突然想起来，今年上半年我们小区物业竟然还分红了，因为我们小区属于是单位集资房，盖房的时候比较早，有车的家庭在当时还是相对稀有的，所以整个小区9栋楼大概有个500多户居民，但是初始设计的车位应该只有四五十个，并且还是地下车库。

于是在后续的多次改造中，只能把这个设计为花园洋房的小区里的的花坛、步道、花园几乎全部铲平做成了停车位，现在终于大概能停个150辆左右的车了。

而这些车位也都划为了公共车位，不管外来车辆还是本小区车辆都是要付费的，尤其是小区业主以外车辆进来停车费还挺贵的，停一天至少要收你30块。

感觉长期以来，很多小区住户本上都没有意识到我国这种动辄几百上千户的高密度居住小区能够产生的商业收益其实挺恐怖的，包括但不限于各种小区内部公共区域张贴广告费用、停车费用、一些空置场地的租赁费用等等。

而这些本该属于全体业主的收益在绝大部分居住小区都处在被物业把持下的不透明的状态，既没有公开的账单、也没有合同明细，跟多少广告商合作，投了多少钱的广告，停了多少车，收了多少停车费都是一个迷。

不过好在我这个小区属于国企集资房，小区里面有不少退休领导，这些退休的老领导对于社区自治还是挺热心的，关键是他们还有钱，也看不上物业的这点三瓜两枣，随着业委会的建立，最近几年肉眼可见的小区治理水平就提上来了。

于是乎今年我领到了第一笔小区分红，直接抵了我小半年物业费。

我们这个小区还是属于低容积率的老小区，但即便如此，五百户居民每户分300，也就是说我们这个不起眼小区的总盈余一年竟然达到了15万。可想而知，那些动辄上千户的新小区，从电梯到楼道到小区再到花坛几乎无处不在的广告，这一年的收益算下来有多么惊人。

这也就是为什么现在一些小区普遍拖欠物业费，但是物业公司依旧“无私奉献”的原因，尤其是一些回迁房小区，很多人没有什么物业费缴纳意识，你就会发现这种小区里面广告简直多如牛毛。

所以某种意义上讲，在现在很多小区物业独揽小区公共资源支配大权的前提下，如果还继续收这么高物业费，那他们赚钱也未免太轻松了。

所以只要小区能够组织起来有效的业委会，能够决定下一份物业合同的归属，那么完全存在物业费降低的同时物业服务还提升了的这种情况。

当然，这也是有一个前提的，那就是业委会的成员必须是德高望重且不差钱的，否则这些大型小区每年的公共资源收益是真的足以让很多人眼红的。

为什么物业费收取会影响卖新房？这和长期以来房地产处于顺周期、房产本身增值部分远大于持有成本和交易成本有关。简单来说，如果持有的一套新房每年固定增值10%（其实前几年远大于此），那么没有人会在乎什么物业费和契税。

但现在情况变了，一分钱也难倒英雄汉，就像原先白玉为堂金作马的贾府，后来贾母连吃口精白米都费劲。

所以我们可以看到许多方面的措施，都是意图减少对新房购买产生摩擦的环节（特别是降低容易被感知到的持有成本和交易成本）、加大新房的吸引力，包括但不限于：

允许通过变相“偷面积”以提高得房率，强调层高、隔音，降低交易成本，拔高新供应土地地段。而且2023年开始已经有不少声音说，还是老房子好，因为老房子没有物业费——但老房子的交易能给地方带来多少收入呢？显然远远不如新房。

所以系统性提升新房吸引力的做法，也包括各地出台的物业费指导价、人为压降物业费标准。从2024年以来各地密集出台物业费指导价的情况，显然也是经过一定的窗口指导的。

其实这也是一个阳谋，系统性地利用了城镇化历史较短、许多人缺乏协商共建的经验和意识、也缺乏折旧意识而不愿意交物业费的特性，使得从规则上设立更低的物业费指导价似乎显得是“有利可图”了，因此才能加大新房的吸引力。

但是从根本来说，国内的物业费标准根本不是太高，而是太低，也缺乏合理调整机制；而且物业费的最大问题还不在于取费标准高低或者不容易合理调整，而在于权责不一致、征收环节也不具备强制性。

写到这里，按先前经验，可能又有人要指责我，问我是不是物业公司的，为什么“又替物业说话”——实际上但凡做一点观察就能看到，物业费和物业服务相关问题和矛盾近年来已经越来越多；但凡做一点思考就能明白，物业的问题根本不是一家两家物业的问题，而是整体上的问题。

我们当然可以说，业主里面就是有人不愿意交物业费，开了坏头；物业确实没有把工作做到位，让更多的业主不愿意交物业费，由此造成连锁反应——但这样的说法就过于流于表面了，因为它能解释一家两家物业的问题，却解释不了为何绝大多数物业都会出现类似的问题（至于那一小部分没出问题的物业，往往只是因为小区还比较新）。

实际上根本原因在于：

现在的物业模式，从取费与权责等方面都有显然的缺陷，所以即使初期物业和业主有过你侬我侬的蜜月期，或者出于种种考虑宁愿不盈利也要保持较高水平，但最终也会出现物业费欠缴率走高、物业难以为继且服务质量下降的结果——这只是时间早晚的问题。

其实我们可以思考一下，物业费的本质究竟是什么？

物业费虽然从名义上是一种使用物业服务的付费，但从它收归“集体”并从“集体”的层次发挥效用的原理来看，可以认为它其实是一种对持有房产者的变相“税收”，并且它“取之于民用之于民”的作用，就是用于公共区域成本越来越高的维护与修缮。

再从社会层次的角度看，实际上物业才是国内现代城市治理的基础单位，再上一级才是社区，物业在事实上承接了对基层基础设施的维护与对基层矛盾进行协调的作用。许多邻里矛盾、小区居民冲突，物业在事实上是首当其冲。

所以事实非常简单，物业费名义上是“费”，其实就是“税”，而且是一种适用于小范围内的“地方税”。物业收这笔“地方税”，对小范围内的“地方”负一定责任。

可是，物业费毕竟不是真正的税收，而且从相关规定和实践中，物业费收取并不具备足够的强制性，取费标准往往是新盘销售时一次性制定，缺乏类似“税基”和“税率”的调整与浮动机制。所以现实很容易表现为，随着设施老化、取费标准持续滞后现实，物业维护水平逐年下降。

这时候，即使是先前愿意按时足额缴纳物业费的业主，也要开始犹豫，如此陷入熵增的恶性循环。

只是由于国内许多物业公司都属于房企的业务子板块，而且房企往往选择深耕区域，因此即使是早期开发的楼盘物业费取费标准已经越来越滞后于实际，也能够从新开发小区的物业取费平账；即使不能完全平账，房企也要考虑在当地的口碑，可以选择通过新房销售环节的利润贴补物业取费，所以物业费权责不一致、征收环节也不具备强制性的问题，就这么糊弄过去了。

但随着楼市的深度调整，房企拿地节奏放缓、甚至有些房企逐步退出特定市场，一些区域性本土房企也选择见好就收，那么对早期开发楼盘的物业维护，也就没有必要再继续贴补、没有必要继续维持口碑——所以这些小区已经开始面临真实取费标准下的维护水平。

不过，我们说各地出台物业费指导价是一个阳谋，还不仅于此。

因为现存的商品住宅，多数都是2015年及之后建设的，实际使用时间在10年以下，其实还没有来得及普遍迎来设施明显老化导致“物业不作为”和收费异常情况明显抬头的现象，还没有自然开启熵增的恶性循环，从表面上维持了二手房的体面。

而且，正是房地产去库存之前2013-2014年的危机，使得不少房企强化了品牌意识、加强物业建设，开始有意识地把物业品质作为销售新房的亮点乃至王牌，并且理所当然设置了更高的取费标准。因此，对目前的次新房来说，实际上既有的物业费标准，是能够正常维持运转，甚至还有不少结余的。关键也在这个结余上。

理论上看，结合物业费取费标准没有建立增长机制的情况，实际上合理的曲线就是要在前期建立结余以应付后期逐渐出现的收不抵支、避免维护水平大幅度滑落。

还记得我们前面提到的国内许多物业公司都属于房企的业务子板块的情况吗？在房地产明显下行时，结余被直接或变相挪用、贴补母公司或者其他子公司的情况，也是常见的事情，客观上导致一部分经营不善的房企得以苟延残喘。

简而言之，房子好卖的时候，房企原本是向物业输血；现在房子不好卖，一部分房企倒是要物业献血了。

所以，各地制定物业费指导价、人为压降物业费标准的做法，事实上还有两个方面的效果：

一是促进现有次新房小区陷入物业收费难——“物业不作为”——物业费拒缴率上升乃至物业撤场、小区房价贬值的恶性循环，加速余下的购买力继续集中到新房。有人说新房将来也会老化，但其实只要在现在的新房也明显老化之前就建立了合理的物业费机制，那么问题就会只限于目前为止的所有二手房；

二是针对经营不善房企加速出清，为进一步提升新房开发标准、不断提高对开发商在资金方面的要求提供准备，这也是所谓“加快构建房地产发展新模式”的一部分。

而目前除成都外，基本上所有的一线城市和二线头部城市都已经实现物业定价标准，甚至都开始配备对于物业公司的监管制度。

为什么成都会出现如此滞后的情况呢？

主要还是成都它本身就不具备强二线城市的资质，毕竟我走过这么多城市，转过头才发现，成都的确符合“西南小缅北”的称呼。

这里的法律和规章制度的缺失的确有点严重，换句话说，就是本土势力有点强势。

发展到如今，隔壁的重庆早就已经完成制定了关于物业服务行业标准的细致划分，可以说是将行业规章制度纳入治理体系之中。

而房地产行业非常发达的成都，他们依旧保持原有的行业乱象。

怎么说呢？

物业这块的确实需要改革，必须出台相对应的服务标准以及服务细则。