上海置换链是一根根断的。

第一根是老破小，简直是山呼海啸的跌法。

以内环内顶级小学的学区房潍坊举例子，潍坊九村早期持有成本低于40万，2017年一室户四十平米左右基本400万成交，巅峰500万，如今挂牌200万出头，看最近市场算是比较平稳了。

截取两次成交：

第二根是二十年左右的“老次新”，以绝对核心陆家嘴初代“豪宅”菊园为例：

看看楼层，六、七折了，如今跌幅还没刹车。这部分影响很大，代表中产千万级房产需求端的崩塌。

以上两种房子，很可能是同一批人在承受跌幅：高考杀出千军万马在上海工作的新上海人，鸡娃买学区，置换进内环。买不起新房真豪宅，只能接盘老大楼。

这波人被海啸拍死在沙滩上之后，上海一千至两千万的置换需求直接寄了，这种属于有钱人看不上，再跌个30%-40%几乎已成定局。

当然会。

现在上海老破小早就处于暴跌中了，这是上海置换链条的最底层一环，老破小现在的价格跌得已经让卖房的无法置换到下一级的老破大了，所以，接下来要迎接暴跌的就是老破大，那些超过20年房龄的小高层电梯房准备好迎接暴击吧，而且比起老破小放量暴跌，老破大面临的很可能是无量的暴跌，也就是半年前卖掉一套，半年后才卖掉第二套，单价差距还巨大。

等老破大跌完，接下去就是10年房龄的所谓次新，都是一级级来的，如果房子多的建议趁还没轮到的时候赶着阴跌抓紧出手吧。

直接上结论：看上海中底层人的收入变化。

上海普通二手房，没有学区的跌不少了，有学区的，刚用了学区也直接甩卖的，这些“结果”，根本原因是：上海中底层人的收入，直接崩了。

跟房产税一毛钱关系都没有，上海房产税2011年就开始了。

跟上海挂牌量没一毛钱关系，上海房价暴涨的时候，挂牌量、成交量也没少。

跟一手新房供应量有关系，关系也不大，因为新房供应，一直都是控制好的。

另一边再看看，上海豪宅，价格基本上没啥变化（二手豪宅一直都是上下浮动20-50%，楼层方位户型影响极大），新房豪宅供应量也不小，但依然卖的火热。

个别伪豪宅甩卖，基本上都是买豪宅去了。

这一边，中底层买卖的新房，有价无市，价格不降，但卖的挺惨淡。

特别是没有学区，没有特色，距离地铁远的老破小，一室户，一室半，甩卖价格是凄惨。

中底层人的收入，直接崩了。

外地打工的，收入就不用说了，连带着房租都跌了不少，月薪一万租的房子，和月薪六千七千租的房子，肯定是不一样的。

上海本地底层，就业也挺差的，然后就是甩卖早些年分的福利房，一室户，一室半，价格狂砸，反正也没啥成本。

然后是体制外中层，降薪很厉害，有工作，但收入大减，手上出租的房子，一边出租，一边挂着卖，能扛着，但基本上不买房子了。

接下来是体制内中层，阳光收入，只剩基本收入，福利基本砍光，灰色收入基本没了，直接打压了购买积极性，只有少数趁降价换好房子。

基本上看不到几个收入增加的，谁去推高房价？

以前都是每年加薪10-50%普遍的，如今几乎看不到，甚至还在降薪。

所以，收入不加，房价不稳。

上涨过程买卖差价不必考虑回报率和折旧，下跌和横盘过程要考虑。

要覆盖1.5%的无风险收益率和1%的折旧，回报率应该是2.5%左右。

当前上海年租金回报率1.5%~1.8%，房价需要再跌28%~40%才行。

房产税是一个“灰犀牛”，假如收取1%房产税，回报率需要3.5%左右。

开征房产税的话，房价需在现价基础上跌49%~57%。

总结：无房产税再跌30%，开征房产税需要腰斩。