两年前写的，现在看来还是乐观了。
2022年写的，原文如下：
今年下半年到2023年底，准备看烟花，大烟花。
经济好的时候——借钱投资、消费——企业盈利增加——股市上涨、资产（房产）上涨——预期未来继续；
一旦经济不好，收入下降、消费不振、资产（股市、房市）下跌——ZF主导放水投资刺激——稳住收入、稳住消费、稳住资产价格——预期好转，又进入新一轮经济“好”时期；
实际上只是把问题留到以后解决，小问题就这么过去了，中国这几十年都是这么过来的，全球这100多年除了大萧条、08年次贷，基本上也都这么过来的。
但小危机累计一定时间、一定程度终究会爆发成大危机，这就有大萧条和08年次贷危机。
Z国现在是小危机还是大危机？
目前还不好下结论，至少我们过去40多年都还没有发生大危机，08年全球一片哀嚎，我们短暂停摆后迅速恢复，全年GDP增长9%。
达利欧说过，经济危机本质是债务危机，简单说就是之前借的债还不上。
债务分为：政府债务、企业债务、个人债务。
政府债务包括地方债跟中央债，只要政权稳定，理论上债务占GPD比重可以很高，日本早就超过300%，没多大问题。
截至2020年末，全国政府债务余额46.55万亿元，政府债务余额与GDP的比重为45.8%，这两年虽然有所提高，但总体还有较大空间，这也是为什么各地方政府不断举债重要原因之一，反正到头来有中央兜底。（以下是地方债情况）
要是中央不兜底，那就破产处理或者找人接盘，破产直接拖垮地方银行，找人接盘就是reits，美其名曰“证券化”，项目质量先好后差，这是行业基本规律，参考美国次贷危机形成。企业债务包括金融企业债和非金融企业债务。
一次大金融危机必然伴随着大量企业破产和债务清算，不管是金融企业还是非金融企业，债务危机爆发都是因为经济好的时候杠杆加太高，一旦收入跟不上就完蛋，比如某大。
金融企业，特别是银行，本身就是负债经营，负债率普遍90%，相当于10倍杠杆，一旦危机来临，他们都是先行指标，看下最新银行市盈率、市净率。按照市值高低排序：
市盈率可以理解为你要是有足够多钱，买下公司多少年能赚回来（利润）。现在大部分银行市盈率3-5，也就是现在盈利不变情况下，你花钱买下银行3-5年就赚回来，还赚一个银行！前提是银行未来3-5依旧这么赚钱，金融行业是非常敏感，这个数据非常低，要么代表非常低估、要么代表非常危险。同理市净率也是如此，市净率=价格/净资产，市净率低于0.5，相当于1块钱，买到价值2块钱东西，现在银行股普遍都是这样。
大危机必然伴随金融企业破产，先是小公司、小银行，然后逐渐蔓延到大公司、大银行，直到ZF出手，现在大家看到巨赚钱四大行，二十年前都是靠财政部发债借钱救起来的。
个人债务违约潮来临
前几年p2p野蛮生长，很多人举债超前消费，三年疫情突如其来，破产中小企业不在少数，2013-2021年失信执行人数量。
根据阿里拍卖数据显示，2017年全国住宅用房法拍房数量为9000套，2018年2万套，2019年50万套，到2020年133万套，2021年则高达168万套。截至2022年2月20日，全国住宅用房法拍房数量已经到达175万套！2021年相比2017年法拍房数量竟然增加了185倍！
按照最近房价趋势，有机构预计到年底法拍房数量将达到500W，这是多么恐怖数据，按照每套100平计算，5亿平米，这还只是已经进入到法拍市场，跟失信执行人一样，没有经过法院都不在统计范围中，最新数据今年1-7月份房屋销售面积也就不到8亿平米。
不管是失信执行人还是法拍房，我相信其中大部份一开始都想正常履约，只是事情发展跟预期不一样，然后主动或被动失信，没有办法的事，这也是基本债务危机中重要一环。
除了债务危机，经济危机来临前还有一个重要表现，就是大公司不断收缩业务，缩减人员，储备现金用来抵抗风险，因为只有这样才能活下去，只有活下去才有机会。个人也是如此。
对股市而言，最好情况是危机来临前，手握现金等待最惨阶段抄底，然后就是慢慢数钱，一个普通人只要正常把握1-2次就能够实现财务自由，关键是最惨时候不好判断，很多时候都是进场太早导致错失良机。
就现在而言，还没有到最惨时候，至少股市还没有，考虑到目前流动性足够，阶段性机会是有的，但机会一天天减少，风险迟早会来，不知道是什么时候，盯住自己账户，控制最大损失，然后等。
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2022年10月《房地产未来五年》，原文如下：
一、1953年朝鲜战争结束后，日本开启一轮GDP高增长时期，增速中位数8-10%，持续时间超过20年，1975年之后开始放缓；中国GDP在2015年之前20年平均增速8%以上，2015年之后“主动”提出L型经济，增速回到6-7%。
二、70年代初期日本人口出生率开始快速回落，1971年日本65岁以上占比7.05%；中国新出生人口数据2016年开始快速下跌，2021年中国65岁以上占比已经是14.1%。
从作为买房主力的 20-49 岁人口占比来看，日本在1970-1975 年见顶后进入趋势性下滑，中国则在 2011 年见顶后，出现了比日本1975-1990 年更快 的下滑。2020 年我国 20-49 岁人口占比为 44.7%，与 1985 年的日本相近。
三、中国居民部门杠杆率由 2006年末的 10.8%大幅增长至 2021年末的 61.6%，绝对水平与1988年的日本相近，2016-2020 年的增长速度与日本 1987-1990 年的速度相近。
根据东京都都市整备局的数据，1985 年至 1989 年东京房价收入比由 5.0 倍升至 11.9 倍，在房地产泡沫破裂后 快速回落。相比之下，2020 年中国 50 大中城市的房价收入比为 12.4 倍，不可谓不高；北上广深四个一线城市的房价收入比更达到 24.3 倍。
四、1985年至1990年，“住专”公司贷款规模由 5.04 万亿日元猛增至12.5万亿日元，其中企业贷款增量超过7万亿日元【住专：住宅金融专业公司，主要是为了绕开限制为个人购买地产提供抵押贷款】；在中国就是城投公司的地方债，从2015年正式发行以来仅经过8年时间，余额迅速上升，截至2022年7月底，地方债存量余额约34.5万亿元，城投公司就是地方政府为了更好更灵活创造GDP（搞钱）手段。
五、日本房价在1990年到达阶段性高点，对应中国2017-2018前后；经过短暂下行后，快速冲顶1995年前后到达高点，地产投资高位回落，对应中国2021-2022，你问接下来怎么走？在经济稳定性运行情况下，可能维持2017-2018价格很长一段时间，这也是ZF希望看到的。
六、日本地产泡沫破灭时候，出现一批“僵尸银行支持企业”，跟最近两年国内模式简直一模一样，本质上就是“拖字诀”。
七、未来解决方案：城投公司高价买地，保住土地价格——政策限制新房价格下跌幅度，稳住买房群体——放开二手房市场交易，毕竟政府要创收——有实力房企联合城投公司开发，或低价回购房产（烂尾楼），用于扩大公租房，稳住生育——稳步推进房产税，这个周期在10年以上。
那些刚需，指望房价快速暴跌的，估计会失望了，除非遇到大经济危机，才能加速房价回归。什么危机？目前能看到的就是【TH】，那会是难得一遇抄底房产的机会，时间估计2027年前后。
全文完。
~~~~~分割线~~~~以下是2024年3月发言
蓝星上房地产发展模式主要是两种：
1、欧美日韩模式，商品房为主，典型资本主义市场经济。
2、新加坡模式，政府保障房为主，适合大政府小社会。
小地方如果不发展政府保障房，香港就是反面典型，小市民是最大受害者。
国内显然是两种同步进行，前面20年主要是商品房，最近这几年问题开始显现，买得起的大部分都买了，买不起的掏空六个钱包上车的也不少，如果不调换思路，明显难以为继。
下一个20年主要是保障房为主，商品房也不能抛弃，这也是普通老百姓重要财富。那怎么办呢？
首先，现在房地产市场明显供大于求，所以价格导致下跌，但矛盾的事很多人还是没有房子住，特别是一二线城市居民。
办法也简单，大量建设保障房或者从现有房地产市场收购房子作为保障房，把他们从市场分离出来，用股市概念来说就是改成“限售房”，这样市场流通房子就会减少，供求关系慢慢就会改善，房地产市场就会慢慢企稳，保住大家财富，避免银行坏账。
但仅仅这样还不够，商品房和保障房要有区别才会引导有人去买，改善性住房或者别墅、大平层以商品房为主，普通住房以保障房为主，稳住房价同时，一定要让那些为社会创造财富的人看得到收益，比如住上更好得房子，让普通人过得上基本市民生活。
这才是共同富裕。@桂花遇酒