许家印被抓，是咎由自取。让你保交楼，你还在技术离婚，转移资产，真是不抓不足以平民愤。
但是，仅仅理解到这里还不够，我们还需要通过这个事件看到更多的东西。
每一个时代的变迁，都会有自己标志性的事件。许家印被抓就是这样的事件，这标志着时代给地产资本吹响了送葬的唢呐。
我国地产资本是在计划经济向市场经济变化的过程中形成的，这个过程分成了三个主要的阶段，每个阶段的特点各不相同。
1978-2002年是地产资本发展的第一个阶段，也是地产资本复活的阶段。
本阶段中，地产资本从无到有被召唤出来，随着市场经济的发展，不断成长壮大。然而，计划经济时期遗留的福利分房制度，如梦魇一般环绕着地产资本。在福利分房制度的笼罩下，地产资本就像一条被打断了腿的狗，只能一瘸一拐地在地上爬行。
1978-1991年的三次房改均以失败告终。
紧接着，1992-1997年的房地产大跃进也以大规模的烂尾而惨淡收场。
而这一切都是因为福利分房制度尚存。
终止福利分房，消灭计划时代最后的一丝残存，把整个天空都涂上市场的颜色！
1998年全国范围内终止了福利分房，地产资本终于搬开了发展路上最大的绊脚石。而这个时候，生息资本和土地所有者也做好了准备，他们绑定在一起，形成了三位一体的神圣同盟，在随后的二十年中，他们共享地产资本的盛世繁华。
2002-2019年是地产资本发展的第二个阶段，也是地产资本狂飙的阶段。
在本阶段的开头，福利分房已经终止，按揭贷在全国铺开，土地招拍挂制度也全面施行，地产资本、生息资本和土地所有者结成了紧密的同盟。随着中国经济的再度起飞，城镇化加速发展，大量人口涌入城市，构成了住宅地产的第一批真正刚需。各路资本涌入楼市，房价快速上涨，并迅速脱离了老百姓的购买能力。
2002年的北京，商品房均价4,467元/平。一个毕业的大学生，找家里支援点，找亲友赞助点，付个首付并不难。省吃俭用几年下来，亲友的欠债基本就能还完。2008年的北京，商品房的均价已经涨到了11,648元/平，部分城区的住宅均价更是逼近两万。对一个出身农村或小城市的北漂学生来说，首付没那么容易了。也就在这个时候，坊间出现了一个颇有深意的名词——新xxxx。
2008年的金融危机，短暂地打断了地产资本高速发展的势头，甚至一度让地产巨头感受到了阵阵寒意。2009年的刺激政策，再次吹响了地产资本冲锋的号角，地产资本的战车在政策的指引下滚滚向前。
2009年后，我国经济发展模式从“外贸-投资”双驱动，变为“负债-投资”单驱动，增加投资成了我国应对经济下滑的杀手锏。于是，房地产的发展呈现出这样的逻辑：“经济下滑-刺激楼市-房价上涨-调控楼市-经济再次下滑-再次刺激楼市-房价再次上涨”。
也就是说，我们在刺激经济和遏制房价暴涨之间找平衡，经济下滑就刺激房地产，以期增加投资弥补需求缺口，一刺激房价就快速上涨，房地产公司争相拿地加大开发力度，这又导致房企和居民的负债越来越高，泡沫越来越大，我们又被迫调整政策，遏制风险。周而复始，不断循环。
以凯恩斯主义的指导下，以增加投资（其中房地产投资是重要组成部分）为主要手段，在当下和未来之间找平衡，这是我国2009年后经济发展的重要特点，这也构成了房地产发展的基本逻辑。
然而，每一次对冲衰退的刺激，都让房价进一步上涨，2009-2019年共有两大一小三次刺激，三次刺激之后房价上天。伴随着高企的房价，居民购买力不断下滑，负债不断增加；在高企的房价的刺激下，开发商最大限度放大杠杆，通过挪用预售资金的方式加速周转，资金链越来越脆弱；这一切既是本阶段收尾时的情况，又构成了下一阶段的起点。
2020年至今是地产资本发展的第三个阶段，也是地产资本盛极而衰的阶段。
从需求端看。由于城镇化减速和人口结构逆转，有购房需求的人群越来越少；由于高房价和居民部门高杠杆，有购房能力的人群也越来越少。从供给端看。房地产供给明显过剩，空置率畸高。供需两端的变化，使得房地产的供求市场发生了实质性逆转，这是理解本阶段特点的基础。
在供需逆转的大背景下，开发商的高周转和高杠杆模式，一方面放大了危机爆发后的影响，另一方面将大量损失转嫁到购房者身上。这构成了当前房地产危机的基本特征。
本阶段的开头，由于疫情爆发，在积极财政和宽松货币的环境下，房地产曾一度活跃，巨额信贷看着重新活跃的地产资本蠢蠢欲动。这是房地产衰亡前最后的回光返照。由于脆弱的泡沫继续膨胀，随时可能破灭，中央祭出“三道红线”直接管控房企负债。
居民收入下滑，刚需不断减少，销售逐步萎靡，外加融资管控，房企紧绷的资金链开始破裂。之前还被资本盛世迷惑的人们，先是看着知名房企一个个排队式违约，接着震惊于全国各地出现的烂尾楼，一时不知所措。
2021年恒大暴雷后，央行负责人表示，部分金融机构对“三线四档”政策有误解。随后开始吹风，监管陆续放松，2023年更是呈现放水救楼市的局面。
一声叹息！
各种负面消息不断见诸报端。房价居高不下、负债不断攀升、人口结构逆转、城镇化进度放缓，再加上房企违约，烂尾遍地，一系列因素综合在一起，房地产市场出现了实质性逆转，单边上涨的市场预期坍塌了，人们开始持币观望，销售进一步恶化。
市场预期彻底逆转，这成了压垮骆驼的最后一根稻草。
2021年6月初，恒大在许昌的悦龙台项目停工，爆发民工讨新事件。随后，多个评级公司下调其评级。随着涉案楼盘越来越多，同年8月，最高院指定广州中院集中管辖所有恒大案件。恒大暴雷以来，1322个楼盘面临烂尾风险，这背后是数十万上百万家庭一生的心血。
许家印说，恒大的一切都是社会给的，要回馈社会。但是，就在2021年恒大爆雷之前，许家印突击分红近千亿。
下图是2010-2021年间恒大分红数据（单位：万）。
恒大2021年暴雷，在暴前的两年，即2018年和2020年，分别突击分红276.84亿和577.79亿。2010-2021年间，恒大累计分红1147.89亿，但是仅2018和2020两年，就分了800多亿。许家族持股长期维持在7成左右，2018年合计持股为71.43%，2020年合计持股为71.78%。初略测算，十年来许家族累计分红在820亿左右，其中2018和2020两年，许家印分红600多亿。
许家印被抓是咎由自取，不抓不足以平民愤。
每一个时代的变迁，都会有自己标志性的事件。许家印被抓，标志着时代给地产资本吹响了送葬的唢呐。
2008年的时候人们感叹，要是在2005年买了房该多好啊。
2012年的时候人们感叹，要是在2008年买了房该多好啊。
2016年的时候人们感叹，要是在2014年买房多好啊。
2020年的时候人们感叹，要是在2018年前买房多好啊。
2023年的时候人们感叹，幸好没在2021年买房。
历史完成了一个轮回。
本文内容节选自《地产资本的兴衰》，全文发布在“佐伊的读书圈”，详细分析了房地产的历史和现状。
经济下滑的时候，普通人怎么才能多看一步、少踩些坑？
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以下是七月以来我们讨论的一些问题，涉及汇率、房市、股市、经济基本面等多方面问题。从复盘看：
（1）我们基本判断了汇率的大走势，即在加息和经济面走弱的情况下，人民币会下滑。
（2）我们对楼市的跟踪也基本是符合实际的。
（3）我们还普及了对当前经济基本面的看法，以及一些基本的分析方法。
让我们一路同行，相互学习，共同进步，在经济下滑的环境下，争取能多看一步，少踩些坑。
一、通胀、加息、汇率和货币政策
1、7月8日判断，美国加息会导致人民币进一步下滑：https://t.zsxq.com/12HRMwZpv
2、7月10日判断，通胀继续美国加息人民币汇率承压：https://t.zsxq.com/12opel2gM
3、7月11日资料，《经济学人》从美国劳动力市场看加息：https://t.zsxq.com/12sfGhR6d
4、7月19日判断，货币会大概率在第三季度降息降准：https://t.zsxq.com/12KioiQok
5、7月29日分享信息，油价持续上涨导致通胀压力：https://t.zsxq.com/12Qb3lOpA
6、8月11日讲分析方法，关于汇率形成机制：https://t.zsxq.com/12PFxRUYQ
7、8月30日分享文章，加息和基本盘导致人民币汇率可能进一步下调：https://t.zsxq.com/12ninUW6N
8、9月10日复盘，人民币汇率下滑的内在逻辑：https://t.zsxq.com/12uFXZEvK
9、9月15日，油价支持上涨，美国仍有加息压力：https://t.zsxq.com/12xOAXbjQ
二、房地产相关问题和资料
1、二手房价格下跌对经济的影响：https://t.zsxq.com/12RvGcO2X
2、房地产新模式：https://t.zsxq.com/120RexwNV
3、房地产停工面积及其测算：https://t.zsxq.com/1279qV5sX；https://t.zsxq.com/12ZWRkgTE
4、房地产行业半年数据复盘：https://t.zsxq.com/12pGWtsCB
5、房地产空置率分析报告：https://t.zsxq.com/12xyZMh7r
6、房地产和恒大问题的回顾：https://t.zsxq.com/12NuFzRQ4
7、碧桂园到底怎么了：https://t.zsxq.com/12ATTlgtS
8、房地产产业链全分析：https://t.zsxq.com/12y768zqg
9、房地产违约风险分析：https://t.zsxq.com/12iHoNVrz
10、压力测算，房地产暴雷对银行的影响有多大：https://t.zsxq.com/125XamE9R
11、人口结构变化对房地产的影响：https://t.zsxq.com/12saaF6yA
12、如果房价下调，最终会下调多少：https://t.zsxq.com/12oG7Qm9M
13、房价还能撑下去吗：https://t.zsxq.com/12PITW3Di
14、未来房价的定价模型：https://t.zsxq.com/12QwsY0ab
15、一线城市松绑有多大影响：https://t.zsxq.com/12MQY6kob
16、深度报道，一篇文章看懂当前房地产政策的影响：https://t.zsxq.com/124FgSXBF
17、如何看待房地产中期报告：https://t.zsxq.com/12yEsxBIG
三、基本面判断
1、我们是通缩还是通胀：https://t.zsxq.com/12gWeq42w
2、高盛《不可能的三位一体》：https://t.zsxq.com/1248MjvAA
3、去美元化和国际货币变革：https://t.zsxq.com/12ByHq1Cm
4、全球上半年经济回顾：https://t.zsxq.com/12BNo7yyP
5、居民钱都去哪里了：https://t.zsxq.com/12tYFL8fd
6、一线人员讲讲地方债的现状：https://t.zsxq.com/12WElG2Qq
7、如何理解一揽子化债方案：https://t.zsxq.com/12hvdocUF；https://t.zsxq.com/12s96Or1g
8、7月会议解读，如何判断当前的经济形势：https://t.zsxq.com/125KNFklD
9、当前欧洲面临的债务危机：https://t.zsxq.com/1211IIWLu
10、怎么看待当前的消费下滑：https://t.zsxq.com/12vUPTO8V
11、全球产能过剩现状：https://t.zsxq.com/12MbSL5cM
12、如果信托全行业暴雷对经济有多大影响：https://t.zsxq.com/12UHdaqw3
四、分析经济的方法
1、减税为什么会引发储蓄减少：https://t.zsxq.com/12M5QuAI8
2、一文看懂什么是库存周期：https://t.zsxq.com/12dFVE9Rk
3、说说M0、M1和M2：https://t.zsxq.com/12DGqX5QL
4、央行扩表、新增社会融资和M2增速的关系：https://t.zsxq.com/12X1fADXu
5、怎么分析信贷融资数据：https://t.zsxq.com/12mjsmeDy
6、怎么分析PMI数据：https://t.zsxq.com/12Pf2KM1W
7、怎么分析工业企业利润总额：https://t.zsxq.com/12S6SdOkA
8、息差空间收缩银行下调存款利率后的影响：https://t.zsxq.com/12fGQgsMx
9、人民币发行的基础是美元还是土地：https://t.zsxq.com/12DZUpexX
10、高利率环境下如何投资：https://t.zsxq.com/12kCWNfDK
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