还用预测？

马云那个圈子全知道。

他们跑去国外买房，都给人家整限购了。

李嘉诚跑出去了，潘石屹跑出去了，还有王总想跑没跑出去的，许总自己没跑出去老婆跑出去，被香港法院追着全世界告。

光靠这几个人能把人家买限购吗？

一定是数万计的一大群人才能买出这个效果。

当我们分析一个个体的时候，你很难分析，因为每个人都很复杂。

但是你分析群体的时候其实挺好分析的，因为人群就那么几种。

从群体角度，往往是认知决定了圈子，同时，圈子也决定了认知。

为什么总是把人群给划分成群体，什么资产阶级、小资产阶级、中产阶级、低收入阶级，

因为这不同阶层的人，由于掌握的资源、财富、受教育的程度，接触的圈子，想法差别确实很大。

前阵子给忘了那个项目的业主开会，讨论怎么退房。

一个女业主说，徐律师我有个问题，这个房子退了之后，您建议我们再买哪个开发商的房子。

我说你还买房啊，要买也是买二手房啊。

这女业主说，可是新房是不是比二手房好？

整个群里就一片哗然，其他业主纷纷说，都这样了你还想着买期房。

这就是人的认知问题。

你都不知道到底是哪个学校、哪个老师、哪个老头给她灌输了这种理念。

新房，收房开门的时候是不会有血的，只是会漏水。

马云能接触到的信息比咱们普通老百姓多多了，你预测不到，不代表马云他们预测不到。

高德地图的导航能精准预测红绿灯，但它并非接入了交通系统的API，而是靠算法算出来的，和实际情况几乎丝毫不差。

有了数据和算法，什么预测不出来？

1、马云早就说了，未来房价会便宜如白菜。

这是2017年说的，原话：“年轻人不要买房，未来八年，房价如葱，最不值钱的就是房子，牺牲存款来买房的做法比较愚蠢。”

这里有几个关键词，2017年，年轻人，牺牲存款买房。

2017年之前，房地产经历了涨价去库存。你了解了涨价去库存的整个操作，并不难与他得出同样的结论：2017附近买房价格是在山顶。

现在我们还知道这山是三峰重叠：价格高，利息高，期房烂尾风险高。

他说8年大概率是因为，2017的8年后是2025年，当时都认为2025是中国人口拐点。

一个年轻人在2017年，牺牲存款（大概率需要六个钱包支持）买了烂尾楼。2022年很可能还裁员了，到今天看，其人生大概会很难了。

很多人举例一线2017年房子涨了的。这是个后果非常严重的心理陷阱，所谓纸面富贵。二手房市场早就不是想象的那样了，你不可能以市面价随时卖得出去。

聪明的人早在还找得到下家的时候变现走人了，为什么2015年涨价去库存的同时加强外汇管控，联系起来想一下就知道了。

2、中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？

从15年开始，房价涨了四五倍，那轮棚改货币化，涨价去库存炒房断子绝孙的钱都被赚完了，现在动辄几百万的房子，靠自己努力工作结得起婚成得起家的年轻人有几个？

再看看那么多烂尾楼集体停贷，你交了钱，还不一定能拿到属于你的东西。

地方拿了土地财政和税收，房地产商拿了购房款，银行透赚得盆满钵满，最后把年轻人一辈子的收入掏空，那你卖了人家东西也得给人家东西吧？可是整个地产链条上所有的体系都可以违约且不承受责任，最后就只有买房的人不能违约还不能申请个人破产。

而就在前几天，首付比例又降了，房贷利率又降了，换房退税也出来了，就连不动如山的公积金，也开始降息了，用行话来说，这算得上是百年难遇的政策底。

可市场就是不温不火，而且我估计以后房子只会越来越不好卖，为什么这么说呢？

你别看咱们国家有十几亿人口，这十几亿人里边，主要的人口结构都是50后60后

70后，光我爷爷奶奶，就生了8个，外公外婆，生了4个，那会儿流行多子多福，四五个兄弟姐妹都是常事，不然大家哪来这么多七大姑八大姨？

但说句不好听的，再过个20年30年，等50后60后这波人都走了，他们的房子，都会流到80后和90后手里，而到那会儿正好80后，90后的房贷也都还完了，当房贷还完了，说想卖一套改善一下生活的时候，你会发现身边人的情况是一样的。

每个人都是这样，手里没钱，只有房子。

而且我说的还只是普通人，房多的那另外单算，到那会房子你卖给谁？

记得我前几天刷知乎，有个哥们说他去年想买房，16800一平200个平准备交钱了，然后被他做房地产的姐叫住，他姐说叫他再等等。

然后到了12月份，销售给他打电话，变成16000……

然后到今年3月份，接着给他打电话，说“不高于16000”，还让他别声张……

年中又打电话，说15500以内，可以谈价格，还有各种优惠，甚至他觉得如果谈的好，15000以内都有可能……

对方依然告诫他，千万别声张……

这前前后后半年多时间，如果去年他买在最高点，16800一平，总价380万

那么到现在，15000一平，总价330万。

最少最少，也要多花50万冤枉钱。

这才半年，一辆宝马X5就眼睁睁就被别人开跑了……

我听着都觉得喜感，那一代人是房价韭菜也很明显了。

所以现在我身边任何朋友想买房的，我都会劝一句，想清楚，别管房价涨跌，你要是真需要，买得起，就买，无所谓的事。

但你要背了放贷去买，你得考虑清楚，你才二十多岁，你这是拿你最有潜力的二十年做赌注。

多说一点：中国的刑法里面，有期徒刑的上限是25年，无期徒刑蹲两年基本上也能减成有期徒刑25年，中间你就是一次减刑都没有，你27年就能出来。

还有死缓，蹲两年改无期，无期再蹲两年改25年， 中间一次不减也就是29年出来。

那么问题来了，房子越来越不值钱，你怎么会想去背30年的房贷？

3、给大家的几点建议：

①萧条中准备抄底的群体，这类人与天量负债无法脱身群体，正好截然相反！

大多数普通人身负天量负债如履薄冰，稍有不慎就会跌落万丈深渊。

还有少数人却是没有任何负债，怀揣大量真金白银，安静等待市场展开一场又一场，震古烁今的暴跌然后去抄底。

但德不配位必被天收！德不仅是道德品质，同时还指综合能力素质，以及一颗敬畏市场的心。

当整个市场出现极端情况，是一定会出现多空双杀的壮观景象。

真正的底部，都是所有抄底的人，绝大多数死得干干净静，才会最终出现。

反弹不是底，是底不反弹，价格不彻底跌穿价值，跌得所有人怀疑人生之前，真正的底部不会出现。

市场中能最终等到戴维斯双杀节点的人——注定是极少数！

资本市场有句老话——新手死于追顶，而高手死于抄底！

很多高手因彻底低估市场蔑视风险而被定罪——七宗罪首罪的傲慢！

任何人都需要时刻保持对市场深深的敬畏。

②不要碰房子。

不管是在30多桌的大饭局里，还是只有1桌的近亲饭局里，中老年群体讨论到房子的时候，只有小跌、大跌、跌到什么时候这些词，还有自曝21年150W买房，23年100W卖不出去的案例引起了饭局上很多人共鸣的情况，涨价和横盘都不在讨论范围里。

房地产近三十年来，作为经济核心主力之一，目前已经彻底从时代的舞台中央，为主角让位。

用更宏观视角来看，房地产行业从改革开放至今，已经彻底完成属于它的历史使命。

房地产行业在国内兴起之初，极大程度弥补生产力供需关系的平衡与变化。满足了广大人民群众衣食住行，住这个最基础的需求。因为在乡土情节极重的东亚，住房与居住环境改善是深入骨髓，深深刻入DNA。

随着本轮四十年大繁荣进入尾声，房地产行业从拉动经济内需，调动人民劳动积极性的正面效应逐渐消失。

2015年-2020年一波史诗级的涨价去库存，彻底洗劫改革开放40年来，几代劳动人民在这轮繁荣中积累的财富。

把两代人甚至三代人改革开放靠勤劳积累获得的财富，换成了一家人肩上沉重无比，几十年的巨额负债。

几十年辛勤劳动积累的百万财富消失，一纸合同后换来数十年百万级别的负债。

同时还会严重影响上下游的相关产业链条——

例如上游：水泥、建材、施工机械等等大量行业

例如下游：家具、家居、装修等等大量产业链条

一个超大级别下跌趋势形成，任何一次反弹都是普通人出逃的机会。

只要一直关注二手房的都知道，现在只是跌倒了 2020年的房价，甚至都没有到2019年。然而一堆人说现在跌到位了，要知道2016年的房价是 5000-6000元每平，现在还是17000元每平。

现在只要有一个城市降房价，另外的城市就会纷纷跟上，但是降价了并不等于我要买房。

如果房价突然降低一半，会发生什么?

在业主手里降一半叫软着陆，在开发商手里手里降一半叫硬着陆。

在网上看到这么一段话，全当玩笑看看，轻点喷:

如果四五六线城市房价能回落至3000元/平方米，只需花费二三十万元就能购置一套房产，这将引发以下现象:

第一，人们将不再盲目投资房地产，而是将资金投入实体经济，实体行业将迎来新的生机。

第二，由于家庭负债减少，许多家庭将有条件生育更多子女，从而实现家庭幸福与社会和谐。

第三，年轻人拥有自己的房子后，将购买大量电器、家具和生活用品，从而刺激内需。

第四，年轻人没有了压力，将有更多时间陪伴人和教育孩子，提高社会幸福指数。

第五，离婚率也将随之下降，家庭将更加温馨充满意义。

这是“房价 3000”的好处，不是“房价跌到3000”的好处。

崩盘的时候很多人可就真是:要钱没有要命一条。

当年 心里有点谱的都清楚，只不过大多数人 没谱而已。

2018年 我司在 某全国百强镇 开发了三个楼盘。

上半年 开盘的1000多套的盘子， 单价1万5 2天卖完，没关系的根本抢不到。

下半年 开盘的两个小区 卖了一星期卖完，但是已经没有托关系来买的

2019年尾又开一个 根本卖不掉 一个星期才能卖 3-4套 至今都还没卖完 抵给施工单位了。

哪几年 大约有3 4家 全国性大房企进入 该镇，总共开了十几个小区。

搓圆仔汤，我看中的地皮 你别抢，你看中 我不抢

两 三年时间 就把这个镇 几十年 积累的财富抢完还让他们欠了一屁股债。全成穷鬼了

真是 掠夺性开发。

当然就算搓圆仔汤降低拿地成本 大部分的钱还是卖地和各类税费，是地方拿走的。

还有当地各级大小领导 都是打折卖给他们。

剩下的利润呢 想进入当地， 都要找地头蛇合作， 几个地头蛇和领导合作入股。

这几个 要分走一半左右利润。

再剩下来的呢 区域各级领导 项目总有配额。

区域总 有500来万 项目总100万 最底层的小职员 有20来万。

开盘了卖了钱 先把本金还给你们 利润等验收后尾款到账再分。

第一个项目 100万 入股可以分到100万利润 这个项目这么高是 因为 以招商引资的名义进去的，地皮跟白送差不多

第二个项目 就只有30-40万了

后面的项目仅仅能拿回本金。

剩下才是房企的利润，并不多，跟财报显示的差不多 5%-10%净利润。

回想那几年真的疯狂， 喝不完的花酒， 搂不完的妹子。

大半日子 就没0点之前回去过，不是在请别人 就是被别人请，一晚花个5 6万是常态

最疯的一次， 玩到凌晨2点 嫌公主质量太差， 几个人喝的烂醉开着车一路狂飙到几百公里外的大城市， 把分包负责人从家里拖出来叫他去找女人

那年头 房开的大大小小头头 外面玩多了 嫌脏 要良家。

于是分包的老板 都会养几个情妇 除了自己用外 还要伺候房开的头头们。

销售小姐特意招 脸蛋好 条子顺 会来事的那种，反正房子都抢着买 要啥销售技巧。

房开的头头们各自挑几个 都弄成后宫团了，找关系来买房的 挂到她们名下 算她们业绩拿提成。

房子几天卖完了， 也没啥事，头头们就带着销售小姐四处巡视项目，嘴上说带销售来看看项目进度，实际干啥都清楚。

以后找媳妇 要是做过销售的 一定要做婚检 房开的头头们很多下身都烂了。

做土木老板 都是啥出身 很多就是混子 特别会玩。

大学生刚出校门进入房开 跟这些老板打交道 几天就给你带坏了

上下半场一玩 喝的迷迷糊糊 就给你找个妹子 就算柳下惠也守不住身

从上到下都烂

开发的排屋 别墅 有1/3是 地方大大小小的头头买的

地方上的小职员 一般是九折 有点实权的8折 见过几个消防参谋 600多万的排屋 8折就够了

听是听过 还有五折的。

有些买去自己住 有些到手就转售赚价差 有些就闲置在那里。

有个头头买去 等收房了 闲置在哪里 准备拿来做仓库

要我们帮他搬家具。

找了几个工人搬进去， 我过去门一开 好家伙 一屋子 紫檀 缅花家具

还有一张 海南黄花梨 小方桌 就1.2X1.2的样子 听说要十几万

跟他们一比 我们都是大善人

所以说 房价不是几年内能爬起来的 一线城市十年内别指望。

击鼓传花已经到最后一棒了，谁来给你解套。

最惨的还是一些小县城，体制内掌握大量房源，人口流失越来越多。房价只会越走越低

普通人买的房 一辈子都回不了本。

聪明人 就别管亏多少 心一狠把房子卖了 远走他乡 不跟他们玩了

跟炒股一样 就算同一批买的 你一万的成本 人家七千就够了 人家还有稳定的收入。

更何况 人家还不用排队 买的比你早 。

18年年初和年尾 都是完全不同的价格了 你一万的本 人家五千。

怎么玩 熬都熬不过别人

因为马云看透了人性的弱点。

人性最大的弱点是，永远不会吸取教训。

现在房价下跌，人人都要卖房子，理由几百条。

哪天气候变了，房价涨了，赚钱效应来了，

你信不信，大批买家会冲进楼市，理由同样有几百条。

股市割韭菜无数，割了一茬又一茬，永远割不完。

现在股市有了起色，一部分卖房人就是为了筹集资金冲入股市，生怕晚了一步。

如果你劝他们别刚出狼窝又进火坑，他们觉得你在妨碍他们发财。

大家都挣不到钱，大家都心平气和。

一旦有一部分人先挣到钱了，其他人很难抵御挣钱的诱惑。

这就是人性的弱点，这就是韭菜源源不断的原因。

18年，教我们房地产的老师，这个行业的博士

他给我们的结论是：理想情况下房地产软着陆的方式就是房价微微上涨，工资逐渐上升，房贷的压力逐渐减少。（比如房价稳定每年上涨1%，工资每年稳定上涨5%），国家产业转型成功。

所以他说如果按这个趋势大概会在10年左右房价就基本等于白菜价。

如果单论这个行业，其实说得挺有道理的。

理想情况

理论上

软着陆

但是，看待一件事还是得多看看历史，多看看其他zz因素。

资本家和背后的大手的杠杆压力很大了，他们不在乎泡沫怎么炸，他们只会在炸之前把杠杆拉满。谁要那将来的利息？先把本金骗到手再说。

当年他说的房价最多下降30%，否则会引起大量的业主断贷现象，因为评估下来还旧不如买新。但是如今看来，这个民族忍耐力还是太强了。现在很多地方已经下降了40%了还在忍。并且长期看来，房价还有20%的下降空间。也没错了，房子确实快白菜价了。