麦当劳的经营模式是以特许经营（加盟）为主（占比超90%），在该模式下，麦当劳通过购买或租赁土地和建筑物，将门店作为资产进行管理，并将这些物业租给加盟商，从中赚取租金收益，这就是麦当劳的商业地产运行逻辑。

值得注意的是，麦当劳加盟门店的租金并不是固定的，而是根据门店的业绩来浮动，这也意味着门店效益越好，麦当劳从中赚取的租金收益就越高。

该举措不仅可以有效的削弱来自于地产市场的风险（地价贬值），还能让麦当劳获得大量的现金流，过去，麦当劳正是靠着这种模式完成急速的扩张。

相关数据显示，2024年麦当劳在特许经营餐厅这一块实现营收157.15亿美元，而租金收入就达到了100.17亿美元，营收占比约为63.74%，可以说是贡献了绝大部分的营收。

香港市场方面，麦当劳共持有约23家商铺，市场估值近30亿港元，此次出售的是8个核心地段的优质铺位，涵盖了香港尖沙咀、铜锣湾、旺角等核心商业区，总市值约为12亿港元。

麦当劳售卖物业的原因，有可能跟当前香港低迷的餐饮环境有关，受港人北上消费热潮以及访港游客减少消费等因素的影响，香港本地餐饮市场需求近两年正在持续的萎缩。

去年至今，香港已有多家知名品牌相继闭店，包括海皇粥店、金装炖奶佬，罗富记等等，餐饮的整体形势不容乐观。

而麦当劳的租金是跟门店的营业额是直接挂钩的，受餐饮环境的影响，门店的经营情况可能无法达到麦当劳的预期，租金收入可能会大打折扣，基于这层考量，或许是麦当劳售卖物业的主要原因。

另一方面，目前全球商业地产普遍比较低迷，市场的需求显著减少，写字楼空置率也在不断攀升，香港也不例外，商业地产估值大幅下降，此次出售，麦当劳可能也是想及时止损，实现轻资产运营，降低经营成本和风险。

不过，麦当劳也说了，此次是物业带租出售，有租约的麦当劳餐厅运营不会变化，对于消费者来说是没有影响的，只是商业上的变动而已。

经此一役，老麦在2023年报里，说明了房地产战略的 “地缘政治和监管风险”；特别是在一些 “高风险市场”。

在这些市场里，地缘政治冲突或监管转变，很可能会影响财产所有权，财产的价值可能会大幅减少。

虽然，麦当劳没有具体说明哪些市场是 “高风险”。

从这一次要卖出香港铺位的行动。

很明显，不言而喻了。

香港铺位，趁着还值点钱，预先卖掉，以免地缘政治冲突，价值又要“清零”。

雪上加霜，香港的伤势相当严重了。

1、纪惠集团出售三项商业物业，包括佐敦柯士甸道83号全幢商厦（市值约8亿港元）和屯门新安街19号巨冠工业中心全幢，总市值超10亿港元。

2、英皇国际以9280万港元出售屯门新都商场的部分停车位及单车存放位，预计收益约3.58亿港元。

3、茂盛控股以7.65亿港元出售青衣蓝澄湾的永伦800酒店及家具，同时收购商场物业。

4、中建富通​以8200万港元出售大潭道20号7号屋（空置状态），旨在改善财务状况。

5、安祖高顿与印度Chellaram家族财团​出售观塘丝宝国际大厦18楼及19楼，售价约2.96亿港元。

6、麦当劳集团计划分批出售香港23家商铺物业（首批8处市值12亿港元），餐厅业务不受影响。

7、世茂集团许荣茂私人出售中环中心63楼全层，成交价约7.3亿港元。

​8、恒大许家印​香港豪宅传闻“腰斩”出售（具体金额未披露）。

9、​佰悦集团以1270万港元出售荃湾御凯住宅单位。

10、香港新世界出售大量物业：

启德体育园及工业大厦​2024年11月以4.17亿港元出售启德体育园股权予周大福；

2024年12月以6.2亿港元和3.67亿港元分别出售九龙新蒲岗的Artisan Lab工厦及Artisan Hub工业大楼；​

荃湾愉景新城商场2024年3月以40.2亿港元向华懋集团出售商场及停车场全部权益。​

2025年7月计划出售香港国际机场11 SKIES项目（总投资超200亿港元），估值逾百亿港元，旨在缓解流动性压力。

K11 Art Mall购物艺术馆拟以90亿港元出售，目前仍在洽谈中。

2025年7月出售上海淮海中路K11大厦11-58层办公楼，叫价28.5亿元人民币（约合31亿港元），保留1-10层购物艺术中心。

2025财年上半年完成北京新景写字楼、宁波新世界写字楼等大宗交易，具体金额未披露。

11、李嘉诚出售物业情况：

​中环中心​：在​2017年11月以402亿港元出售75%权益，创香港商厦交易纪录，​2025年3月再次出售剩余权益，交易细节未公开，但此前交易已显示其逐步退出核心商业区。

​波老道21号豪宅​：2024年以207.7亿港元出售152个住宅单位及车位，十年获利63亿港元。

​亲海駅II楼盘​：2025年以7折促销，单价低至13.8万港元/平方呎，首日售罄套现75亿港元。

​御翠园项目​：北京东四环豪宅2025年5月降价至7万元/平方米，总价暴跌百万，被指急于回笼资金。

​购物中心​：2024年12月以20亿港元出售香港一处购物中心（置富产业信托旗下）。

​机场11 SKIES项目​：2025年7月计划出售，估值超百亿港元，涉及购物与娱乐综合体。​

上海世纪盛荟广场​：2025年7月出售静安区地块，空置16年后套现，买家未披露。

上海​高尚领域综合体​：2025年4月拟500亿元打包出售普陀区项目，含住宅与商业。

上海和黄医药股份​：2025年1月以43.99亿元出售45%股权，剥离非核心资产。

北京​逸翠园二期​：2025年4月挂牌54亿元出售，因市场担忧“清算风险”一度流拍。

北京​御翠园特价房​：2025年10月以7.6折抛售50套，单价低于周边二手房，5小时售罄。

四川​成都南城都汇​：2025年7月出售商住项目，买家为RZ3262019 Limited公司。

​重庆杨家山项目​：2025年7月计划200亿元出售，持有十余年地价涨十倍但开发缓慢。

二、购买物业情况

​1、香港都会大学以26.5亿港元购买红磡祥祺中心（今年最大额单一交易），但此前亦有机构出售物业给教育机构。

2、​香港交易所63亿港元购置中环交易广场物业，但交易涉及置地公司出售部分物业。

3、华润隆地洽购K11 Art Mall，但市场亦有其他华润系资产调整案例。

有卖就有买，相比出售物业，买家比较神秘，往往都不公开，有些买家可能纯粹是判断失误，但有些买家有无限流动性支撑，可以持续十数年持有，能够熬到下一个上行周期来临，这些买家就神秘了。比如15年前后响应号召南下争夺港股定价权的资金，十多年后基本上腰斩，也无所谓。

但之前属于康波周期的上行周期和债务驱动经济的扩张周期，接下来可能进入紧缩周期，那资产杀估值就不是腰斩那么简单了，而且持续时间可能很漫长，与日本失去三十年相当，就不知道有哪些资金能够熬过去了。

三、香港房价和租金情况

中原领先指数反应的香港房价近期有走平趋势，租金则从2023年以来持续上行。

这与大佬频频抛售房地产似乎相违背，只能说明买家力量强过卖家，能够在大量抛售的情况下扛住价格下跌。

有极大的可能又一次香港保卫战来了，神秘资金在稳住香港，股市和房市同时下手，你抛多少，我接多少。

香港是桥头堡，国际游资要进攻东大，肯定是对香港先出手，香港如若失手，接下来必然就是大陆了。

香港安好，大陆安好。

因此要盯着香港的外汇储备，盯着香港的财政盈余，盯着香港的股价和房价波动，盯着外管局的操作（主要看弱方保证），才能够洞悉先机，与狼共舞。

做多与做空，就在一念间，成败都是英雄，至少参与了，多年后，或者你站在香港某处写字楼顶部，环视港岛，仰天长啸，这里的辉煌有你的一份坚守，或者你沿街乞讨，逢人便说当年参与港岛保卫战的盛况，虽败犹荣。

集合李嘉诚卖祖宅，海南岛闭关来看


那就是跨径资本集体看空香港房地产