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笔者从财务会计的角度来讲解下恒大是如何进行造假的，这恐怕是最专业的解读了。
1、背景描述
3月18日，恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产）发布关于收到中国证监会行政处罚及市场禁入事项告知书的公告。其中指出，恒大地产披露的2019年、2020年年度报告存在虚假记载：
恒大地产通过提前确认收入方式财务造假，导致2019 年恒大地产虚增收入 2,139.89 亿元，占当期营业收入的50.14%，对应虚增成本 1,732.67 亿元，虚增利润407.22亿元，占当期利润总额的63.31%；2020 年恒大地产虚增收入 3,501.57 亿元，占当期营业收入的78.54%，对应虚增成本 2,988.68 亿元，虚增利润 512.89 亿元，占当期利润总额的 86.88%。
公告全文，笔者都读过一遍，除了对上述造假数据的描述外，并没有对恒大的造假手段和方式进一步描述。笔者结合自身多家房地产公司IPO的经验，来解读下恒大造假最可能的一些手段。
2、恒大的会计政策
这次财务造假针对的是恒大境内子公司恒大地产集团有限公司，并非香港上市公司中国恒大（http://03333.HK），引用的也是恒大地产2019年和2020年年度报告的相关数据，该年度报告是由普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）出具，和香港上市公司中国恒大会计师事务所罗兵咸永道会计师事务所同为PWC网络。
恒大地产2019年审计报告收入确认政策：
恒大地产2020年审计报告收入确认政策：
通过查看2019年和2020年恒大审计报告披露的收入确认政策，可以看到恒大地产具体的收入确认方法依然是在销售的房地产完工并验收合格后，将房地产存货交付给客户时确认销售收入，即按照时点法确认销售收入，并不是采用新收入准则在某一时段内确认销售收入（POC）。这种收入确认方法和香港上市公司中国恒大的收入确认方式是不一样的，香港上市公司中国恒大采用的是在某一时段内确认销售收入，可以参见下图：
3、最可能的财务造假手段
综合以上可以看到，恒大财务造假的原因并不是所谓的POC（一段时间内）收入确认方法，在中国大陆的会计报表中其并没有采用这种会计政策，恒大采用的是交房后确认销售收入，如果没有采用POC收入确认方法，那么恒大在完工进度上（POC根据房屋建造的进度来确认相应的收入，但是仅限于一次性付全款的客户，并不是针对所有的购房客户，影响相对有限）就没有做手脚的意义了。
那么恒大又是怎么做到如此大规模的提前确认收入那（2019年达到总收入规模的50%，即2100亿；2020年达到总收入规模的78%，即3500亿），审计师为什么又没有发现那？
在实际审计工作中，审计师会抽取交房单来证明房子已交付，并在相应的年度确认销售收入，那么恒大地产很有可能通过虚构交房单来提供给审计师，而审计师可能出于各种原因并没有亲自去核实是否交房，包括向最终消费者核实，而仅仅是只抽取了一定数量的交房单。
这种财务造假手段成本是非常低的，毕竟一张交房单的成本很低，也就是签个字而已，不需要付出更多的行动。如果采用其他造假手段，成本就会比较高昂，比如说把房子卖给第三方，如果是大规模卖给第三方很容易会引起审计师的察觉，那么审计师会对这个第三方进行背景调查，比较容易发现，相反，采用虚假交房单，则由于是针对消费端，数量比较巨大，审计师则比较难发现。
注：交房单示例，基本上只需要签个字即可，审计师抽取的也是这个交房单，以此为收入确认依据