看到好多人还在自我安慰说回龙观这个地方是因为地方不好，所以跌的厉害，我来唱个反调，我可以跟你们很负责任的说，回龙观这个地方是真正的北京居住住房风向标。为什么呢？他在远郊楼盘里面，各方面都是最好的。

简单的说就是一句话，他在暴跌，说明北京所有的四环外楼盘。基本上都撑不住。

这个地方呢，没有那么多超高层鸽子笼儿，它基本上都是6层的高绿化率板楼。然后楼层低。绿化好。人家体育公园儿有两个。郊野公园周边有三个都很大。医院呢。积水潭医院的东西两个院区巨大无比。

要说我问题大，到积水潭医院还搞不了好，北医三院直接往南走20分钟。高速就到北医三院。

人家批发市场南北有俩。菜市场有四。超市集中商业中心有三个。你要说，我要买大件，我要买车。北边儿一个汽车市场，南边一个汽车市场。西边儿一个汽车市场，都在10km内。

这地方呢，全都是回迁的老北京人，但是我跟你说，他这个老北京啊，不一定都是胡同儿里的。清华的、林大的，外交部的、水利部的，国防科工委的，一把一把的。你在街上看到的老头儿。有一定几率是废品回收站的退休大爷，也有一定几率是清华的系主任。

我曾经亲眼看到过一个早市买菜的老太太用德语和汉语混着跟一个老外说话，说你得往那边走。那边。正南地铁站。

这地方需要学区吗？不用啊，家长水平比老师高多了，这边的高中这几年成绩一直很好。实在不行。你就去那边原来的华电子弟中学读.那儿的老师呢，有好多都是博士没教职务岗就暂时塞在这儿。

地铁半个小时西直门或者一个小时。你可以坐S2小火车坐到延庆去看长城。往北走是昌平的各种农业采摘园地呀，也可以g6高速然后直奔张家口而去。

总结一下，就是这个地儿吧，可能什么地方都不是最拔尖儿的，但是人家公园、商场、绿化、交通、人口素质。特别的综合，一个短板都没有。

就这还哐哐的跌，你想想别的片儿区。东边儿东坝。野地。西边儿山边儿上。动不动发山洪。南面儿啊，产大西瓜 石化厂。你都快到河北去了……没有一个地方是个像样地儿，没有短板的。是成熟社区的，能真正住下，什么都不缺的。

想想回龙观都撑不住，别的地儿的房价能撑住？怎么可能？你想想怎么可能？老兄，还不快跑

提醒一下，北京市的大规模棚改是从2010年开始推广（以通州老城区、门头沟采空区和丰台南苑为代表），大概在15-17年达到了最高峰。

一般北京棚改实行原地回迁，原住户搬走之后政府在原土地上盖回迁房，盖好之后原住户搬回来，回迁房下本2-5年后可以上市交易（以拆迁协议为准）。

由于回迁房的拆迁、建设、入住、下本都需要一定的时间，所以回迁房流入市场有一定的滞后性。一般都是拆迁之后10年左右开始交易。

同时，由于历史遗留问题，北京五环周边部分回迁房一直没有下本的，自从2023年起问题也在加速解决。典型代表就是朝阳北花园。

也就是说，从2025年开始的5-10年之内，光是回迁房，北京每年就会有上万套乃至几万套流入市场。

即便是具体到回龙观周边这一片，北边的北四村回迁房25年刚刚交房，东边的魏窑、小辛庄、半截塔、兰各庄等村庄已经开始腾退。西边还有早就已经下本的唐家岭新城等等。也就是说未来数年之内，回龙观及其周边的地区房子供应肉眼可见地越来越多，并且新增房源中相当一部分为回迁房。

而回迁房业主的典型特征就是砸盘特别狠。原因也很简单：他们入手成本低，所以砸起来一点心理负担都没有，主打一个不管多少钱，落袋为安。甚至还有一部分老业主在拆迁的漫长过程中去世了，继承了房产的年轻新业主更是崽卖爷田心不疼，能卖出去的就抓紧出手了。

所以说，即便不考虑北京正常的人口流出和部分单位搬迁到了通州和雄安，光是回迁房的流入，在未来数年之内就可以使房产市场呈现供大于求的态势。好日子还在后头呢，现在才哪到哪啊。

我住回龙观的时候，有次亲戚来北京旅游，约好中午一起去和平门烤鸭店聚个餐，我带着家人早上9点出发，中午一点多吃上，等再回到家里下午六点多了，一天就干了吃午饭这么一件事。自此不想再考虑五环外任何可能。

回龙观内：北四村按人均60平米补偿的回迁房交付6300套，至少一半需要出租。2027年即将上市2600套长租公寓。这两项供应出租房源5800套左右，回龙观最典型的和谐家园一区二区两个小区总共也就2100套房子，这相当于增加了五个小区的出租房源。

再看回龙观外面靠近西二旗的唐家岭，除了原来唐家岭回迁房4600套外，功德寺回迁房2400套也在陆续交付，上庄回迁房也在陆续交付，亮甲店也在回迁、海淀人才保障房已经落在了苏家坨…

回龙观东边靠近朝阳奥运村的贺村回迁房交付4500套左右，大概至少2800套要出租

半截塔村、辛庄都在准备拆迁，现在基本都是人均60平米补偿，多出来的房子也是出租…

就这个出租房源大批量增加，回龙观租赁市场完全是承租方市场，降价出租空置四五个月都是常态了。而过去因为各种原因 ，回龙观每个小区都有近30%的房子是投资房，获取成本极低，租不出去，抛售是必然的。另外，流星花园旁边马连店回迁房马上能上市交易了，砸盘的还没真正来呢！

2008年底看过回龙观的房子，那时均价8000，到这个水平才能叫踩踏

二 小农经济周期

其实吃的就是骆驼祥子们。

无论是stock还是real estate。

骆驼祥子是情绪动物。

喜欢高买低卖。

自身承压能力差，一有风吹草动赶紧出手。

100块 200块买的新车，只要50 60，赶紧出手。

三 这事本质上也是码农骆驼祥子的大筛选。

码农多是赶上风口。

这种波动你熬过去了，你就扎根一线成功。

骆驼祥子本人多次卖车，未能完成原始积累。

熬不够去，就重新回去拉黄包车。

我本人在深圳。

那种买进价极高，售价极低的笋盘，

多是农村码农干出来的。

家庭如果富裕的，还能扛住经济周期。

说点题外话，

本人从90年代至今，跟着父母出席聚会加上自身社交。

阅历了各种制造业 煤老板 地产 互联网富人等等。

国内经济行业周期约5-10年一次变动。

赶上风口的英雄如过江之鲫。

打天下不难，难得是能苟住。

太多普通家庭出身者。

经历短暂崛起，然后打回原形。

鲤鱼跃龙门后，别说第二代鲤鱼保持龙族。

常见的是第一代鲤鱼直接回去。

码农群体赶上风口。

能扛过去的才算跃龙门成功。

历史上这种事情太多了，二战前，英、美、日、法、意搞了个海军条约，限制了海军舰艇的吨位和数量，结果，各国开始八仙过海，各种偷跑手段层出不穷，直至第二次伦敦条约日本直接不参加

「这戏，我也就不演了。」

回龙观 天通苑

一家有个五六套也不算离谱