羡慕日韩，现在越南羡慕我们。未来还会有新的人们走相同的路。

从来就没有什么地方资产，所有的产业都是军产，地方机构只是代管军产而已，地方机构没有资格擅自动军产

横征暴敛只会存在于这几种情况

1，像俄罗斯一样面临大规模战争，需要巨额军费，养兵千日用兵一时，为了胜利哪怕竭泽而渔也在所不惜

2，像欧美一样，军队内部分裂，不同兵种、不同军区各自依附不同政党不同地方势力，甚至联合不同的外部势力，有完全相反的外敌，社会资产也因社会撕裂而散落入不同势力手中。为了强化自己派系的势力，争抢社会资产，你上台抢我的，我上台抢你的

3，像某些后发国家某一爬升阶段一样，产业落后急需透支金融累积资本完成技术升级，否则军事实力面临强国威胁

为什么一定要到危机时刻才会竭泽而渔？为什么不在和平安全时期拉税拉债？钱多不好么？

因为那本来就是他们自己的土地和产业，他不缺钱，他可以靠增值税获取现金流？那他为什么要变卖家产？

政府缺钱？所以政府就一定要拿到钱？那我问你，是政府大，还是军队大？

别装外宾