有个观点我复读很多次了，就是现阶段投资房产只可以考虑一二线城市核心地段，而且一线核心优于二线核心。

本来以为是共识，但是呢现在看来，很多人还没想明白，所以这里就讲讲底层逻辑：城市化和经济发展进入了新阶段。

本世纪初到2015年，房地产市场呈现普涨的特点。因为彼时处于城市化早期，人口从农村向城镇大规模转移，不管是一线城市还是县城，都在快速扩张，出现普遍性的供不应求，因此出现普涨行情。加之经济增速高，所以房价也涨得快。这个阶段，基本上闭着眼买房就能赚钱，只不过是赚得多少不同。

但是，2015年之后，房地产市场开始分化，而且越来越明显。因为城市化进入后期，农村地区几乎只剩下386199留守人员，而且出生率越来越低（现在已经开始负增长）。因此，所有的城市普遍扩张的时代结束，基本上只有一二线城市人口还能增加，其他区域人口总体流失。

而且，经济也从高速增长转为高质量发展。什么意思呢？从平均值来看，就是近十年GDP增速一路下行。具体到各个区域，一二线城市总体来说产业转型升级早，而且各种要素集中，所以还能保持中速经济发展。其他区域~大概只能指望转移支付啦。

所以无论是人口还是产业，都向核心城市集中，这就是大国大城的发展趋势。就房地产投资而言，以后的机会一定集中在一线城市，和部分强二线城市，这就是城市间的分化。

那么为什么还要强调核心地段呢？

上面已经说了，当今就算是一线城市也只能维持中速增长，人口也不会快速流入了。所以一线城市房产增值速度也不可能和以前一样猛了。

具体到一线城市不同片区，核心区，也就是是金融、IT这种高收入就业密集区，以及其近距离通勤圈（深圳的话，大概是半小时通勤圈），能持续形成高收入购买力；而且由于城建已经基本结束，所以新楼盘很少，供给持续紧张。这种供需结构能支撑核心区房价整体稳中有升。

（注意，核心区也会有局部供需关系不紧张的区域，需要对板块和楼盘进行细致分析，这里不再展开）

非核心区，其实主要靠核心区外溢来支撑。在十年前当然问题不大，但是现在房价基数已经不低，吸引外溢购买力的性价比优势没那么大了。而且，郊区实际上土地供应很多，以深圳为例，不说光明、龙岗这种远郊，就连龙华这种近郊都有一堆新盘排队入市。这种需求不旺、供应量大增的局面，房价也许会下跌，也许能稳住，但是很难涨了。

因此，一线城市也只有核心区可能有升值潜力，这就是区域间的分化。

当然，再细分，还会有不同板块之间的分化，不同楼盘之间的分化，比如楼龄、密度、物业管理等。但是，以上都要建立在一线城市核心地段的基础上。这也就是一线城市价格这么高，还能不断吸引购买力的原因。

现在的楼市，远没有网上传的那么冷。

很多房产专家，动不动都是说房价跌的很惨，希望上面赶紧放松北京、上海的限购等等的政策。

甚至希望出台类似于棚改拆迁的政策，但实际上，这些人大部分，都是无病呻吟。

又或者是，买在了房价最高点的时候。

对于那些买房早的人来说，现在房价下跌的这些，根本不算什么。

我们不说和2015年相比，我们就算是和2020年对比，国内很多城市，现在房价依旧是高于了2020年的时候。

也就说。

这些希望出台楼市利好的人，本质上，还是想要让房价，在本来就大涨了一波的情况下，再来一次大涨。

这样的话，他们的收益，就更高了。