麦当劳这家企业，表面上看是做餐饮的，实际上房地产也是其业务模式的重要组成部分，麦当劳的创始人雷·克罗克曾经说过，麦当劳真正的生意是房地产。
麦当劳的经营模式是以特许经营（加盟）为主（占比超90%），在该模式下，麦当劳通过购买或租赁土地和建筑物，将门店作为资产进行管理，并将这些物业租给加盟商，从中赚取租金收益，这就是麦当劳的商业地产运行逻辑。
值得注意的是，麦当劳加盟门店的租金并不是固定的，而是根据门店的业绩来浮动，这也意味着门店效益越好，麦当劳从中赚取的租金收益就越高。
该举措不仅可以有效的削弱来自于地产市场的风险（地价贬值），还能让麦当劳获得大量的现金流，过去，麦当劳正是靠着这种模式完成急速的扩张。
相关数据显示，2024年麦当劳在特许经营餐厅这一块实现营收157.15亿美元，而租金收入就达到了100.17亿美元，营收占比约为63.74%，可以说是贡献了绝大部分的营收。
香港市场方面，麦当劳共持有约23家商铺，市场估值近30亿港元，此次出售的是8个核心地段的优质铺位，涵盖了香港尖沙咀、铜锣湾、旺角等核心商业区，总市值约为12亿港元。
麦当劳售卖物业的原因，有可能跟当前香港低迷的餐饮环境有关，受港人北上消费热潮以及访港游客减少消费等因素的影响，香港本地餐饮市场需求近两年正在持续的萎缩。
去年至今，香港已有多家知名品牌相继闭店，包括海皇粥店、金装炖奶佬，罗富记等等，餐饮的整体形势不容乐观。
而麦当劳的租金是跟门店的营业额是直接挂钩的，受餐饮环境的影响，门店的经营情况可能无法达到麦当劳的预期，租金收入可能会大打折扣，基于这层考量，或许是麦当劳售卖物业的主要原因。
另一方面，目前全球商业地产普遍比较低迷，市场的需求显著减少，写字楼空置率也在不断攀升，香港也不例外，商业地产估值大幅下降，此次出售，麦当劳可能也是想及时止损，实现轻资产运营，降低经营成本和风险。
不过，麦当劳也说了，此次是物业带租出售，有租约的麦当劳餐厅运营不会变化，对于消费者来说是没有影响的，只是商业上的变动而已。
