起码15年的时候，国内厅级以上的官员都知道房价必然跌。 因为15年的时候各省几乎同步出了个新政策就是：不准省级担保公司为房地产公司担保（如果你15年在金融公司上班，你肯定知道此事）

而且今年的生育数据已经可以推算出来了，上半年的小道消息出生数量不足300W，预测只有270 W，而且现在已经8月了，根据5月往前怀孕建档的数据基本就可以推算出全年的生育人口了。

乐观的估计还有600W上下，悲观一点就直接掉到500W以下了。

500W是什么概念，

中国人口出生数巅峰是1963年，当年的人口出生数量是2900W，也就是说，再过10-20年就是这批人的自然死亡时间。到时候就会出现非战争原因人口净减少2000W以上。而且在这个数据之上还要叠加一个全世界独一档的人口老龄化比例。

坐等最后的狂欢吧，以后每一年都可以见证历史。

奈何取之尽锱铢，用之如泥沙

互联网上的 高学历群体确实长期喊空房价，理由也非常的“高学历”：租售比不合理、房价收入比不合理、泡沫赶上日本巅峰了等等。

但是支撑泡沫的是广大韭菜，而他们的共识没有破裂，那就能继续涨。

显然最迟2023年房价永远涨的共识破裂掉了（所以2024年的新年饭桌上都在聊房价跌到哪一步）

ps：1、2024年另一个破裂的共识是社保，社保在不少长辈的描绘中和庞氏骗局无异。（虽然他们大概率不知道什么是庞氏骗局）

2、2025年破裂的共识是教育，大学毕业=好工作 的共识，已经变成了大学毕业=失业 的新共识了。

聪明的人已经开始学会提取公积金了

咱们普通老百姓，肯定是接触不到核心数据的，但是咱们可以看现象不是

你这会就可以搜你们当地教育局的公众号，然后里面搜索关键词，诸如关于幼儿园终止办学，你看看有没有，类似于这样的公告：

7月2日南京市六合区幼儿园正式关闭

7月12日起，广东佛山丹灶祈福实验幼儿园正式关停

7月11日广西百色田阳区教育局发布公告，2025年秋季学期共有4所幼儿园停办

7月14日，云南昆明市五华区教育体育局发布《关于五华区星光贝贝幼儿园暂停办园通告》，这家幼儿园已经向当地教育部门申请停办，自7月15日起这家幼儿园停止一切办园活动。

7月14日，内蒙古达拉特旗教育体育局发布了关停4所民办幼儿园的公告。

7月15日，重庆市万盛经开区教育局发布通知，自7月31日起，包括珍珍幼儿园在内的6家幼儿园将终止办学。

7月24日，湖南邵阳市大祥区辖区内12所幼儿园终止办学

很多很多，你有兴趣，可以去统计下，至于大的数据嘛，是这样的，2020年，我国幼儿园在园人数高达4818.26万人，但随后逐年下降，到了2024年只有3583.99万人，相当于4年时间，幼儿园人数就减少了1234.27万人。

好的，这是第一个现象

继续看，你家孩子的大学学费涨了没？

2025年4月30日，云南省发展和改革委员会、云南省财政厅、云南省教育厅发布《关于调整我省公办高等学校本科学费标准有关事项的通知》。 通知指出，云南省公办高等学校普通本科专业学费标准执行“基准学费标准+浮动机制”政策。调整后平均学费标准提高500元，平均调整幅度约10.5%，自2025年秋季学期入学的新生开始执行。

2025年，全国已有20多个省份上调高校学费，平均涨幅10%–15%，部分地区如上海、四川、吉林涨幅甚至达20%–35%。

贵州大学将本科专业学费从5000元上涨至6500元，涨幅30%；云南大学从4200元涨至6000元；北京工业大学则逼近9000元；云南师范大学、石河子大学、新疆大学，涨幅在500–2000元之间，民办高校涨得更猛，上海中侨艺术类本科学费年费4.3万元，南京传媒学院播音专业上涨1万元，总价直逼5万

对了，城镇居民2024年人均可支配收入中位数为49,302元，乡镇居民为19,605元（国家统计局）。

高涨的大学费用，让今年出现了很多意外的现象：

拿上大学通知书不去了，公费生600多上不了，985没人报

大学，正在从“船票”变成“账单”

这是第二个现象

好的，继续，你去看短视频，B站上面除了那些擦边的外，哪一类现在最吃香？你去对比，会发现这么几个赛道最受欢迎

——中年男人一人生活的上海周末有多快乐

——包浆弟，包浆哥

——网吧大神的一天

这是第三个现象

继续，你这会去搜情趣用品，尤其是用来解放双手的那些，你看看销量

还有你现在会不会在你意想不到的地方，看到大人糖的广告

还有很多现象，校园里面男女互相打拳等等，很多现象是很明显的

你都可以去看

好的，你把这些现象连起来看，你会发现什么？

你可能总结不出来，但是有一档节目，给了我们答案

当环境不再适合生存，动物首先会停止繁衍，其次是大迁徙

——《动物世界》

没有孩子，要什么房子？

人口暴跌，按照外网的估计，2025上半年出生人口270～300万……全年不会超过600万的……甚至可能在550以下……死亡接近2000万，人口14亿，人均寿命75，那么每年的死亡人口就是1860万…房价能不跌么……而且学区飞地模式，调剂入学，新房可以上全市最好的初中……旧房直接跌成狗

我老板分别在22年，23年将她在嘉兴，吴江，苏州的三套房子全部出售。这三套房分别是她15年，17年，20年购入的。三套房赚了些，当然她没有告诉我她赚了多少，但绝对不少赚。她已经落袋为安了。

有次和她聊天，聊到房子这个问题，问她为什么要把三套房子全都卖了，以后住哪里?她说她在吴江乡下有套自建三层小别墅，有院子。挺好的，就住在乡下别墅挺好的。而且房子以后会越房子会越来越不值钱的，特别是高层。我问她为什么会觉得房子以后不值钱?她说原因很简单，因为没有人了。

我觉得她说得对，2025年出生人口800w都没有，他们都舍得发钱了，可想而知人口现在跌到什么地步了。没有人，房子卖给谁?

育儿补贴 9月1号社保全面交 你还不清楚吗？

给出个信号就是 上面没什么钱了 年轻人变聪明又不入坑 以前是每年出生人口维持房价

现在人口全面崩塌，房子算什么呢，有人才会有消费；

你房子再多有什么用；根本原因是没人接盘；

很多实体店倒闭是因为房租贵，工资上不去，人口少没人消费；

说白了就是没有人，没有新出来的人，人变少了，房子就不值钱了

强行棚改货币化去库存，导致了房价下跌延迟了七八年而已

多的这七八年房市繁荣，代价是所有的问题都成倍的增加了

社科为什么不能算科学，就是因为人为可以干涉这玩意

举个例子，你可以通过常识来判断，我和你无冤无仇，不会打你，但你无法预测我是个神经病，单纯就是手贱想打你

那么..为何会出现这种现象呢？其主要原因就是学费涨了30%，甚至还有50%的。在加上现在经济下行，就业困难，读那三四年书花了十几个还不一定能找个工作。

这从而就导致了现在的局面，大家也清楚，房子之所以前面几十年这么火爆，主要就是因为跟教育资源捆绑，但是人家直接不读书了，房子能不崩盘吗？

今年外网根据一些医药数据预测的新生儿半年不到300w，很可怕

19~22年这几年时间政府一直是在通过限价捂着这个雷，给政府和银行做疏散和隔离。

23年后开始控制这个雷缓慢的爆，让居民消化这个雷。

所以其实是早该跌了，只不过拖了几年。

天下兴亡，匹夫有责。别觉得这是空话，王思聪，马云，刘强东，李嘉诚，潘石屹，等等等等，他们已经不在这个高压锅里。

看来又有人误解了我的意思，有钱人跑路是果，不是因。

* -> 有钱人跑路 -> 房地产暴跌

小区挂牌价还有一万一，怎么法拍房成交价只有五六千了。

房价泡沫的破裂充满了戏剧性，原本一场危险精准的化解危机的大手术，最终因为黑天鹅事件的介入，转变成了刺激泡沫高速破裂的悲剧。

天时地利人和，缺一不可

要论责任，这场游戏的参与者，可能一个都逃不掉。

房价上行的时候喜欢冲许皮带，经历了几年的房价下行，很多回答喜欢把矛盾一股脑的扔给政府。

咱妈确实是在涨价这方面存在着一点私心，但是下跌这事情吧，咱还真得帮咱妈说句公道话，下跌这事情，可不能只怪咱妈，许皮带也好，你我这样普通的市场参与者，人人有份，一个都逃不掉。

下行的标志性事件是源于2018年中央主动去杠杆的尝试，也就是“三道红线两道红线”

从16年开始，因为大规模的放水刺激，地产企业普遍进入了高周转的模式，为了承接短期涌入的天量热钱，必须动用巨大的杠杆进行开发，但是民营地产企业普遍借款成本高，且发债和贷款的额度比起需求存在巨大的差距，于是地产企业利用监管“漏洞”，使用预售款和交房的期限差创造信用，用购房者的预付款作为融资来源来支撑下一阶段的土地开发。形成了所谓的高周转开发模式。

高周转的2个要素在于：

1、要有充分的土储支撑后续开发；

2、要保证通过预售获得的现金流足够稳定；

说人话就是要多花钱拿地，而且造的楼要快，同时要保证快速清盘回笼资金，套取预售款以后继续拿地形成循环。高峰期根据CF40的研究结果，定金及按揭房款占到地产企业现金流的50%左右。

因为高周转需要大量的土储，会形成巨大的杠杆，同时，为了维持杠杆，又需要天量的现金流，于是拿地销售回款再拿地不断循环，房企从运作模式上由一家实体企业变成了不断给自身扩表创造信用的影子银行。从下图可以看到，如果预售资金可以绕过监管利用，房企就能通过预售完成扩表。

在这个阶段政府已经意识到房企的高杠杆可能会面临的问题，这种脱离金融监管体系的无序融资可能最终会大规模暴雷并且将风险向金融体系，甚至全社会蔓延，为了阻止高杠杆进一步恶化，三道红线两道红线政策出台，迅速的切断了高周转企业的融资渠道，三道红线限制了高杠杆企业的融资，两道红线收紧了居民端的按揭发放，房企约50%的现金流遭到收紧，高杠杆企业被迫进入到去杠杆阶段，通过对高杠杆企业进行识别和管控，防止高杠杆企业继续滚动杠杆扩大风险，并逐步进行去杠杆操作，安全排雷。实际到这个阶段，还是有可能软着陆的。

因为此时居民杠杆率虽然也已经高企，但是加杠杆的理论空间还存在。理论上只要保障居民部门购房的速度和预期不变，限制高杠杆房企继续加杠杆，慢慢把雷浮出水面，然后通过债务重组，剥离，合并，定向的流动性支持等操作，一个一个拆雷，大概率可以避免大规模的企业暴雷，进而向金融体系以及地产定价体系传导压力造成连锁反应。

可是谁都没想到，2020年疫情袭来的巨大黑天鹅。

疫情主要带来了几方面的问题：

1、延缓了建设周期，造成了资金占用周期的延长，同时建造成本也因管控风险上升；

2、由于管控的问题造成了看房买房的流量下降，库存去化周期大幅拉长。

资金占用周期增加，同时预期中的销售回款没有到位，加剧了房企特殊负债结构期限错配和流动性错配。

但最致命的影响还在于，疫情打击了居民的当期现金流和未来现金流预期，疫情当中频繁的管控和人口货物流动限制，使得大量的居民收入受到了冲击，对未来不确定的恐慌导致居民的行为模式迅速转变，由扩张性的消费投资，转向了防御性的收缩去杠杆。

而去杠杆，恰好是湮灭货币的行为，同时消费收缩也意味着别人的收入减少（一个人的支出是另一个人的收入）。收入被动减少的同时，另一个人也只能紧缩消费，于是加深了这个恶性的螺旋，也形成了如今通缩的局面。

前面说过，安全排雷需要居民的消费投资预期不变，但疫情带来的冲击恰好在此时对居民的未来预期造成了剧烈的冲击。

就好比只要今天上午不断电，这台精密的手术就有9成概率可以做成，偏偏9点半在手术的关键时刻，来了一辆驾驶员睡着的L2.9999，直接跨过绿化带把医院的配电间撞报废了。就是那么巧。

可以看到，从2009年开始的居民杠杆率攀升，到2020年底，突然减速，戛然而止。

居民部门杠杆率停滞一方面来自于疫情带来的现金流冲击和预期冲击，另一方面，源自经济快速发展时代居民对未来狂热的预期。

在流动性极度宽松的这10年内，居民部门对自己未来收入预期形成了美好且不切实际的幻想，大多数人产生了收入稳定且会永远攀升直至退休的幻觉，全然忘记了90年代的下岗潮，忘记了CCTV里一个没有脖子的男人慷慨激昂的歌声

心若在，梦就在，只不过是从头再来

是的，降薪、失业、三十五岁危机，是切实存在的，但是历史给人最大的教训就是人类从来不从历史当中吸取教训。

房贷借的不是银行的钱，而是对你未来劳动所得提前支取，极度乐观的收入预期让居民产生了可以承受极高杠杆的错误想法。借钱的手法一个比一个夸张，都在幻想着房价永远涨，收入永远涨，房贷是这辈子能借到最便宜的钱，只有买房才能跑赢通胀……却没有察觉到，一旦收入预期发生波动，曾经预想的杠杆空间会急速消失，巨大的债务压力直接压迫家庭现金流，并且轻易的将其粉碎。这种极度的狂热让居民部门早早的就将未来所有的加杠杆的空间超额挤占了，也一定程度的影响了现阶段的内需不振。

后面的事情，就不再为大家复述了，失去现金流的房企失去了高周转的根基，接二连三的付出水面，地产投资减速迅速将影响传递到了施工、材料、设备等上游行业，并逐步扩散直至今日。

五年以后的今天回忆起那个黄金时代的尾巴也会不禁感叹梦的疯狂。如果地产企业可以放下开银行的心，如果疫情这只巨大的黑天鹅不出现，如果居民部门可以理性的节制的参与到这场吹泡泡的游戏里……可能现在又会是另一番光景。很可惜历史没有如果，如今，这种集体的不理性制造的奇观，正在用另一种疯狂的方式破碎，回归。

最后，本文无意将房价下行的责任归咎于单一的责任主体，造成今天现状的，是所有人一起努力的结果，而如今恰好又是所有人，一齐承担这种集体狂热造成的后果。

坦率的说，以史为鉴，作为一个普通人，摆在各位人生中最重要最基础的命题，不是如何发财如何致富，漫长的人生中很多人都可能在某一个时间点体验短暂的飞跃。最重要的命题恰恰是如何识别风险，如何为漫长的人生路，留足安全边际，只有安全的度过一生，才有最终实现飞跃的可能，而没有足够安全边际的人，最终的结局，可能是在天台，完成人生最壮丽、也是最后一次的飞跃。

祝各位起飞

并安全降落。

完善地方税体系，推进房地产税立法。

很多人说15、16年是房地产税落地最好的时机，不该涨价去库存，这就有点妙了。

最妙的是，当年准备推动这个立法的时候，专家已经把很多反对的理由，有理有据地驳斥了。

阻力不在这些理由上。

有两个问题，当时比较难处理：

1. 房地产税落地，会让当时积压的库存更难卖，如何去库存？
2. 当时信息化水平较低，即使落地，征缴成本、难度也会比较高，如何征缴？

现在有了个税APP和各种备案系统，并且数据基本互通了，第二个问题已经不是问题。

但是23年，还是暂缓了房地产税立法。

（现在只是上海、重庆试点了房地产税）

从文章中节录了几段，我认为重点的地方，加粗标记：

年初，财政部原部长楼继伟发表题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。
近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化，从防过热转到防过冷。此时，贸然实施房地产税将对我国房地产市场，乃至经济发展产生不利影响。
房地产税立法未纳入《规划》，并不意味着放弃立法，从长远来看，房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变，不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。

回头看一下第一个问题，15年库存积压，算不算“市场过冷”。

---更新完毕---

饿死鬼投胎一样，10年多点时间（2015-2025），吃绝了70年的饭，还能打下一屁股饥荒，撑不住是正常的。

某些人相当不做人，把买卖当吃绝户来做，讲点他们的骚操作。

2020年恒大在A股借壳上市失败，没能在这个融资市场融到钱 ，2020年11月开始，传出恒大商票逾期。

21年6月，恒大首次承认商票逾期。

从20年11月到21年6月，这半年多的时间里，某些人利用这个时间差以及信息差，搞了一波天价天量的天花板出货骚操作。

这些人，把15年涨价去库存以来，一直犹犹豫豫没上车的那波人，套了个结实。

还是拿21年上海的学区房炒作来说，21年1月，学区房蹭蹭涨，21年3月，学区房新规出台，精准狙杀了这批买了学区房的人。

感受一下当时炒学区房的疯狂，买房交50万定金，房东因为房子涨价，宁愿倒赔买房人50万，也要毁了合同，再卖给别人。

这批还没上车的“新中产”，工资高，手里有钱，敢花钱，是支撑消费的主力，也被套死了。

在此之后，蜜雪冰城、PDD这类消费降级的代表火了，在消费领域一骑绝尘。

21年套死一批，还不死心。

这帮人，23年，又炒了一波“后疫情时代反弹预期”的概念，把21年没上车的那批人，又套了个结实。

现在好了：

• 有能力买房的富人，出国了
• 敢生孩子的富人，也出国了
• 靠高薪发家的“新中产”，被套死了，甚至有些房贷没还完，人已经失业，只能送外卖去
• 大家都去送外卖了，赚那点钱刚够吃饭，连找对象都困难，别提生孩子、买房了

而且，还有一个极不明朗的政策，“房产税”，一直悬在头顶上。

说不定哪天来一句全面开征房产税，30年的贷款没还完，每年还得额外再交“房产税”。

前些年大家能赚到钱，还不太在乎每年交点钱。

现在都去送外卖，房产税可得送几个月外卖才能赚到了。

这种大背景下，房价不跌是不太可能的。

目前浙江的婚恋市场，你要没有在县城一套房，连相亲的资格都没有。

这种购房类型，我叫他新媳妇收割公婆模式。

现在农村里，女孩子很难接受跟公婆一起住，然后用钱伸手跟公婆要。

毕竟仰人鼻息。

但是以婚房的名义，把公婆几十年积蓄，转移到儿子儿媳名下。

这叫名正言顺。

也是女方拿捏男方的手段。

离婚割一半。

老公必须得听话，公婆也得听儿媳的。

支撑县城楼市的，唯一动力就是乡镇婚恋市场了。

但是看现在的结婚率和出生率，县城我看也撑不了几年。