今年全国楼市的小阳春，是没有悬念的。
现在大家也能看到。
各大城市的二手房成交量，都有不同程度的上涨。
这说明小阳春还是来了。
只是说。
今年的小阳春，很多地方，都只走了一个量，但是价没有走。
成交量上去了，但是房价却还是跌了。
彭叔觉得。
这一波楼市小阳春搞成这样。
就是很多地方的成交量起来了，但是房价却下跌了。
有个很关键的原因。
就是现在全国。
不管是北京、上海这种一线城市，还是那种小城市，不管是哪个城市，都有一个共识，那就是老破小、刚需房，不能买，这种房子买了，就会亏。
哪怕是北京、上海，你也肯定听过这种话。
而且这种话，已经成为了一个共识。
那么大家想想。
现在楼市里面，不管哪个城市的待售二手房，大部分都是这种老破小、刚需房，这种二手房的比例，是占比很高的。
那么现在大家都在看跌这种房子。
包括房东自己本人在内，也在看跌这种老破小、刚需房。
那么你想想。
购房者是傻子吗？
房东看跌这种房子，所以在抛售这种房子。整个楼市里面，都是这种说法。
你说购房者他为什么要去买一个这种老破小、刚需房？
难道就房东知道，老破小、刚需房房价不行了，人家购房者就不知道。这年头，网上信息那么多，想要坑人家购房者，已经很难了。
那么换位思考一下。
你是购房者，你只能买得起老破小、刚需房，然后现在外面不断的有人跟你说，包括房东也在那说，老破小、刚需房房价不行了，买了就亏，持有就亏。
那你会买老破小、刚需房吗？
你如果不买老破小、刚需房，你买房款存在银行里面，利息都够支付房租了，而且你的本金放到银行里面，又不会亏。你现在200万放进去，3年以后还是200万，但是200万买个老破小，3年以后你往出卖的时候，你还能卖到200万吗？
将心比心，换位思考一下。
你是购房者，你在买老破小、刚需房的时候，你都会忍不住的去各种砍价的。
因为你买房的时候，砍价的越多，你的安全垫就越厚，将来房价就算下跌，你也能少亏一些。
所以现在就搞的。
几乎所有的购房者，在老破小、刚需房的时候，都是拿着四十米长的大刀在砍价。
那么当他们把这种老破小、刚需房的价格，越砍的越低的时候，那你说房价还拿什么上涨？
你说让房东不要降价卖，那也不现实。
因为现在房东自己都觉得，自己持有老破小、刚需房，是会亏本的一个事情。如果说房东觉得自己持有老破小、刚需房，是挣钱的事情，那他也不会卖了。
所以这就是个死结。
那除非就是，现在市面上的老破小，刚需房特别少，然后购房者的数量多于了这种老破小、刚需房，那么在这种情况下，你说这种房子在供小于求的情况下，稳住，那还有可能，但是现在明显的，老破小、刚需房多，而购房者少，那这个时候，你说怎么稳？
并且。
彭叔认为。
当老破小、刚需房，房价跌的时候长了以后，一定会把改善二手房，次新房房价往下拉。
因为大部分在大城市买改善房、次新房的人，都是卖一买一，也就是把自己原来的二手房给卖出去，才能有钱买这个改善房。
那么你想想。
当这种老破小，刚需房的房价不断下跌的时候，这些本来要买改善房的人，他们还有足够的钱去买吗？
就比如说。
原来一套刚需房、老破小，能卖200万，改善房是300万，那这个时候，房东卖掉原来的老房子，200万再填个100万，就能买这个改善房了。那后来这个老房子从200万，降到了140万的时候，跌了30%，这个不过分吧，跌成了140万，而这个时候，改善房还是300万，那这个房东要补160万，才能买得起这个300万的房子。那他那边少卖了60万，他没那么多钱了，他也买不起改善房了。
接着像他这样的人多了，改善房虽然少，但是当购房者也少了以后，改善房的稀缺性，也就没有那么明显了。这就会导致，改善房房东，也被迫的降价。从300万，降到280万、260万，甚至240万，来让持有老房子的人，能买得起这个。
不然的话，他卖不出去。
楼市里面买改善房的，7成以上都是这种卖一买一的人，真正那种第一次买房，就上手改善房的人，太少了。
这种人是非常少的。所以当占比改善房需求的那些卖一买一的人玩不动了，那么改善房房价也就会跌。
现在小阳春里面。
一些城市的改善房房东还在涨价，是他们没有看清楚这个逻辑。
等他们再过半个月，发现改善房接盘的人太少以后，他们就会明白过来了。
然后等到连改善房房东都降价卖房子的时候，那么楼市小阳春，也就差不多要结束了。
其实现在楼市想要热起来。
关键就是，要让楼市的那种刚需多起来。
只有刚需，才会去接盘那种老破小，刚需房。
而想要让刚需多起来。
挺难的。
刚需是那种，手上有钱，并且有购房需求的人。手上没钱，但想要买房的人，不算是刚需。
想要刚需变多。
就要让那些，现在手上没钱，但想要买房的人，让他们有钱，又或者，让那些，手上有钱，但不想买房的人买房。
而这两种刚需。
前者需要让他们收入增加，让他们能买得起，后者要让他们从不想买房，变的想买房。
这两个，哪种都难。
现在这个时候，外面的这种情况下，你说给大家涨工资，大家觉得这个概率，大不大？
至于说，让那些手上有钱但不想买房的人，又想要买房了，那你就是两个方法。
要么，让他们看到，房价上涨的希望，只要他们觉得，房价能上涨，那么他们就会去买房。毕竟房价能涨，那就是资产，一个能上涨的资产，拥有再多，也不嫌多的。
要么，就是让他们产生买房的刚性理由，不得不买房，像是结婚啦，孩子要上学啦，类似这种的需求。
这两个方法，哪个都不容易。
现在外面这个情况，你跟大家说，房价要起飞，赶紧买房，他们信的概率不大。
然后你让他们产生刚性需求，结婚，生孩子，也挺不容易。大家就看看现在的那些年轻人，一个个性格都很独立，并且相对来说，他们也更加的热爱自己，结婚生孩子的欲望，没有那么强。而那些手上捏着钱的60后、70后，他们再生孩子也不太可能，心有余而力不足。
所以就是各种难。
最后：
今年的这个小阳春，如果没有什么大招，也就这样了。
想要卖房子变现的人，心不要太贪了，该让价的时候，就让一点，反正买的早的话，怎么都挣钱的，无非是挣多，挣少而已。
太贪心，而自己那边又等着钱用，错过小阳春卖房子，大概率会后悔的。