万达如今是业务正常转，但资金链很紧张。因为业务正常所以一直在新开店，因为资金链紧张所以一直在卖店，但依然负责卖出那些店的管理。这次对烟台万达广场的操作也是如此。

1.来看看万达2025年的操作

开了20多家新店，就在12月，万达迎来了新的开店热潮，当月就要新开9家万达广场与万达茂，2025年合计开店20多家。虽然没有达到年初定下的30家新店目标，但万达主营业务依然在扩张。

卖了48家店，今年5月份，万达把48座万达广场的100%股权出售给由太盟投资集团（PAG）牵头的国内资本联合体，传闻中售价是500亿级别。

您看，万达这一边大力开新店，一边努力多卖店，跟这次赎回烟台万达，又马上转让出去不是很像吗？背后原因是一样的——

2. 万达的现状，业务尚可，资金紧缺

跟万科恒大等地产企业不同，这些企业的困境根本是房子卖不出去了，而万达核心业务—万达广场等商业地产项目，如今日子还不错。

万达缺少完整的财务数据，我们可以用业务重叠度高的龙湖商业来做参考，这些年龙湖的业绩情况是——

万达虽然运营精细度不如龙湖，但其如今主打的二三四线城市，消费普遍比一线城市趋势更好。最近星巴克、麦当劳等都要搞下沉市场扩张，这些对在“下沉市场”布好局的万达来说都是既能带来租金，又能带来客流的合作伙伴。

所以万达业务扩张，有足够的市场基础。

但万达又很缺钱

万达之前因为“多元化”和“国际化”需要的大把资金，于是有过两次和资本的对赌。

第一次是2016年，万达商业地产因港股估值偏低，于是选择私有化退市，并与财团签订对赌协议：若2018年底前未能回归a股上市，需以年化12%利率回购约410亿港元股份。结果没如期上市，损失很大。

第二次是2021年，万达将轻资产业务（珠海万达商管）作为主体打算赴港上市，引入太盟投资、腾讯、京东等22家战略投资者，签订“终极对赌协议”：若2023年底前未完成上市，需以8%年利率回购380亿元股权。然后又失败了，于是万达喜迎重资产大甩卖。

两次资本对赌失败，导致万达背负上巨额债务（当然原本债务就不小，但还在业务量可控范围内）。

3. 万达资本运作的策略

万达如今的核心竞争力是？

讨论企业资本运作原理，还是要从企业的核心竞争力出发。万达如今的核心竞争力，是商业地产的运营能力（运营团队，包含招商、设计和商场管理等）与“万达广场”的品牌价值。

万达如今经营上的困境是？

王健林卖出去的那些万达广场，虽然多数万达依然负责运营，但只能收取管理费，这可比租金和物业费少很多。所以万达广场的生意好，不意味着万达自己的营收和利润变多。

万达资本运作的策略，就是用发挥核心竞争力，来延缓困境暴雷，即：用运营能力和品牌价值换取现金流和生存空间。

在这种策略下，“新建”和“卖出”万达地产项目成了一个循环：

靠运营能力和品牌说动合作伙伴（如地方政府），低成本的开设万达广场，扩大规模，进而扩大“万达”品牌影响力，预计管理费收入来源；

出售重资产的万达广场快速回笼资金，缓解债务压力，但依然自己管理，保留万达品牌，继续培养万达自己的管理团队。只要品牌和商业地产经营团队在，万达就能熬下去（熬到对大众消费市场灌水的那天，当然能不能熬到，甚至有没有那么一天，谁都不知道了）。

万达一边开店一边卖店，这次赎回一个广场又转让出去，都是基于这个策略。

老王其实把股权卖给几个债主就完事了，但是他不愿意，还想挣扎，毕竟辛辛苦苦半辈子创业的企业。万达现在的问题就跟你欠了几笔钱，数目不多，但是当时你借钱时候给人签着对赌协议呢，你现在只需要有个新债主借你一笔钱，把旧债主的钱还完，然后靠着营收，分期多少年，慢慢还新债主的，但是没有这样的人肯帮你。所以这几年搞得没法没法的。吃不好睡不好。

不是没有抵押物，

也不是经营不好，

更不是资不抵债！

是银行不贷给王健林！

银行也不是不想贷给他，

毕竟借钱给年收入四五百亿的包租公有什么风险呢？

是不容许借钱给王健林！

注意，

是不容许借钱给王健林这个人！

不是万达这个企业！

哪一天万达换个法人，

银行要排队送钱上门！

现在的万达赎回转让，再剥离什么的一两句话说不清楚！

总的来说，

我佩服王健林！

铁骨铮铮！

宁折不弯！

是条汉子！

万达在借助中联基金

为2026年可能的商管上市或消费基础设施REITs扩募储备资产

圆自己的梦

仅一天，大连万达商管就迅速将烟台芝罘万达广场售卖

前后买入和卖出价格相同，都是7.08亿元，大连万达商管这一过手，啥都没有

这是为啥，可能要从新买家说起

新买家——苏州联商玖号商业管理有限公司

它由苏州新联管理咨询有限公司全资控股，后者又隶属于中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）

“中联基金”成立于2017年，由苏州新联控股100%持股，苏州新联控股由天津中联众泽企业管理合伙企业（持股50%）、北京中联国新投资基金（持股40%）。

中联基金大股东背后还有多家投资者身影，其中不乏有广州市人民政府、陕西省国资委、佛山顺德区国有资产监督办公室、陕西省生产资金管理局、铜川矿务局、珠海京能电力有限公司等。

根据官方资料显示，中联基金的核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务，以不动产证券化为切入点并向两端延伸，形成不动产投资孵化、不动产证券化投行、证券化产品投资三大业务线，布局各主题不动产全业务链条。

中联基金跟万达是老熟人

从2023年至今，中联基金旗下公司已接管了太仓万达广场、湖州万达广场、广州萝岗万达广场、上海金山万达广场等5座万达商业体。

算上此次花费超7亿元买入的烟台芝罘万达广场，中联基金已接盘6座万达广场

你来看这几个万达的位置

上海松江万达广场是松江新城地标性商业中心。整个项目占地面积9.268万平方米（约139亩），总建筑面积31.67万平方米，国际购物中心、高档写字楼、SOHO公寓、室外步行街、星际酒店业态完备成熟。

太仓万达广场位于江苏省苏州市太仓市中心区域，占地面积10.75万平方米（约161亩），建筑面积约47.7万平方米。太仓万达广场内规划了大型商业中心、城市步行街、商务酒店、甲级写字楼、高级公寓、电影院线等多种业态。

湖州万达广场位于浙江省湖州东部新城，贯穿湖州主城区经济命脉，于2016年开业，集购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为一体，是湖州东部新城地区最为瞩目的商业中心之一。

广州萝岗万达广场，作为万达集团在广州开业的第四个城市综合体，萝岗万达广场是广州萝岗科学城区域内首个开门迎客的大型潮流购物中心，建筑面积约42万平方米，由大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精品SOHO 公寓地点等业态组成。

金山万达广场位于上海市金山区，2015年开业，占地面积11万平方米（约165亩），业态包括大型购物中心、室外步行街、SOHO等，是金山区最大的城市综合体之一。

对它来说，商业收益并非首要考量，为消费基础设施REITs铺路或许才是真实目的

毕竟行业经验丰富

有多丰富？

那是相当丰富

2018年，中联基金参与了国内首单以奥特莱斯为底层资产的类REITs产品，推动了国内首单社区商业REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”发行，以及“中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”项目发行；

2019年，中联基金“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”成功发行，规模50亿，是中国首单可扩募REITs产品、首单新零售基础设施REITs产品，并最终在上交所挂牌交易；

2022年，中联基金助力全国首单省级人才租赁住房类REITs、碧桂园租赁住房REITs、越秀租赁住房REITs等产品

目前在以REITs为核心的不动产证券化业务市场中，中联基金产品占比约半数，妥妥的市场第一。由此看，将万达广场打包发行REITs，或许在不久之后就能实现。

从险资平稳退出，到专业不动产基金接盘，这一系列紧凑的股权变动背后，反映出万达在资产结构调整上的阶段性策略。

当初让险资进入，是因为保险资金的天然属性决定其偏好优质不动产。参与出售交易的万达广场项目均为已建成的成熟商业综合体，能够贡献长期稳定的现金流，完美匹配险资久期需求。再加上2023年，有关部门曾发文“支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。”这也能解释险资接手万达广场项目的合理性和出发点。

与此同时，新华保险并非直接参与项目交易，而是以中金资本为桥梁，实现风险隔离。

在万达看来，险资具有低成本的长钱，但在项目运营能力上却有欠缺，出售予险资能够最大可能保留运营管理权，在减重的同时继续收取运营管理费等收益。

说人话，就是可以让自己用资金换时间

而现在风险期熬过去了一些

自然就要寻求新的发展

还有就是险资自己也明白，“接盘”商业项目并非首选，自己的目的只有一个，在“保本”的基础上获取长期稳定的现金流回报，既然现在已经达到了自己的目标，那也就可以退出舞台。

换人接棒

中联基金有望撬动更大的利益空间

你要知道，两者的逻辑与目标不尽相同。从时间跨度上，险资对于长周期的接受度和承受能力相对更高，中联基金在退出方面则有着更清晰明确的规划。

近年来，万达通过大规模出售资产回笼资金，包括累计超80座万达广场、204家酒店、万达电影控股权等，三年回笼资金超千亿元。据Wind数据，截至2025年9月，“万达系”企业境内债已清偿完毕，仅存1笔2026年2月13日到期的美元债，待偿还余额4亿美元。万达仍面临短期偿债压力。截至2025年中，集团整体负债仍近6000亿元，其中万达商管有息负债1375.61亿元，一年内到期部分302.69亿元，货币资金仅115.77亿元。

中联基金有望更彻底的为万达减负

昨天上午刚回答完万达债务优化的，下午来这么一出，看起来是进行了一次资产的置换，但对于万达的财务结构应该还是有所优化，影响其实和昨天上午说的一样，资本化的诉求还是没变！

我们都知道，烟台芝罘万达广场作为万达商管第 103 座广场，其占据烟台毓璜顶核心商圈，24 万平方米商业面积支撑着年 1.2 亿元的稳定租金，净租金回报率超 6%，金街铺位出租率常年接近 100%，是业内公认 “下金蛋的鸡”。

万达对这类资产的态度向来是 “不愿轻易放手、但要善用杠杆”，此次短期操作和昨天上午的分析中相似中又有些逻辑不同的是：

（1）回溯 2024 年 7 月万达出售该广场时，接盘方坤华投资是新华保险与中金资本组建的百亿级不动产基金，双方合作的核心是 “万达让渡所有权、保留运营权、获取当期大额资金，而险资获取固收 +租金合理回报”。根据行业惯例，此类交易一般都有 “回购期权 + 固定 IRR（内部收益率）” 条款，从结果看，新华保险在持有期间已获得 1.5 亿元租金分红，年化现金回报达 8%，叠加资产溢价后 IRR 接近 10%，完全满足险资需求（年金账户4%以上就不错）。因此，如果从下午的动作看，万达此次赎回，很有可能是履行合作协议中的 “退出机制”，既兑现了对险资的承诺，也为未来更多险资合作铺路 ，毕竟在房地产融资收紧的背景下，险资是少数能提供长期资金的主体，而 “兑现承诺” 才是维系这一渠道的关键。

（2）万达当前的核心战略仍是 “轻资产”，截至 2024 年底，万达商管轻资产在管面积占比已达 65%，核心收入来自管理服务费。若长期以自有资金持有芝罘万达这类重资产，会占用大量现金流，与 “轻资产降杠杆” 的目标相悖。此次 “赎回后立即转让给新主体”，应该还是这一诉求，这个和上午分析的自持逻辑就不太一样了！但其核心目标还是通过赎回完成对险资的履约，避免核心资产落入无关方手中。但另一方面，将资产注入新成立的苏州联商玖号，既不占用万达商管表内资金（115.77 亿元货币资金需优先覆盖 302.69 亿元短期债务），又能通过运营协议继续掌控项目运营（比如收取管理费、参与业态调整），实现 “不持有资产、但掌控收益” 的轻资产逻辑，这点上看似乎本质上也没区别，可能短期不能IPO，这点就想通了！

（3）从行业实践看，商业地产企业若推进 REITs 扩募或资产证券化（ABS），往往会通过新主体持有底层资产 ， 这类主体股权结构清晰、无历史债务包袱，更易满足资本市场对底层资产的合规要求。芝罘万达作为 “租金稳定、运营成熟” 的优质标的，正是 REITs 的理想底层资产。此次苏州联商玖号的 “新成立” 属性，还是有可能是为后续万达商管的 REITs 扩募做准备的。

从当下万达的生存情况看，最大痛点依然是 “现金短债比不足 0.4”，115.77 亿元货币资金难以覆盖 302.69 亿元短期债务，且 2026 年 2 月还有 4 亿美元海外债到期。

此次 “赎回 - 转让” 操作，大概率伴随资金回笼：一方面，赎回时万达支付的 7.08 亿元（与项目注册资本匹配），可能通过新主体的 “股权转让款” 收回，甚至因资产溢价获得额外收益。另一方面，新主体接盘时可能引入外部资金（如合作资本），间接为万达补充现金流。更关键的是，这一操作应该是未牺牲核心资产的运营权，芝罘万达每年 1.2 亿元的租金仍能通过管理服务费反哺万达，形成 “现金流闭环”。

同时，此举也进一步优化了万达的债务形象。此前万达通过出售 80 余座万达广场、204 家酒店等资产，已清偿全部境内债，此次通过 “履约险资、盘活核心资产” 的操作，向市场传递 “债务可控、运营有序” 的信号，有助于改善投资者信心 ，这对万达商管后续推进资本化至关重要（首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“万达的回购钱能到账”，有利于降低剩余项目的期权信用溢价，未来若万达启动REITs（不动产投资信托基金）或基金化退出，曾附带回购记录的资产更容易获得估值溢价）！

从财务看，截至 2025 年中，万达整体负债依然近 6000 亿元，因此，最差的可能就依然是拆东墙补西墙！