现在法拍房的平均变现折扣率也就77.29%。

所以没毛病，七五折就是均值上的真实成交价。

你要是愿意再等等，这价还能往下跌。

按瑞联数科的数据，今年上半年法拍房挂牌量57.66万套，同比增长18.8%。

这小58万套里成交了多少捏？8.36万套。

换任何常规商品，这库存比早特么够崩一百回，空方压死人。

讲真，如果无论如何都要买房，那真心建议去瞄一瞄本地法拍房。

化债期里企业先绷不住，法拍房前期以企业房源为主。这时候看跌情绪还没彻底蔓延到普通人，普通人还会以捡漏心态去买，导致实际交易和市场价区别不大（前几年）；

但现在看跌情绪普遍蔓延，个人违约率也在上升。法拍价就越来越体现真实成交价。

因为法拍不搞捂盘惜售那一套，人家真的要回血现金流来偿清法律判决。

眼下一拍成交率仅11.61%，二拍到67.05%。这说明法拍的交易博弈极其惨烈，九成真实买方上来就是停手杀价：给爷降，不然不买。

这不是威胁，是实际行动。

在常规二手市场上，前几年高位上车的人会因为沉没成本强行守价，爷宁可不卖也不贱卖，导致门市价虚高。

到法拍这个环境里，哭也算时间，爱卖不卖。

所以法拍成了真实价格锚点。

日本91年至95年法拍房数量增长300%，成交价一般比泡沫后市价还低30%至50%。

2025年上半年，咱这商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金分别较2021年同期下降了42.4%、49.1%、30.4%和51.2%；

但待售面积上升了50.6%。

换言之：你要以比21年腰斩的销售能力去处理比21年涨一半的库存。

所以候着吧，还能低。

现在银行跳开中间商，违约率不良率逼急了眼，直接下场做卖方。

可能会把实际成交价进一步下压。

因为之前的法拍交易总体还是碎片化，但银行是流水线，且有KPI压力。

我银行为啥卖“直供房”？因为这些房都是贷款方违约不良后做债权剥离压在我手里了，我从一个放贷的变房东了；

为了债权回收率、为了报表、为了比其他同行跑得比熊快，我得先卖快卖；

我是银行，我不是房产中介或租赁运营，我主业是资金周转。

如果政策监管没有抽鞭子，银行是有可能成为短期内的重要空方的。

（所以大概率之后也会抽他们几鞭子让他们别卖得太狠，把高位接盘的门市价给冲晕了）

总之，对房价现在已经是个认知上的下行螺旋。

我一些中登胖友看到“银行直供房”的第一反应：不买，他们肯定卖贵了，他们肯定把还能升值的好房子自己内部先买了。

话没大毛病，但背后的核心逻辑还是：房产是一个会普遍升值的资产。

但这个逻辑其实在很多区域已经不成立。

银行要对冲这种逻辑，唯一办法就是继续降，降出一个买盘；但你如果还降，降价行为又验证了看跌情绪。

然后新生人口数据和户均房产数据都不足以支撑你形成一个足以逆市的大买盘。

所以...熬吧。

闲聊公号：王子君的碎碎念。

房地产问题走到这一步就是到了最后阶段了，无论企业还是个人都已经无力还款。只能拿房产抵债。银行无奈下接受房产抵债的现实，然后 借钱借成了房东。现在只能自己降价出售来回笼债权。

这不就是房地产出清周期中再正常不过表现，或者说本该如此！

我们之前分析过，虽然我国的房地产销售制度设计上，非常希望把所有风险压在购房者身上，尽可能的隔离房地产风险传导到银行身上，但房地产上行周期每个人都是乐观的，包括银行在内，哪怕房产8折抵押，或者说首付20%，只要房价涨，银行打8折卖至少还能收回本金，其实2007年之前美国的房地产泡沫时期也是这么想的，首先一般情况下房贷违约很少，属于银行最优质的资产之一，所以其衍生的证券化资产也被认为是优质的，其次，只要房价一直涨，银行就不担心违约，断贷收回房子银行稳稳回款。

如果永远涨的前提不存在呢？

那么就是当时银行再谨慎，也必然出现违约率的上升，比如最近的克而瑞发布的《2025 年中国城市住房断供率研究》，不知道保守与否，按照其同等口径的同比，近几年已经增长2%以上了，看着不多，但银行赚的就是那1.5~2%的利差，业务人员也总要发绩效，一笔违约需要上百笔贷款去填，增长2%来到3.7%不可为不夸张，断供以后银行具有优先分配权，可不就是银行自己卖房子么。

所以2008年金融危机之后，美国的断供率依旧在上升，高峰再2010和2011年左右，所以这段时间的银行不良资产都是这么处理的，当然法拍房要打折扣，话又说回来，美国那个时期法拍的房子性价比还真是高，随着后来政府急速负债+美联储长期宽松政策+居民杠杆率修复+最近几年的房租上涨和通胀，那个时间买房还真是不亏。但对于银行来说，不可能持有十几年不回款，打折出售回款就是代价最小的做法。

不同的是，我国没有美国的金融衍生品成倍的放大风险，但我们也有自己的妖术，那就是谈烂的特色预售制，房子抵押物贬值再拍卖都还是正常的市场化过程，烂尾可就麻烦了，当然最好是居民拿不到房子还会继续还贷款，这种事情并不罕见，房地产风险分配制度设计就是这样的，居民违约都还算可控，毕竟没有个人破产制度，哪怕断供把房子丢给银行处置后，你还是负债累累且无法再次融入信用社会。

但房企不一样，主动的被动的就是烂的，没有钱还贷款，房子也没盖起来，抵押物根本就不存在，钱早就用在其他地方了，稍微好点的比如建好了但去化比较低，那就是常见的一批批的房子抵押给银行，也就是说，并不是断供房，可能就是纯新房由于房企的违约而被抵押收回，这列房子有什么特点呢？

所属权本身属于银行扣押的资产，但房企可以接着卖，卖出去的话会以一切手段防止你提前办理房产证（因为所有权根本不在房企手上），等凑够一批可以偿还一批贷款，去银行申请解冻才可以办理产证，一般都是以减免物业费为由，让你尽可能的晚办理房产证，这类房子一定要小心。

就这还不是最差的结果，最差的结果是烂尾了，居民也没顶住，银行才是真的傻眼了，尤其是越往后10~20%首付的房子，基本都是银行的贷款，烂尾了，你连执行的资产都没有，这大概也是风险隔离账算的太精明了，把韧性极强的居民都给干崩了，不得不选择被迫的断供。

总结起来，银行直供房属于最正常的房地产出清周期表现，不卖才正常，哪怕是企业贷款，抵押物也往往是房子，结合断供率的显著上升，银行的不良资产压力越来越大，肯定要走打折出售回款的路子。能把如此韧性强的居民榨崩也确实不容易，我国居民没有个人破产后路，除非没办法一般不会违约，违约率提升大概率还是被迫的居多。且很可能大头还在后面，一个是房地产下行还在继续，且这几年没少创造10%~20%（5~10倍杠杆）的房子，另一个是最近几年宽松货币，降低信贷门槛，之前就有一个疑问，如何做到既要大幅增加信贷投放，还要稳住违约风险，这是不可能的事情，银行真正的压力可能还在后面，尤其还以债养债滚大本息之后。

过去，银行处置问题房产通常走两条路：交给法院拍卖，或打包卖给资产管理公司（AMC）。

现在更直接——拿到平台自己挂卖，也就是所谓的“银行直供”。

这背后的原因，不是很难猜，主要是银行资金回笼压力大。

房地产下行周期里，断供、违约房源必然增加，银行手里的抵押资产自然也是越积越多。

如果不尽快变现，银行的不良贷款率会被动上升，影响放贷能力。

而咱们的金融监管层过去两年，反复强调“加快不良处置、修复资产负债表”，对银行来说，监管压力和资金压力是并存的。

尤其是一些区域性农商行、城商行，受区域经济与资产集中度影响，单一资产包规模大，房地产敞口高，更急需“回血”，所以处置意愿也更强。

银行卖掉抵押房，能回收现金、减少坏账，为后续信贷投放铺路。

而且相比传统法院拍卖，银行直售效率更高、折价更灵活、可议价空间更大。平台直卖减少中间环节，不仅能加快成交，也能把回收损失控制在可接受范围。

另外，法拍房名声一般都不太好（常常跟一些不好的词汇挂钩），被公众默认为风险大，因此法拍房成交率也不高。

比如，2025 年 6 月，全国法拍房挂拍量达 3.2 万套，但成交仅 3215 套，成交率只有10%，流拍现象普遍。

银行直供房应该有一部分来源就是“流拍的法拍房”。

银行自己做交易对手方，至少能取得“购房者”的信任。

对于当前的楼市来说，银行直供房激增，而且还是折价交易的话，不是什么好事情（尤其是对于直供房所在的楼盘）。

短期看，这是房价的“真实价格发现过程”。

一方面，说明市场承接力不足，银行只能靠折价换成交。而“折价交易”本身有可能会带崩同小区甚至附近区域的价格。买家一看银行直售150万，谁还愿意买业主挂的200万，业主不降价也不行了？

价格预期，比价格本身更可怕。

但好在银行直供房的规模不会很大，2024 年全国二手房交易超 300 万套，而同期银行直供房成交量占比不足 1%，且多分散于各地（二线以外的城市更多），不会对整体楼市产生太大的冲击。

只不过，从区域看，楼市分化会更彻底。

优质地段、核心城市、改善型需求市场还是有一定的韧性；但库存高或人口流出或产业优势不足的区域，楼市价格体系本身就更脆弱，如果直供房规模释放，可能会形成“价格下探+信心下探”的负向循环。

目前看起来，房地产回归“理性定价”的趋势很难逆转，政策上也倾向于“托而不举”，那么这个“出清的过程”就还需要持续一段时间。

而“银行直供房”的出现，也算是一种“出清的方式”，虽然痛苦，但必要。

玩个梗，各种银行的同仁小心点，以后没准就跟安排你们卖贵金属、保险、基金产品任务一样，让你们自己贷款消化这些银行直供房了。

也没准很多中层的绩效奖金和年终发的钱也会被拿房子过来对冲。

比如说一个房子评估200万，直接锁你身上，用你未来很久的奖金和收入作为抵押进行“接盘”。

到时候我看你咋办？

肯定有人不信，还是有点年轻了。过去有个历史时期某些厂子用产品抵工资的事儿也不是没发生过，中超联赛有一年现金分红钱不够，赞助商给了一堆啤酒，俱乐部你爱要不要。

要是人家直接来个阴的，给你工资的一部分比例扣住，用来对冲这个房子钱，剩下的给你当生活费发了，是不是很眼熟？
哥们你“被房贷”了呀！

至于到底会不会发生，你觉得呢？

拭目以待吧，这个行业确实越来越牛逼了。

银行直供房激增源于不良资产压力，产权清晰、低价吸引买家，却将成房价“屠夫”。昔日地产金主银行变脸为房产空头，海量供给将重塑市场，可能推动房价螺旋下跌。此模式恐压垮楼市，加速房地产出清，宣告炒房时代终结，回归居住价值。

一、媒体披露，比法拍房更灵活的房价屠夫“银行直供房”上市量激增。

近日，中国房地产市场出现一匹“黑马”——“银行直供房”。据媒体报道，一套市场估价约200万元的房产，在第三方平台以150万元成交，买家直接与银行完成交易，而非传统二手房东。这种模式下，农业银行、建设银行、交通银行等大型银行，以及兰州银行、吉林银行等地方性银行，通过阿里资产、京东等在线平台，大规模直接销售房产。

京东资产平台数据显示，2024年兰州银行挂牌直售房产1130个，2025年激增至1779个；吉林银行挂牌超2000个，天津银行接近1300个。农信系统更庞大，四川农信自2024年上半年以来挂牌超25000个。

与法拍房相比，“银行直供房”具有更灵活、更低风险的特点。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这种模式本质上类似法拍房，但银行在挂牌前进行三轮产权核查，剥离隐性租约、二次抵押等隐患，避免买家“接盘炸弹”。

广州某房产中介店长透露，法拍房常因长租约或占用纠纷导致无法入住，而直供房产权已归银行，瑕疵基本清除。

此外，银行直供房与法拍房的价格机制也不同：法拍靠竞价易“越拍越贵”，直供房定价平稳，常低于市场价10%-30%。

在房地产市场伴随着月经式救市政策持续下行了四年后，银行直供房现象突然备受关注，是因为：

第一，是规模激增，尤其是中小银行和农商行；

第二，银行从“To B”（对企业）转向“To B和To C”（对个人）并重。2025年以来，农行挂牌超640个房产标的。李宇嘉表示，随着银行业绩考核加强和地产下行，银行直供房将成为房源供给重要渠道。

第三，大幅拉低市场价。如兰州农商行一房产单价仅2300元/平方米，而同小区二手房达3300-4600元/平方米。

需要提醒的是，银行直供房与法拍房一样，也有可能被债务人或第三人占用，清退不确定性仍存。尽管如此，这种“房价屠夫”正加速资产处置，吸引刚需买家“捡漏”。

二、银行直供房的背后，是金融系统不良资产压力的不断上升。

“银行直供房”热潮的涌现，源于金融系统不良资产压力的急剧上升。中国商业银行的不良贷款率是个谜。中国金融监管局披露的数据显示，2025年9月，银行不良贷款率为1.49%，比2020年底的1.84%显著下降。

但如果根据不良贷款核销数据计算，似乎翻了几倍。2021-2025年9月，央行公布的新增贷款核销额累计5.92万亿，而这段时间新增国内贷款113.71万亿。据此计算，不良贷款核销率达到5.2%。

2025年中报显示，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行升幅超20个基点（bp）。

不良贷款核销是一种会计制度，实际上就是允许银行将产生的贷款损失在计算企业所得税时进行税前扣除。银行为了控制不良贷款率，在符合核销条件的情况下，会做核销处理。实际上，1.49%的银行不良贷款率其实是有技巧的美颜数据。

某城商行贷后管理人员透露，由于房地产市场持续几年下行，不良贷款快速增加。以往不良房产处置周期长达2-3年，现在坏账大幅增加了，为了加速处置债权，现通过直供模式，在借款人无力还贷后，银行通过法律手段获取房产完整产权，然后直售回收债权。这种处置模式半年内即可变现，甚至更快。这反映了央行坏账压力增大的现实。

中小银行压力尤甚。农商行、城商行挂牌量暴增，如兰州银行2025年增长50%以上。这些房产多为中小企业老板抵押的住宅、商铺、厂房，主业不振、租售两难。个人端，断供增多源于房价跌、收入减。银行加速直售，不仅回笼资金，还提升处置效率。

今年三季度，资产处置平台法拍房清仓率仅28.5%，B端买家难觅，C端散户也谨慎。传统模式下，大宗不动产靠B端批量处理，小规模则通过中介二级市场售出，但效率低下。直供模式回收率高15%-20%，周期缩短1/3。

三、昔日的房地产金主，今日变脸成为房地产空头，银行直供房或成为压垮房地产市场的最后一根稻草。

昔日房地产“金主”的银行，正变脸成为“空头”。直供房正是这一信号的放大器。过去，银行通过贷款浇灌地产泡沫，助推房价飙升；如今，为处置坏账，他们亲手“砸盘”。

银行直供房本质是债权剥离，但暴露表内不动产风险加大。2025年，多家银行线上直供模式升级，数字化拓宽渠道。这虽缓解压力，却也放大市场供给，间接加剧房价波动。总体看，不良资产上升正倒逼银行从被动处置转向主动清仓，金融健康与地产复苏交织成难题。

以前银行主要依靠法院的法拍房模式处置不良贷款，但周期长，费用高，变现率低。现在银行学精了，直供前清产权、剥隐患，以骨折价售出。听似双赢——银行快速回款，买家省中介费、享一站式贷款。但细思极恐：银行非慈善家，其KPI是债权回收，而非保本赚钱。

我们可以想象一下：某小区10位房东挂100万僵持，银行空降30套直供房，定价70万。经济规律下，70万成新基准，房东被迫将挂牌价从100万降至70万，甚至更低。后面银行如果还有该小区直供房，可能会将价格拉至50万元。导致房价螺旋式下跌。让捡漏者傻眼，二手房东绝望。

可以合理推测，随着银行挂牌的直供房量激增并批次上市，必将重塑二手房价格。

银行从“金主”变“空头”，反映着地产根基动摇。不良资产不止个人月供断供，还有中小企业经营贷违约，厂房商铺积压。银行抛售拉低预期，买家观望加剧，房价陷螺旋下跌，进而将加速房地产市场出清。

这一变化还将打击已购房但未还清房贷者。当他们发现贷款余额已经超过房产现值，月供动力尽失，成为新一批银行直供房的供应者。

房产中介也受冲击：直供省1%-3%中介费，除非他们抓住转型机遇——成为“银行经纪人”，提供尽调、竞拍服务，方可保住饭碗。

总结下来，银行直供房或成房地产市场的“最后一根稻草”，其低价供给持续下行了三年的房地产市场恐雪上加霜。当前房价由新房申报、二手市场、法拍房三体系基本稳定，而银行携低于市价25%的房产批量入场，必冲击二手房定价体系。如广东云浮农商行商住房8万元起售、齐齐哈尔住宅9.9万元起售。这势必将反噬二手房一跌再跌，进而拉低新房预期，导致家庭财富蒸发。

2025年1-10月，法拍挂60万套、成交13.8万套，已充分显示房地产市场疲态和购买力低迷。直供房再添卖盘。市场成“谁跑得快”的游戏，预期转向加速下跌。

长远看，直供房宣告房地产超长上涨周期终结。银行直供将重新定义小区估值，周边业主资产缩水。昔日金主下场清仓，宣告炒房时代终结。市场从“击鼓传花”转向价值回归，房价与租金匹配，高位房奴恐陷负资产。银行扛不住，何况散户？这一信号警示我们：地产不再是提款机，而是风险池。

【作者：徐三郎】

买新房要看第几代住房，得房率有没有达到120%！

前几天有一个关于楼市断供率的研究的提问，整个问题被删掉了，不知这个问题是否会留下来。

地产的风险，最终肯定会向银行系统汇集的。但今年形势很奇怪，因为高层这两个会的时候发言支持的，所以很多家庭今年年初冲了进去，在一季度末的时候拉起来了一下，但很快就下去了。

但今年很奇怪的一件事，就是新增的企业债违约不多，在国内的在岸市场上。就是前些年已经发生违约的就开始重组，今年新增的并不多，但今年环境并不好的，所以情况感觉很奇怪，和体感不一致呀。像今年有一家企业一直得到当地政府的支持，大家也骂得很厉害，观察回来，好像确实也没几家企业新增违约的。所以说有耐人寻味。

简单说太整齐划一了，因为今年的行情真的不好。但重灾区居然没有一家新增的出事，这才是奇怪的地方，好像有无形的大手托着。而骂的人也很奇怪，好像知道什么，指桑骂槐，大家都在隔山打牛。

房地产杠杆率很高，这个行业是全链条的高。但房价最开始下跌是由法法拍房引发的，法拍房的问题就不是房地产的问题了，是实体经济出了问题。

简单说，就是有人失业了，或者有的做生意破产了，只能依靠最后一套固定资产。然后这套固定资产被法院拍卖了，是实体经济不行，引发了房地产的崩盘。

这种情况已经和三条红线没多大关系了。如果说起来，三条红线反而拦住了一批投资者冲进去接盘。一定程度上救了一批人。

其实这几年生的问题都是疫情引爆的，各国有自己的解决方式，我们的解决方式可以参考电车难题。

这几年疫情引发了什么事呢？首先是放弃部分行业，保部分行业，在疫情爆发之初，保的是制造业。

像旅游，餐饮这些会引起人群密接的各个行业受到沉重打击。而这部分人群的收入受损，又导致了很后面法拍房的出现。

同时为了对冲经济下行的压力，保制造业，所以这几年大量投资制造业，而这些产能大概在2023年左右投产。这就导致了产能严重过剩，这就是现在反内卷的来源。

然后在疫情期间为了大力鼓励新兴行业，a股的ipo速度是突然增加的，从2020年开始，ipo融资额是2019年的一倍多。一级市场到二级市场融资陡然加速。最终在2023年出现了支撑不了市场的现象，然后在2024年初发生了雪球爆仓。

火车难题不就是一辆不受控的火车撞过来，然后两条分叉道，一条分叉道绑着一个人，而另一条分叉道绑了一排人。这是个伦理问题。

但在我们这边不存在这种问题，果断选择了制造业。他们开始并没有打压房地产业，没有直接打压吧，而是选择了控制那些会产生人群密切接触的行业。

后面的问题就是产生了连锁反应，传统制造业严重过剩，新兴制造业，青黄不接还没成熟。

这就有点像，一个人两条腿走路，在正常状况下，突然有一条腿不行了。结果，全身重量压在一条腿上，还要按原来的速度前进。结果剩下那条腿也废了。

这根本就是连锁反应。

疫情的影响比大家想象中深很多，各国都出现了或多或少的问题。

有些人涉险过关了，但问题又因为国际局势的影响，导致又被拉下水，比如德国被俄乌战争拖了下了水。

德国虽然被拖下水，但隔壁的法国一度有好转。但终究是在疫情期间支出过大，现在闹得挺凶的。但现在是另外一回事，因为今年欧盟进行强的财政刺激政策。就是所谓的把军事支出占gdp的5%做一个决定吧，他们根本就是把订单下降的传统制造转产过来做军工了。这等于用军工的名义进行财政刺激。法国面临的这一个问题，要把钱花在军工身上，保企业，就得放弃部分福利政策。

美国的问题其实大家更清楚啊，就是美国政府借钱给大家发支票，这是特朗普第一任期最后一年的做法。然后拜登上台以后继续进行补贴企业，让企业回流国内。由于这些都是由政府支出，导致了政府的负债越来越高。

这叫做各国有各国的招，八仙过海，各显神通吧。

而我国主要是靠辗转腾挪，但这种做法也会导致一个不好的气氛，因为火车碾压过的那一边铁轨上的人们肯定会骂娘，而另外一躲过火车那条铁轨上的人们，肯定要维护这种做法。

然后这种做法就好像一个底部是靠两根柱子撑着的，现在撞垮了其中一根，结果屋顶也支撑不住了，垮了半边。塌下来的房顶压倒了一批人。没被压倒那批人，就开始指责被压倒那批人。

然后呢，然后光靠一根柱子好像撑不起那么大一个房顶，逐渐那根柱子开始弯了。

然后这个时候就要号召大家，不要看房顶，不要看柱子，咱们要看看外面蓝蓝的天。

但是一回头发现那批叫银行的人正在跳窗。