本该让他们集中在15-16年暴雷的，那时候雷的规模还不算大，现在问题真的很麻烦，雷是真的而且非常巨大，万科也遇到没法解决的流动性危机甚至如果继续下去也会有暴雷的风险。

实际情况是15-16年已经是实际的债务周期的顶峰，按规律让债务周期自然的向下走就行了也符合客观规律，实际操作上非要与客观规律抗衡，结果必然是损失翻数倍不止。现的在经济情况实际水平非常的艰难，结构上有锁死的趋势，整体上和《债务危机》那本书中对历史上其它发达国家的债务周期描述极为相似，目前看是没有办法的只能让周期自然走完，之后自然走出周期也是客观规律。

要么降到3000一平，要么全都去狗带吧！

哈哈哈哈哈哈哈！

明天叫大公国际给他再评个AAA级，这评级啊还得是咱自己人用的放心。

我只能说调成垃圾级调晚了，早在2022年10月28日，龙湖创始人吴亚军就已经跑路美国，从此再未回国。

上市以来，龙湖吴亚军从龙湖集团共分得了多少钱？

总结：14年分红215亿。

龙湖自2009年在香港上市以来，持续14年分红。（ps本人不反对分红，反对的是借钱扩大规模经营，钱没有还，做账先把所谓赚的钱分了，然后直接跑路。）打个比方，我借了银行1亿做生意，3年后到期，今年赚了2000万，你别管我怎么赚的，反正财务上我赚了2000万，先分红把这钱分了，三年后没钱还银行是三年后的事，大不了直接跑路破产。

此外，辞职跑路前每年薪酬超千万。

又是一起经典的借钱扩大规模，债务归银行和国家兜底，赚钱自己跑路美国，十辈子花不完的钱子子孙孙享受生活。

老板2022年润美，可以说是洪水来临前一刻登上诺亚方舟，再晚一点都要限制出境了。

2015年标普下调恒大信用评级时，以“中诚信”为首的国内三大评级机构出来托底，为恒大给出了满格的AAA评级。

现在呢，中诚信你在哪里？

前几天有客户咨询龙湖停工的项目，我还不太信。

龙湖集团评级是不是垃圾级，

要由我们自己的评级机构说了算。

天天说人美情笑，上次穆迪说恒大乐色，国内一群专家为了恰饭强行挽尊，结果让领导们的脸被打得啪啪响。这帮货色遇事的一贯操作就是先嘴硬掩盖一下再拖着，实在不行了让“英明神武”的领导被打脸，这次看看谁出来挨嘴巴。

需要大公国际出手。

房地产公司其实就是个销售公司，毫无价值可言。只不过过去15年的房地产泡沫经济把这些公司吹上了天。

这些公司一旦房子卖不出去，就意味着资金链彻底断掉，是垃圾资产。

因为土地和各种房子背后全是负债。现在遮羞布全部被扯下来了，所有房地产公司未来都会破产，

恒大万科碧桂园这三家破产就够政府忙活的，剩下大小不等的数百家房企，几十万亿的烂债，

大家可以想象未来经济会是何等萧条。不过最糟糕的是这些房地产企业管理层早就把资产转移到海外信托基金了，留在国内的全是一堆无法收回的烂账。这和90年代非常像，这也就是为什么我之前提到未来两年失业率会和90年代大下岗时代一样，不要妄想两三年就可以恢复，这个烂摊子可是史诗级的，基本上无解，只有等30年过去用两代人的代价去消化。

万恶的境外势力亡我之心不死，居然敢诋毁民族企业。我国也有我们自己的机构！

2022年，龙湖老板吴亚军以身体和年龄原因离职，明显就是早就知道已经无力回天，及时抽身了

冷门知识，越南政府，bb+. 乌克兰评级ccc

惠誉评级体系

AAA级：信用质量最好。

AA级：信用质量很好。

A：信用质量较好。

BBB级：信用质量良好。

BB级：投机（信用质量差）。

B级：高度投机（信用质量较差）

CCC级：信用风险很高（发生违约的可能真实存在）

CC级：信用风险非常高（很有可能发生违约）

C级：即将违约。即恒大集团现在的信用评级结果。

RD级：限制性违约。表示债务人已经发生过违约事件，但未进入破产清算程序。

D级：违约级。表示债务人已经停止经营活动，或宣布进入破产清算程序。

我信。

我们普通人拿不到那么多数据来验证真实性。

但是我家附近就有个龙湖的盘交付不久。

网上骂声一片，因为偷工减料了。

物业也被抱怨垃圾，说是很多该做的事情没做。

以前龙湖的口碑一直很好的，这个楼盘这样了，肯定不是能力问题，只能是钱没到位。

这个盘的业主都是2020/2021年最高点买的，而且当时是热卖，早就售罄了。利润是让他们赚足了的。

但是钱去哪里了，就不知道了。

同理还有绿城，虽然规模上不是顶级大公司，但以前的盘一直是可以无脑买的，我一个朋友多年前做过他们的供应商，简直都傻了：别家公司竞标看的是报价，他们只关心质量，报价低了他们不要，过去谈交易，第一句话就是要看他们最贵的产品。

可是就连绿城这样的企业，最近两个盘的口碑也彻底崩了。

所以，无论如何无论如何，不要买期房了。

房子是拿来住的，就算没有烂尾，不是危房，质量崩了，你住着能开心吗？

建议地方政府将卖地款退还开发商，攻克艰难

人家不是针对龙湖，人家的意思是中国的房地产商全是垃圾。

房地产市场行情不起来，这些个高杠杆融资的房企都得死，时间早晚而已。

目前没有任何一个客观因素能预示房地产能好起来！

据说这次俄罗斯恐怖袭击，美国大使馆在3月初就示警提醒了，但是老毛子却不屑一顾。

老毛子国内已经听不到真实的声音了，只能从外面传出来一点真实的声音了，至于信多少，那就看每个人的造化了。

说的是老毛子，是俄罗斯啊

龙湖老板那个狗东西早就跑路了，还有什么好说的。

还有人说什么跑路也会被美国人噶韭菜，笑话，你看他不跑路，今天就算不进去蹲着，也是限制出镜。钱也保不住，人也保不住。就算噶韭菜那也是以后了，而且噶不噶还两说呢，这种侥幸心理拥有者，这些人有的少吗？多看看新加坡有多少改国籍的中国老板吧。

美联储自加息以来到现在快两年，还没有拉爆任何一个有分量的经济体，他已经要饿得发慌了

拉爆中国的股市、汇率或者房地产，任意一个，都可以让老美回一大波血

股市年前直接干到2600，被捞起来了。汇率死死地按在7.3以下还没分出胜负，战场来到了房地产这边。

恒大已爆，万科在爆的边缘，现在他们开始对龙湖下手了

就看上头怎么捞了

国内舆论，请开始抨击惠誉，并给出公正的评级。

昨天我还看到我们这个地方半官方公众号发文章说房地产在复苏了，告诉大家房价还会涨这个好消息。

这是我第二次在这个公众号看到这样的消息了。就很难理解发消息的人是怎么考虑事情的，也很难想象关注公众号的人里有多少人是盼着房价上涨并且把这看作是好消息的。

感觉官方有一种迷思，我这个城市房价贵证明我这个城市牛x，然后证明了我这个官当的好。这种迷思至少在河北是广泛存在的，不然很难理解为什么一无所有的小县城也能涨到近万的房价。

我在的这个四线小城市财政局旁边是他们的家属院，名义上是一个xxx小区。这个小区现在的售价还维持在两万。也许这样老爷们就觉得自己住的不是河北而是天津？

房地产的大潮退去了，原来大家都在裸泳。恒大，碧桂园，万科，龙湖……都成了垃圾，万达似乎好一点，那是王健林一直在贱卖资产堵窟窿，不然也早债务违约成垃圾了。普通百姓原来的百万房产现在也就值个五六十万了，还有价无市，开发商的房子能值多少钱？也得打五折以上吧，优质资产五折以上了，那些开发商不都得资不抵债？

无聊，我要看到血流成河

龙湖比起其他开发商并没有什么区别。

在中国做房地产的，除了港资企业比如恒隆，香港置地这类，还有新加坡凯德。其他国内房企，不论是央企，国企，还是私企。都是玩的高周转套路。

龙湖最多只能说做了一些商业运营资产，有一定租金收益。但是，龙湖的商业物业肯定是拿去融资的，然后通过租金收入来支付利息。随着商业租金增长乏力，空置率提升，以及优质物业越来越少，非优质物业占比越来越高。这个模式也是有天花板的。

既然和其他开发商没有区别。

那么该玩的套路一个也不会少。

比如和金融机构的明股实债，这个只是基本操作，不纳入负债；

比如供应链融资，商票，工抵房等，这部分也不会纳入负债；

比如少数股东权益问题，通过合资合作项目，并表优质项目，出表非优质项目等，可以大幅度优化报表；

比如美债，龙湖在2020年2021年发的美债，当时人民币可是6.3-6.5左右，现在是7.3左右。还美债的时候，利率是飙升的，这个压力非常大。

而所有的负债意味着现金流的压力。一旦销售不畅，要么就是借新还旧，要么就是展期，没有其他办法的。

而随着房价的下降，负债率是越来越高的。虽然一直在还钱，但是资产在贬值。当资产贬值10%，负债率上升可不止10%。

这就意味着降价跑量的可能性不大。因为一旦降价，金融机构大概率就得让你还钱，或者增加抵押物。这就没办法玩，如果不降价，那么销售压力持续存在，变现难度始终非常困难，对现金流的压力可想而知。

龙湖比恒大，碧桂园好一点的地方在于三四线城市和县域小城的项目占比非常低，前几年的融资成本较低，也就是资产变现难度相对低点，负债的利息偿付压力相对低点。这也只是相对，核心本质并没有什么区别。

血厚点，耗得久点，不过总得面对现实不是。

像李嘉诚的长江实业在国内屯地的玩法，是建立在人家融资成本也就1%左右，人家屯地五年的利息，你只能屯一年，这就没法玩，另外就是负债率奇高，没办法屯地。

说到这里，稍微说一下地产企业的高周转鸡血。

其实前几年，国内地产公司主要是做大做强，也就是新项目特别多，20%的增长率不算快，50%也不是不可以。这就导致销售压力越来越大。

今年在一个城市卖20万平米，明年就得卖30万，后年就要卖50万。这种增长并不可持续，而且过度透支市场，另外加大了地产销售乱象。

这个和国内很多行业一样，不断增长产能，从来没有想过销售的可行性。

与其说“惠誉调低龙湖地产评级”，倒不如说国际评级机构在调低整个中国房地产行业的评级。

近期，被国际评级机构调低评级的中国房企不少，恒大、万科、碧桂园、龙湖……耳熟能详者，无一例外。

对这样的结果，传到国内，便是两种极端观点：一种是“阴谋论”。认为国际评级机构配合“假想敌”政府，把中资企业评级搞低，整垮中国经济。这种观点一时甚嚣尘上，很有市场。一种是“崩溃论”。认为国际评级机构的评级板上钉钉，是铁铮铮的事实，深信不疑，觉得中国经济要崩溃了，结果经济未崩，心态崩了，或“润”或“躺”，影响经济恢复。

历史的经验告诉我们，这两种观点都不对。两种观点，表露出来的看问题方法都是主观、片面的，一句话，就是非科学。

这几年，舆论场被不理性的民族主义思潮裹挟。在国际评级机构调低中国房企信用评级这件事上，鼓吹阴谋论，大可不必。当然，不否认国际评级机构的评价方法带有偏见或者认知有问题。

事实上，国际评级机构不光调低中国企业评级，也调低了欧美企业评级。比如近期，多家国际评级机构调低了美国纽约社区银行（NYCB）的信用评级，评为“垃圾级”。须知道，NYCB的资产规模达到1100多亿美元。

不光是对美国企业调低信用评级，惠誉甚至还调低了美国国债的信用评级。

言归正传，既然要评价国际评级机构的评级准不准，就要看国际评级机构是怎么得出评级结果的。以穆迪为例，我们看看穆迪是怎么对房企评级的呢？

穆迪的评级方法并不神秘，就是最简单的“评级打分卡”：设定几个指标，赋予权重，然后打分分档次。

穆迪看重房企哪些要素呢？在其 2018年公布的住宅建筑和房地产开发公司的打分卡要素中，有五大要素：

1.规模；
2.业务状况；
3.盈利能力与效率；
4.杠杆率与覆盖率；
5.财务政策

以上五个部分，每个部分又包含多个子因素。打分卡中各因素的权重代表穆迪对一家房地产企业估测的重要性程度。根据公开的资料，我们可以看到穆迪评价房企各因素的占比。

从中，我们可以看出，穆迪对杠杆率与覆盖率比较看重，实际上最核心的就是房企的债务，这个占比是30%，其次是业务，然后是财务政策、规模、盈利能力与效率。

那么，为什么要这样设置呢？

杠杆率与覆盖率。穆迪认为，房地产行业实际上受到监管部门的影响较大，一个政策调整，往往就会对一家房企的财务状况造成巨大的冲击。比如三道红线政策一出，对房企的打击几乎是灭顶的。
业务。包括企业运营、业务与收购战略、产品种类、地域多元化和执行能力等。在这一点上，穆迪再次提到了政府监管，穆迪也指出“中国政府采取调控措施的首要目标是抑制投机性投资”，那么穆迪就会看一家房企能否应对这种政策调控导向。
财务政策。这一点无需赘言，很重要。
规模。规模大，反映了企业大小、市场地位和品牌影响力，也更容易获得银行贷款。
至于盈利能力，这也无需赘言。

以上是穆迪的评级逻辑，很简单、很清晰，并不复杂。穿透到最后就是负债、规模、融资能力、盈利能力、产品力以及应对政府监管的能力。这也反映了穆迪等国际评级机构对中国房地产行业较为深刻的洞悉力。

那是不是，国际评级机构调低了我们的企业评级，我们就不行了呢？我们就只能躺平，任人宰割？也不是。

实际上，这类国际评级机构的评级底层逻辑，就决定了其评级结果也存在“漏洞”。

比如：宏观经济环境的因素、整体金融市场环境的影响，行业的洗牌重整会不会为一些行业内的头部企业带来新的机会呢？这些因素，都没有考虑进去。

所以，穆迪自己也说：多数情况下打分卡指示的评级不一定与各公司的实际评级完全吻合。

那么，我们怎样正确地看待国际评级机构的评级呢？

如果，我们把目光放在2008年-2019年这十年的房地产行业。我们看看，那是怎样的光景？那是中国房地产的黄金时代：房价一天一个价、一月一个阶梯、一年一个翻番，2008年中国GDP为31.92万亿元，2019年则达到了98.65万亿元。“炒房团”一个城市一个城市地攻陷，置业顾问一手接过买房者几万块钱的“喝茶费”一手拿着高额的卖房提成，有的房企年会甚至公然找靓男美女跳艳舞、撒钞票……纸醉金迷、极尽奢靡。

但是，这样的繁荣是如何造就的呢？那就是三股力量的“利益合谋”——

第一个“合谋”：地方政府与房企的“合谋”。地方政府“厚爱”房企，因为要卖地，两个目的：一则创收，二则造城；房企接近地方政府，两个目的：一是平滑关系、快速推进；二是方便拿地、赚取暴利。

第二个“合谋”：金融机构与房企的“合谋”。做地产项目，从拿地、勾地开始，就需要用钱，而且是需要用大钱。几乎没有哪家房企，能够靠自有资金就能把一个项目做成功。

以前，地产行业有个段子：03年时候，一个穷小伙，拿着仅有的几万块钱，请一位商业银行的支行长吃饭、娱乐，然后拉着醉醺醺的行长来到一块荒地，对他说：“这块地是我的，你看能不能批个贷款，做成这个项目？”银行行长被“公关”得神魂颠倒，就答应了。这个穷小伙拿着银行的贷款批复，找到了区领导和住建房管部门的领导，说自己有充足的资金，具备开发的实力，看中了这块地。领导见状，快速批地。这个穷小伙，空手套白狼，一下子有地、有钱，开发项目，大获成功，成为了第一代中国房地产大亨。

这个段子的真假已不好辨别了。而到了08年过后，中国房企的胆子很大了，搞“高周转”、挪用预售资金拿地，杠杆玩得十分大。银行有监管限制，严控流向房地产的贷款占比。金融机构不惜“搞创新”，银行、信托勾连，搞通道、非标资产……一系列“花里胡哨”的金融创新，其实背后就是想方设法逃避监管，把银行的钱借给房企。因为，房地产是全社会最赚钱的项目。

不少中国50强房企针对企业员工搞的“跟投”项目，给员工借款的利率就是10%。很多房地产行业的员工愿意借，然后投入到公司的项目。因为，当时的形势告诉他们，他们加杠杆“跟投”房地产项目的回报率，远远高于10%。房地产最鼎盛的时期，原来只是负责帮助四大行剥离不良资产的AMC，居然成为了中国最赚钱的金融企业，造就了一代枭雄赖小民。

翻看各大房企的高管履历，除了管设计、工程、营销等领域的老总是自己培养的或者是行业培养的，另外相当数量的高管来自银行和地方政府部门。各大银行的省分行行长，纷纷来到了房企“效力”。房企老板看重，也是其在金融界的“人脉”。

整个行业的杠杆率越来越高，房价越来越高，房子越盖越多、地越拿越多，那是狂欢的年代。情况逐渐失控，大约在2012年以后，社会上已经开始有让大家警惕房地产风险的声音。许多房企老板自己也知道风险很大，可是，真要让他们停下来，办不到。

2015年9月12日，新华社旗下智库机构“瞭望智库”发布题为《别让李嘉诚跑了》的文章，就香港房地产大亨李超人频频卖掉其在大陆屯的地的行为，展开猛烈批评。这让国内的房企大佬更不敢跑，他们甚至承接了李嘉诚的资产，还在疯狂地吹大房地产泡沫。为什么？

他们坚信了一条：一定要把自己的企业做大，“大到不能倒”。这在中国房企50强企业里面，表现得尤其突出。

“大到不能倒”是个舶来品，还有自己的英文缩写TBTF，Too Big to Fail，指当一些规模极大或在产业中具有关键性重要地位的企业濒临破产时，政府不能等闲视之,甚至要不惜投入公帑相救。

这就是在2015年以后，中国房企老板还疯狂举债拿地、搞高周转的原因。可是，当时的中国房地产的疯狂，已经让另一个“乱象丛生”的金融业承受不住了。按照正常的融资途径，IPO、股市、 银行贷款、信托、银行理财产品、发债等渠道的额度都已经用满，房企已经很难拿到钱了。可是，聪明的房地产专家们，则并没有停下自己聪明的“脑袋”。

金茂地产就想出了一招。

第一步，他们剥离了若干不相干的业务；
第二步，收购了北京金茂万丽酒店；
第三步，注册成立了托管人；
第四步，将公司迁册到开曼群岛；
第五步，收购崇明金茂凯悦酒店；
第六步，向金茂地产的实体方兴地产宣派首次公开发售前股息；
第七步，成立了金茂投资。

经过一年的时间，2014年7月2日，金茂投资完成了新股占总发行股本30%的发行，集资30亿元港币。

当时，金茂的这一操作，迅速得到国内各大房企学习借鉴。当时的碧桂园财务总监吴建斌，在他那本出名的《我在碧桂园的1000天》里，特别记录了这一事件，称这是一个为地产板块住宅开发储备“弹药”的好做法。

因此，我们尤其记得，在2014年左右，国内不少房企都把目光聚焦在酒店、文旅项目上。再后来，同样的道理，又放在了物业公司上，分拆物业公司上市再圈钱。

而当时的碧桂园想“依葫芦画瓢”，盘活酒店融资，却没有成功，又把脑筋动在了教育上，搞教育上市。也就是后来的碧桂园博实乐教育控股有限公司，最终在纽交所上市。

事实证明，这样的模式不可持续。中国房企老板“大到不能倒”的如意算盘落空了。

2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。这“三道红线”，恰恰拿捏住了当时房地产行业三个软肋，期望通过这三道红线，倒逼房企回归健康的经营状态。

然而，政策设计的理想化，低估了中国房企的泡沫程度，也轻视了中国房企老板的“胆识”，最终，从恒大开始，整个房地产行业出现了集体危机。从那时起，中国房企其实都已经感受到了压力。

然而，过去几十年房地产的“高歌猛进”和惯性做法，以及中国房企松散、脆弱的管理，根本无力及时掉头调整。有的地方知名房企，直接打破产报告给地方政府，把“烫手山芋”甩给了政府，破罐子破摔。

而龙湖地产，则是这些房企中，很早就意识到“转型”紧迫性的少数企业之一。早早布局商业地产、公寓租赁业务，并且减缓了拿地速度、强度、力度。因此，当许多中国20强房企都相继传出破产危机后，龙湖地产还苦苦支撑至今，算是优等生。

即使惠誉把龙湖评级调低，龙湖也依然是行业最好。

下一步怎么办？

国际评级机构调低中国房企的信用评级，这是一个标志性事件。我们首先要做的，就是要正视这个事，更要从评级中，正视我们自身存在的风险和问题。

然后，是对症下药，进行调整。最主要的，就是丢弃掉“高周转”“高杠杆”搞房地产建设的“旧模式”，而是要回归到房地产建设的“新常态”——合理的杠杆、合理的销售方式、合理的利润。

转型的过程，是痛苦的，也绝非一蹴而就。单凭房企自身，也很难做到，更需要包括监管、地方政府在内的各方力量，“一企一策”，绵绵用力、平滑处置，避免在全社会形成大冲击、大衰退。

那么，我们能否化解掉风险呢？

作为一个对经济发展乐观的人，我认为，这一次，我们可以化解。从世界各国经验来看，经济有周期，这一次也不过是历史上所有的经济周期的重复。

经济的恢复，不过是对紊乱的旧经济秩序的重新洗牌、梳理、调整，将经济活动纠正到健康、合理的经济循环和秩序中来。这其中，除了靠全社会做正确的事，还需要时间来“消化”。

我就想问下吴亚军现在是在国内还是美利坚？是不是像那个威马汽车的老板一样。

先来点热知识，按照国际评级机构通用的信用等级指标来看。

A以下的基本都是风险较高，BB级的…基本就是正经人家都不会看的类型。

出于好奇，我跑去看了一下龙湖集团的官方财报。

顿时让我眼前一黑。

龙湖的负债过高，而且2024年前两个月，龙湖集团的销售额同比下降55%，至128亿元人民币，降幅与同业基本一致，但低于惠誉之前的预期。

再加上未来几年将面临大量债券到期的情况。2025年将有310亿元人民币的债券和银团贷款到期。

光是有这几项因素影响，龙湖都很难被看好