一直以来，广州公寓算是擦边产品，同地段的公寓产品，只有住宅的二分之一甚至更低的价格
其本质用途为商业、办公等，常遭到政策打击
这里说几个要点：
1、严控商业、办公及新型产业类项目管理
后续的土地出让，原则上需设定商业、办公及新型产业类项目的自持比例和自持年期，写进合同。简而言之，能租，但暂时不能卖
这一招，不仅从土地源头切断公寓的新增供给，也制约拿地方的后期销售空间
2、严格规划许可审查审批
不能出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类平面功能描述，不能采用单元式或住宅套型设计形式
，不得设置除食堂以外的餐饮功能使用，卫生间、开水间等功能空间集中设置
上述条款，直接限死商服及混合用地的建筑形态
这一套丝滑连招，劝退的，不止是开发商，还有一大票意向买家
3、已经出让且规划审批通过项目不受影响
上层意图，也相当明确：新政严格限制、严格审批、严格查处，三管齐下，堵死商办产品擦边居住功能的所有路子
实际上，类住宅产品，常年是政策打击的重点
若是深扒广州公寓政策：在明面上，广州一直严遏类住宅项目扰乱市场，但在限令和审批上，却常年反复横跳
复盘下来，公寓市场曾遭过两次重拳严打：
第一次，是2017年的330新政，只允许法人购买
彼时，正值牛市大周期，热度如烈火亨油，住宅、公寓量价飞涨，330新政明显抑制公寓热度
直到2020年，冲疫情冲击市场哑炮，公寓才彻底解绑……
第二次，则是当下，广州直接禁止新增公寓
这一版新政，相当于直接把公寓路都堵上了，待市面上的存量公寓消耗完，公寓或将彻底解绑
当然，话也不能说死，调控一向因时而变
ZC朝令夕改、反复横跳，各位瓜友也不是没见过，若调控预期达标，再度调整也不无可能
上层在这个节骨点，出台公寓新政，也相当微妙：
一来，低总价、高租金，公寓悄然卖爆。过去一年，广州公寓月均成交800+套，市场供不应求。
二来，半价公寓，扰乱一手市场价格。实际上，从我们一线接触的情况来看，刚需和投资人群，对公寓的兴趣，也在增加。
毕竟，当下的房子已回归居住属性，远郊、近郊，甚至是中心区次核心的房子，都在持续贬值
在部分刚需看来：与其花几十万的首付，去买个地段偏远的住宅，还不如买一个核心地段的公寓来得靠谱，进可自用，退可放租。
在投资客群看来：在股楼双杀的当下，核心区公寓的高租金、高租率，还能带给他们些许温暖。
那么，这一波公寓新政，又带来什么影响呢？
其一，利好存量公寓市场
对存量公寓来说，这一波更是泼天利好。至少在政策期，注定买一套少一套，“绝版”二字一套，又能勾得多少买家心痒痒。
划个重点，一定是中心区的公寓资产。
毕竟，现在的买家遭市场多轮毒打，早就学精了，难流通、高税费，加上远郊租金又不高，再稀缺又能勾得了谁？
其二，利好刚需+刚改市场
一般来说，同地段的公寓产品，只有住宅的二分之一甚至更低的价格。加之，不限购、功能多样化等原因，被视作住宅的“平替”，政策一改，购买力有可能会转向住宅市场。
其三，给旧改项目上难度
广州旧改项目，往往会规划一定比例的商业用地。部分开发商，为了更好去化，往往会改建成公寓产品，但新政策一出，违建一举报一个准！