住宅限高令很像电动自行车新国标，从表面上看，它们都有一个绝对无可辩驳的理由——安全性，但实际情况也绝对没这么简单。

比如电动自行车的新国标，就是从安全性入手，所有的规定，包括限速、限制载人载货以及塑料件比例有所控制等等，都可以说是围绕安全性做文章。而住宅限高令也是一样，因为它有一个非常显性的理由，那就是消防安全。因为消防水枪是有射程高度的，所以住宅高度越低，消防安全性就越高。

但许多事情又不能细究。

就以住宅限高令来说，如果是真的把消防安全放在那么重要的位置考虑，那么在过去。建筑设计建造标准相对较低、且地方上消防车最大救援高度普遍仅为30-50米的情况下，为什么各地大量建设了限高为100米甚至更高的高层住宅，使得33/34层司空见惯，甚至40多、50多层的住宅也不罕见？

而现在建筑设计建造标准已经大幅提升，而且一二线城市已经普遍配置了最大救援高度可以达到100米，甚至加装消防水炮之后有效灭火的高度可以达到120米至130米的新型登高消防车之后，又为什么要把住宅限高回退到80米呢？

所以消防安全肯定是一个非常正确的理由，但它绝对不是唯一的理由，甚至从逻辑上很可能也不是最重要的理由。

实际上对于楼市的各类新规定，我们在任何时候都不要孤立看待、也不要“就事论事”表面看待（比如“好房子”新规强调隔音和层高问题，就是真的只为了解决隔音和层高），而是要把它看成是系统性的举措的一部分。

当我们用系统性的视角看待住宅限高令，自然就能看到它其实是建设更高品质新房的一个组成部分。只要让新房的得房率更高、隔音更好、层高更高、层数更低、密度更低，自然就能够让新房最大程度地在与存量房，二手房竞争的过程中处于有利地位，最终实现更顺利的土地出让的结果。

其实都不用把新房和二手房来比较，实际上单纯去看二手房市场，我们就能发现，前几年开始流行的高层加小高层或多层混搭的小区，其高层住宅的流动性就明显要比其他条件相同但高度更低的住宅更差，想顺利成交，折价的幅度要更大。

就更不用说在新房市场方面，开发商是非常懂市场风向的，现在二线城市的新房市场已经是50多米及以下的小高层和30多米及以下的洋房的天下了，其实限高80米的住宅限高令都有一点滞后于市场现实。

除了市场单纯越来越不接受高层住宅，开发商只把住房的高度做到50米还有一个很现实的考虑，那就是在这个高度不用强制做消防连廊。否则在住宅楼北侧的消防连廊多多少少都会对北向房间采光、视野和隐私造成影响，一旦如此，实际上就很难说这套住房有多么高的品质了。

要谈起品质问题，其实我们可以发现，国内的高层住宅在很大程度上是点错了科技树。

因为高层住宅其实在国外也是有市场的，只不过它是明确只在大城市中心区分布、只做高端化与精品化，而国内的高层住宅并不区分城市规模，县城也可以盖33层，而且高层住宅往往是纯刚需盘，高度越高，刚需的性质就越强烈。这就导致在精细化管理水平和出现管理不当后果的可能性方面，国内外的高层住宅形成了很大的差距，导致现在国内对于高层住宅也只能是一刀切了。

当然，国内并没有出现独幢精细化管理的超高层豪宅，也有一定的可能性是为了避免给富裕阶层以过大的存在感。目前国内的高端住宅，现在往往是圈在围墙里、掩映在树丛中的。

总而言之，之所以近年来不断地以各种名义提升新房的品质，就是因为新房也越来越不好卖了，我们可以看到土地出让金从2020年的高峰期至今已经完成了过半的腰斩。所以也可以说新房市场一定会越来越高端化，将来多数普通人群体的住房需求，将来要更多通过存量房、二手房实现，未来不再是普遍能购买新房的时代。

但这在很大程度上其实是一件好事，因为只有明确把高端需求和刚需需求通过技术手段予以分化，刚需需求才能避免被高端需求裹挟、走向泡沫化的命运，才能有效地实现房住不炒。

超高层公寓在很多国家都属于较为特殊的品种，需求较为小众。

我在日本的住处总高就是46层，整个大阪这类的塔楼也就30~40个。无论从城市规划还是审批，包括建筑的各项要求，都比普通十几层的住宅严格很多。当然每个月的管理费和维修基金也要高，越是楼层高的住户，有些费项的支出单平米价格也高。

有朋友在美国、英国这些地方住，大概情况也差不多。

高层公寓这个产品本身，主打的买点主要还是景色，但学过土木的都知道，这种楼的底基、结构都有特殊考虑，考虑安全逃生就要添加各种普通住宅用不到的设施设备——建设成本天然就高。这些都是公摊到购房款里去的。但你要说只是住得更高多花钱，购房者也一般不轻易出手，你还得搭配楼内健身房、前台等各种服务，购房者才愿意支付溢价。

国内有不少城市，之前超高层公寓的建设确实太多也太快了，显性的影响是对各类紧急状况（比如火灾了）、后期维修维护考虑不太够，要是按照之前的搞法，未来事故风险和现金流入不敷出风险挺大；隐性的影响是超高层公寓搞成一片一片的、楼内的设施设备及服务跟不上，体验并不好，购房者未来会流失。

也许大家能在网上看到海外高层塔楼的各类精美视频，比如窗外的景色啥的。但一旦配套的电梯数量跟不上、楼内外维修保养跟不上、水电气出问题，再美的美景也没啥用。国内之前有些开发商，这块做的并不好。

所以控制一下这种超高层公寓还是有必要的，本来就是一类小众房屋需求，成批供应也许在某个时间点靠营销能卖出去，但未来流通就很难了。

这毕竟是小众产品，让一小部分人没得选，比让大多数人盲目入坑要好。

这个数字并非凭空而来，原因是当前消防救援能力的现实边界。

根据国家标准，建筑高度大于27米即属高层建筑，超过100米则为超高层建筑。而地面消防车的作业高度通常难以有效覆盖80米以上区域。

一旦超过这个高度，消防救援将极度依赖建筑内部的消防设施和人员的自救能力，风险系数呈几何级数增加。

近期一些高层住宅火灾事故，更是以沉痛的方式警示了超高层建筑的救援难题。

80米限高令首先是一条生命至上的安全红线。

以江苏为例，其新规明确要求，审批80米以上住宅时，必须征求同级消防救援机构的意见。

深圳也规定，超过80米的住宅项目在土地供应和消防审查环节，需确保与城市的消防救援能力相匹配。

这实质上是将消防安全的事后补救前置为源头管控，从规划伊始就以城市安全为前提。

当城市的生长速度超越了安全保障能力的提升速度时，主动为建筑限高，是一种理性和负责任的选择。

限高令是对延续了二十多年的高周转、高密度房地产开发模式进行了根本性的修正。

过去，在土地财政和快速城镇化的驱动下，提高容积率、建造超高层住宅是最大化土地价值、快速满足住房需求的捷径。

一些核心城市的热点地块，容积率动辄超过6甚至8，建筑高度轻松突破100米、150米。深圳就曾诞生过容积率超过10的旧改项目，催生出一批密集的超高层楼宇。

我们不妨算一笔简单的账：一块占地面积1万平方米的地块，如果容积率是6，理论上可以建设6万平方米的住宅；若按过去常见的33层、百米高楼来算，楼栋数量可能不多，但单体居住密度高。

现在，按80米、26层且普遍降低的容积率（如许多新规要求的2.5至3.5）来规划，同样地块的建筑面积可能直接减少30%到50%。

更低的密度意味着更宽的楼间距、更多的绿化和公共空间，以及更从容的小区规划，有效提升小区居住空间质量。

在改善型需求成为主力的当下，那些低密度、高绿化率、户型设计优良的住宅，即便单价更高，其受欢迎程度和保值能力也远胜于压抑密集的超高层塔楼。

建筑矮下去，安全、舒适与尊严才能升上来。

对于购房者而言，这意味着未来的新房市场将提供更多阳光更充沛、空间更舒展、社区更安全的居住选择。

对于每一个生活在城市中的人而言，这才是城市发展的应有之义。

这是青岛市中心延吉路上一个95年的7层高步梯小区楼道，那些超高层30年后什么样你敢想？

另外脏乱差只是表面问题，更可怕的是这种楼里面群租着很多黑产人员，我两个初中同学是贩白面的马仔，进去好几次了，现在就在这里面合租。

这地方你敢住？