我特别不喜欢这种嘴脸，房地产好的时候抢着跟投，开发商吃肉你们喝汤，现在房地产不好了，立马成为受害者，说被强迫了。

投资就是投资，它不属于债务，有返还的说法就已经很不错了，还要什么自行车？

我这个人可能说话难听，但事实就是如此，深交所都发过文了。

协信控股集团财务管理中心总经理杨晨辉分析认为，该类人员为公司内幕信息人员，对所有开发项目收益状况高度熟悉，可能利用自愿跟投形式对高毛利、高投资回报项目进行选择性投资，从而放大低收益项目的风险。

什么叫“跟投”？

用老百姓的话说，就是跟着公司投资开发项目，入股自己建的楼盘，卖完房子拿分红。

这是行业里的潜规则了，管理层跟投属于基本，员工在地产火热的时候都不一定有资格投。

这帮人赚钱的时候可不觉得是被迫的，还有贷款、借债去跟投，甚至送礼求着跟投的，为什么？因为收益率高。

但一出事就成了被迫，比如万科被抓的张海涛，他在庭审中面对受贿指控时这么说

庭审中，张海涛对自己的频繁借款作出如下解释：因万科集团对管理层成员设定了“强制跟投”规定，自2014年5月至2020年5月间，他参与公司强制跟投项目40个，参投金额高达4000多万元。

你看这个高层说是被迫吧？

据第一财经日报消息，碧桂园总裁莫斌曾在一场春茗会上透露，由于2016年经营超预期、销售回款表现突出，碧桂园要发放的奖金实在“太多了”，一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。

这个时候可没人跳出来高喊“强迫”。

华侨城是现在才有的跟投制度吗？不是，那为什么现在“强迫”了，因为亏了。

亏损了，要求退回投资本钱，那么华侨城能要求所有跟投人员把利润退回来吗？

我实在厌恶了房地产暴露出的人性，太肮脏。

别卖惨了，问一句“如果钱回不来，强迫你跟投，你会投吗”，回答必然是不会，选择跟投不在于强迫不强迫，在于他们认为能赚钱。

愿赌，但不服输！赌品忒差！

又是深圳，与万科还不一样，这是根正苗红的国资企业，房地产+理财产品，交钱上班在房企不罕见，主要是解决融资问题，我国的房企更像是一个金融企业，一切的涉及都是为了创造融资，对上缴纳土地出让金，向下提前获取预售资金，中间通过金融渠道获得融资，包括但不限于银行、股市以及自己的投资理财产品，甚至都不用自己干活，外包出去有的是人干活，反正赚的本身就是国资壁垒的钱，房地产上行周期，拿地，融资，再拿地，再融资的金融运作模式，而金融创新本身就是双刃剑，风险制造机，且还缺乏监管下，顺风局没事，一点逆风就要出大问题，关键每次发生这样的事，谁是代价呢？

从兑付顺序就能看出来：1）土地财税优先级最高，且不容拖欠；2）自己的分红往往优先级要高于银行贷款；3）负债中的外债（如有，国资坐拥天然的融资优势，反而外部融资依赖度低）；4）负债中的内债，比如以债养债来至少保持短期内不违约是比较常见的做法；5）才是保交付资金，其中主要是建设环节的应付账款，你没看错，就那点占比的建房子的钱也是要供应商和外包企业垫付的。6）其它金融投资品，也可能存在自己人先兑付，其他人直接违约，比如恒大理财，原则上这类投资本身就是风险投资，银行都打破刚兑了，投资理财不暴雷才奇怪。

所以这个问题反而不是什么新问题，企业需要融资，创造了专门的理财产品“侨联汇”，说的很好听，让员工与企业的发展利益捆绑，是给员工的福利，至于强制+自愿模式，也是和普遍的房企相同，强制的主要是管理层，但所谓的自愿往往不是真的自愿，比如给员工派发的拉存款拉投资与绩效和晋升渠道强力捆绑，学到了我国很多领域所谓自愿原则的精髓。资金来源上足够的聪明，早早就把自己的风险摘干净了，比如管理层200万起头，但绝对不允许企业担保来贷款，完全由投资者自行筹资，那么风险完全就是你的了。

还有一个投资的普遍现象，就是交钱的时候容易，管理权、监管权都没有，甚至连知情权都没有，完全就是黑匣子运作，那么在不受约束下的金融创新，竟然要靠道德底线来约束，可谓是神仙的设计，具体兑付结构没有披露，大概率大头还是中层管理群体，有能力跟投，但没有决策权，底层的虽然也并非自愿原则，往往跟投金额比较少。

所以，当19年开启员工跟投的时候，就已经注定了今天的结果，毕竟19年的时候居民已经加不动杠杆了（可千万别说马后炮），叠加疫情对居民存款的侵蚀和市场的冲击，加速了房地产出清周期的到来，你敢相信我国房地产反而是在疫情冲击的第二年才达到顶峰，不管是名义价格还是土地拍卖，可见市场的疯狂。然而疯狂过后就是出清，从兑付顺序来看，这类投资兑付顺序妥妥的最末尾，因为本身就是风险投资，不管当时说的再好，现在就是没钱，且前面的亏空大着呢，能给你返还10%以上的本金就已经是比较乐观的预期了，剩下的就只能等了。

最后，国资么，总还是有所有纳税人兜底，说不定还真能兜底一部分，也不知道是喜还是忧，万科还在icu，且不断地输血吊着口气，但也开了一个劣币驱逐良币的口子，万科能救，根正苗红的国企救不救？再送来一个，怕是地方也补不了这么多窟窿吧，救了两个，后面的救是不救？代价从来不会消失，关键还是那个问题，谁是房地产泡沫和房地产金融创新的代价。

如果问房地产行业的拐点是哪一年，估计很多人会认为是2020年或者2020年以后的某一年。

原因也很简单，在经历新冠疫情后，经济受到影响，进而影响到房地产。

但实际上并不是这样。2017年的时候房地产其实已经卖不动了，很多地方的房价已经出现了回调。价格最先松动的居然是一线城市，这可能出乎很多人意料之外。

这里有数据支撑的，由国家统计局公布的70城房价可以看得出来，二手房市场从2017年就开始降温了，最“冷”的居然是北京，同比降幅高达1.6%！

从2017年到2019年的三年间，二手房价格下降的城市越来越多。

为什么不关注新房呢？因为新房受到管控，价格这一块还不是很自由。

所以，很多人把房价下降的原因归到新冠显然是不合理的，很多人也正是把房价下跌归咎为新冠，于是选择在2021年到2023年抄底……

如果把房市的拐点定在了2017年，那么，很多事情就容易理解了。

首先是恒大，恒大财务造假是从2019年开始的，分别在2019年和2020年虚增收入2139.89亿和3501.57亿，利润虚增分别407.22亿和512.89亿。

财务造假的原因是什么呢？房子不好卖了，资金链也断裂了，需要通过美化财报来发债。

说完了恒大，再来说华侨城。

华侨城作为房企，大概率会面临着和恒大同样的困境——缺钱！

但作为央企，基本的诚信要有，所以华侨城没有做出像恒大做那种欺诈行为，而是把更多的压力转向了内部。于是就有了强制员工项目跟投的做法。

华侨城的跟投制度始于2019年。当年，企业发布《深圳华侨城股份有限公司项目跟投管理办法》的公告，对跟投相关事项作出明确规定。

其中第一条明确提到，原则上所有投资项目必须实施跟投，确因项目类型、性质不适合开展跟投的，应经公司党委会审批同意。

而在跟投人员上，必须跟投人包括项目公司负责人、项目公司部门负责人及由项目公司负责人提名的本项目公司关键骨干员工，项目公司隶属的二级单位负责人，二级单位核心业务部门负责人及项目直接相关投资拓展人员。其他项目公司员工及项目公司所属二级单位员工可自愿跟投。

虽然明面上是自愿，但“不跟投就扣绩效”的隐性强制。甚至可能会丢工作。

跟投的本金返还，根据该办法规定，截至项目整体累计经营现金流回正当季度，最多返还员工80%跟投本金；至项目模拟清算（项目签约销售面积达90%）时返还剩余跟投本金。

根据房地产现在的境况，跟投本金返还的些条件已成为“不可能完成的任务”。

据内部统计，2019-2024年间，华侨城累计实施跟投项目超50个，涉及员工资金规模逾20亿元，其中近半数项目因市场低迷陷入亏损。

不过，央企有个好处，有强有力的后援支持，所以，本金这事可以不用担心。也就20亿。

国资做一级市场项目跟投，前几年赚的，现在还要吐出来。

不吐说你侵吞国有资产，送你去坐牢。

挂一个貌似遭天谴的地产人

这二货从侧面证明了地产公司内部人员自己在炒房。

我为什么敢这么说。我妻子的堂弟就是在地产工作，内部人员买了房子既算了销量，又可高价卖出，不过老天有眼，让这小子倒霉了，要不然尾巴翘天上去了。

前几天新闻说 深圳知名房企华侨城大量员工资金被套，这都是跟投制度惹祸。中国公司的跟投制度最早是海康威视开始的，企业的合伙人以及高管等以现金投资到公司，实现风险共担利益共享，员工利益和公司利益捆绑在一起，好处是避免代理问题，员工侵犯公司利益以及责任心不强等问题，同时由于跟投制度本质上也是集资行为的一种，因此划清非法集资和员工跟投制度，是一个挑战。跟投制度下的集资要符合法律法规，要面向特定合格投资者，且资金用途合法合规。非法集资存在未经批准、向不特定公众公开宣传、承诺高额回报等就行为，跟投制度如果不能和非法集资华清界限，则存在法律风险。

华侨城的跟投制度始于2019年，《深圳华侨城股份有限公司项目跟投管理办法》规定：原则上所有投资项目必须实施跟投，确因项目类型、性质不适合开展跟投的，应经公司党委会审批同意。项目公司负责人、项目公司部门负责人及由项目公司负责人提名的本项目公司关键骨干员工，项目公司隶属的二级单位负责人，二级单位核心业务部门负责人及项目直接相关投资拓展人员等必须跟投，其他项目公司员工及项目公司所属二级单位员工可自愿跟投。

华侨城是上市公司，最近五年华侨城的财务业绩不理想。2020年华侨城营业收入819.03亿元人民币，净利润126.86亿元人民币，2021年华侨城营业收入1025.84亿元人民币，净利润37.99亿元，此后连续三年净利润亏损。2025年7月14日晚间华侨城A发布财务业绩预告，预计2025年上半年归母净利润亏损23亿元至29亿元，上年同期亏损10.56亿元；扣非净利润亏损23.5亿元至29.5亿元，上年同期亏损11.8亿元；基本每股收益-0.2861元/股至-0.3608元/股。

华侨城A持续三年亏损，2025年上半年亏损额有扩大趋势，因此跟投员工的本金已经没法保证了。华侨城推出员工跟投制度算是比较晚的了。万科在2014年推出了项目跟投制，即项目的管理团队和城市公司管理层必须拿出自己的钱和公司共同投资。至2021年底，推行七年后该公司累计有1157个项目引入跟投机制。为何不说2022年，万科前轮值总经理张海涛被逮捕是2021年，张海涛辩解自己频繁借款是因为公司对管理层成员的“强制跟投”，由于自己当时没有闲置资金，而鹏金所的融资成本比较高，所以才向合作方负责人借款。目前张海涛在万科依然有投资款1285万元。2024年5月底万科与招商银行、兴业银行签署贷款协议，从2024年3月到5月底万科从5家商业银行获得累计300亿元贷款，万科的跟投制度应该都还了吧。

碧桂园的跟投制度从2014年10月开始的，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，项目经过内部审批定案后，碧桂园集团投资85%以上，员工跟投不超过15%，碧桂园集团和员工共同组成项目公司，同股同权。2016年房地产行业经营业绩好的时候，房价上涨超预期，房企销售回款表现突出，碧桂园一共有6位区域总裁奖励薪资突破1亿元，这是当时业内的最高分红，而项目总监以及下属职员的奖励收益，也都因此创下历史新高。这都是跟投制度下企业财务业绩优异，碧桂园高管参与跟投项目获得投资收益。

当年房地产公司赚钱的时候，跟投项目的确赚大钱。房地产高周转、高杠杆的时期，中国严格限制房地产企业融资，房企本来就是玩资金，因此很多房地产企业涉及互联网金融行业，也都向内挖潜，把融资的手伸向员工，例如发一些理财产品给员工，项目跟投或者股票内部认购等等，至于华为的虚拟股票，那是另一个故事了。

2016年涨价去库存之后，房地产的黄金时代，基于房地产项目的理财产品，年回报率达到了8%，有一些甚至到12%。但是投资有风险，有高收益就有高风险。有一些员工跟投的钱是自己家的，还有一些钱就是借的钱或者贷款，杠杆放大了，投资风险也在放大。2021年以后房地产行业下行，大房企违约潮和小房企的破产潮此起彼伏，房地产施工面积、销售面积都出现了增速放缓，这个时候跟投的项目已经没有了盈利，很多跟投房产项目的员工本金都难以拿回来。加上房地产业裁员，遭遇了裁员，加上跟投资金拿不回来，因此房地产企业员工维权的也不少，但是万科、华侨城这种国有企业也出现了员工维权，说明房地产企业是何等艰难，因为国有企业还是要脸的，如果国有企业都出现了员工投资兑付困难，房地产企业就是真的没钱了。

2021年中国房地产开发投资14.76万亿元，比上年增长4.4%。此后中国房地产开发投资一路下行。2022年中国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10.0%，2023年中国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，2024年中国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%。2025年上半年国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。

国内有文章说，中国的房屋价格在2022年到顶，之后就开始下滑。实际上从2020年开始就有很多二线城市的房屋价格暴跌，例如北京周边的涿州，2020年12月新房均价为11390元/㎡，二手房均价为9656元/㎡。 2025年6月涿州新房均价为6424元/㎡。尽管涿州不同区域的房价也有差异，但是大趋势没有变化。下下跌幅度超过了40%。

从2021年房屋价格下跌开始就有人不停的说要政府出售控制房价，房屋价格下跌过快导致很多业主陷入负资产，甚至有人停贷断供，银行收了房子之后差额要问业主赔偿，业主没钱赔偿从而陷入破产境地，银行卡被限制高消费，孩子上学全家生活都出现问题。

这些人的论调无非就是买了房子的人的损失，由全国人民买单。市场经济下收益和风险都是绑一起的，既然房价上涨了，你们没有把收益献给国家，这个时候就不要想着亏了找国家要赔偿。中国人的巨婴思想传播得很快，现在主张国家宏观调控房屋价格的还有很多，包括房地产公司、房屋代理和高价买房的人群。小区房子离高点已经跌掉了30%

1997年亚洲金融危机的时候香港房屋价格在一年内暴跌40%，当年香港的情况和现在中国大陆的情况很像。年轻人在香港房屋价格的高点买了一套800万港元的房子，首付款200万，贷款600万元，现在房屋价格就只有480万港元，不仅首付款没了，房屋价格也不够抵押贷款的，这个人已经资不抵债，很多人不甘心这个结局，一天打两份工勉强支撑首付款，希望香港房价回调。按照公开数据香港房屋价格回调到1997年高点已经是2014年，17年过去了，才回本。

因此1997年董建华提出“八万五建屋计划”，要在10年内兴建足够房屋，让70%的香港家庭可以自置居所，并缩短公屋轮候时间。引发了社会不满和抗议活动。2003年71大游行部分原因是香港市民对董建华政府的不满，包括对“八万五”政策的质疑以及其他社会问题。香港特区政府要掏钱建公屋给没有房子香港家庭，市民不满？他们担心的就是房屋价格下跌而已，至于没有房子的人的死活，他们不在呼的。

为什么上文所说的年轻人要打两份工，因为1997年亚洲金融风暴后银行贷款利率涨了，劳动力工资没涨，2006年香港中环街边一碗烧鹅饭48港元，今天香港大学附近的烧鹅饭52港元，十几年时间食品价格就没有上涨。因为香港底层人士的钱都砸在房屋贷款上了，没钱消费，自然没法上涨物价，同一时间香港的金融资产价格在上涨，银行、房产商、证券公司和律师所会计师所等赚大钱，高端金融人士赚的盆满钵满，导致香港贫富差距扩大。

因此房屋价格过快上涨无论哪个国家哪个地区都是对穷人的掠夺，通过各种手段炒高房价，引诱城市中青年人高价买房，然后让这些人十几年甚至一生都为自己的错误买单，这就是一种恶。帮助房地产公司获得融资、帮助地产公司投资甚至直接投资到房地产公司，帮助地产公司提高地产价格的都是为虎作伥。因此这帮人拿自己的钱投资自己效力的房地产公司，获得收益是他们的本事，出现亏损也是他们应该承担的风险。而且人家一年赚一个亿的时候可没说捐献给国家，捐献给社会做慈善，因此现在一哭二闹三上吊的维权，我就当看一出戏。你让一个年薪6万元的人关心年薪一个亿的人的死活，这有点搞笑。