随着三大改造结束，1956年我国在全国范围内终止了房产交易，正式终结了地产资本的生命。1956-1978年间，我国在先积累后改善的大思路指导下，保障城镇职工的基本住房需求，形成了以“国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用”为特点的福利分房制度。

以北京为例。1966-1976年间，城镇职工平均月工资约50元，双职工家庭月工资100元左右。房屋租金仅0.24元/使用平米。房屋使用面积按20平米计算，则每月房租为4.8元每月，不到月收入的5%。

1978年我国提出住房改革问题。

1982年前我国有两次改革试点。先是1979年，我国在部分城市试点全款售房，售价为房屋的土建成本价。习惯了“福利分房”的职工，觉得买房是一件奇怪的事情。试点效果并不理想，1982年试点以失败结束。既然全款房没人买，那就折价处理。1982年我国又选取了部分城市开始第二次试点，按房屋土建价格的1/3出售住房，余下部分由单位和政府补贴。然而，财政补贴势必导致大规模资金缺口，无法实现资金循环，不具有可复制性，试点以失败告终。

两次试点下来，国家总结出了两个关键点：第一，不能折价售房。“售价过低，补贴过多，比低租分配国家负担还重，国家和企业负担不了难以为继”。因此售房价格必须足以“实现资金的良性循环”。第二，职工房租太低，根本没有任何购房意愿。“职工感到面上仍是低租无偿分配，买房不合算，不能体现商品化的原则”。因此，要推进房地产的发展，必须堵住福利分房的路。

此时尚是改革初期，多数人脑海中认为，福利分房是社会主义给城镇职工最重要的福利之一，没有人敢贸然终止福利分房。因此，国家采取了一种折中的方式，继续福利分房，但是提高租金。

1986-1987年，我国再次选取了部分城市，开始第三次改革试点。这一次试点以“提租补贴”计入地产资本的发展史。首先，国家提高住房租金，从每平米一两毛钱提高到每平米1.28元。双职工家庭租金占家庭收入的比例大致提高到了20%左右。其次，为了缓解职工的反抗情绪，国家按职工工资的23.5%发放住房券，职工可以用住房券缴纳房租。

然而，提租补贴的方式无异于隔靴搔痒。享受福利分房的职工，仍然没有兴趣购买商品房。按统计年鉴，我国1986年住宅竣工面积110,641万平米，其中商品房竣工面积占比12.8%，即14,162万平米，而售出去的商品房仅2,697万平米。也就是说，全社会新增了110,641万平米的住宅，而实际上进入使用的商品房仅2,697万平，占比仅2.44%，微不足道。

虽然效果不理想，但决策层认为不宜再等。1988年，国家决定用三年时间在全国范围铺开房改工作。随后，多个城市相继出台配套政策，比如重庆的政策是“定比补贴、提高房租、理顺渠道、建立基建”，房租提高到1.35元/平米，补贴按工资的24%发放。其他城市的政策多与此类似，核心就是在提租补贴的基础上，促进职工购买商品房。

实际上，即使按这个政策执行，也起不到预想的效果，历史已经证明，只要福利分房存在一天，就没有地产资本发展的空间。

然而，历史没有给他们试错的机会，1988年我国发生危机，价格闯关失败后，国内通胀一发不可收拾。为了遏制通胀，国家决定“以出售公有住房为突破口”，回笼增发的货币。越来越多的地方不再严守全款卖房的原则，开始打折出售公房，提租补贴的试点就此败北。

随后，历史进入了异动的三年。市场经济的改革一度脱轨，房地产在这三年一片萧条。中国房地产的第一次大规模烂尾，就出现在这个时期。

这是中国地产资本复兴的第一个时期，这个时期以三次改革试点为其主要标志。这三次失败的试点，指向了一个共同的问题——福利分房是地产资本复兴的最大绊脚石。

在这个时期，还发生了两件影响深远的事情。第一，土地使用权得以有偿出让。1987年9月，深圳“卖出”了改革开放以来第一块国有土地使用权。第二，生息资本进入房地产市场。1988年前后，各专业银行纷纷成立房地产信贷部。

1992年，市场和计划之争彻底终结。市场经济的春风吹遍了大街小巷，前两年被压抑的各种需求如雨后春笋般涌现出来。资本的代理人蠢蠢欲动，他们钻路子、跑指标。不完善的市场和残存的计划，扩大了资本投机的空间。一时之间，大宗商品和金融市场充斥着投机资本。在资本复兴的大背景下，地产资本也走出了低谷时期，扬鞭催马跃跃欲试。

1992年6月，我国召开建国以来首届全国房地产工作会议，明确释放信号，要大力支持房地产业发展。同年11月，国务院发布通知指出，房地产业“将成为国民经济发展的支柱产业之一”。

一系列的信号刺激了开发商的神经，“1992年，全国各地呈现建筑高潮，房地产业急剧升温，房地产开发公司从年初的3000余家，一年猛增至12400余家。”大量的资金跟随政策指引，涌入房地产市场。工行、建行率先成立房产信贷部门，准备进军按揭贷款领域。部分银行和企事业单位，甚至直接成立了房地产公司。

1992-1993年，房地产开发投资暴涨，1992年同比增加117.49%，1993年同比增加164.98%，远高于同期的全社会固定资产投资同比增速。

在房地产火热的背后，隐藏着巨大的危机。相比于现在，彼时的房地产有一个致命缺陷——城市职工福利分房制度。福利分房是地产资本挥之不去的梦魇，只要福利分房尚在，地产资本就不可能“健康”发展。在福利分房的大背景下，买商品房的主体被局限在有购买力的体制外人员，比如做买卖的商人。城市居民中的绝大多数都没有买房的“刚需”，最多就是按成本价或标准价购买单位修建的老公房（1994年）。

绝大多数人没有“刚需”，但是大量资金又在政策指引下涌入房地产业，这就导致房地产行业成了一个被资金催肥的畸形儿。普通住宅几乎无人问津，开发集中在高档宾馆和花园别墅。但是高档宾馆和别墅的需求非常有限，房地产商靠什么赚钱呢？靠投机资金的炒作。

从需求端看，支撑房地产买卖的资金，大部分都是投机资金。他们买房不是为了居住，而只是不断地买进卖出，以此赚取楼市的差价。以海南为例，房子一天一个价，吸引社会资金涌入房地产投机市场。稍微和银行有点关系的人，变着法的从银行套取资金，投入房地产市场。部分银行还自己成立相关部门，直接从事房地产投机。在当时的商人圈中流传这样一个说法，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。买楼花的人并不是为了居住，而是为了炒房——买入楼花并快速转手以赚取差价。工地还没动工，房子的所有权就已经数易其主了。有统计显示，海南当时购房需求中，超过7成是炒楼花的。

终端消费环节“刚需”甚为薄弱，仅靠炒作资金维持楼市的虚假繁荣，最终只会使得房地产行业变成一个击鼓传花的资本游戏。一旦资金链被切断，虚假的繁荣就会轰然倒塌。1993年，国家意识到房地产的问题，开启了全国范围的调控。6月24日，国家颁发文件，一方面要求银行和国土部门不得成立房地产公司，已经成立的限期处理；另一方面要求坚决遏制恶意炒楼花的行为，切断银行资金违规流入房地产行业的渠道。以此为标志，全国进入了房地产调控时期。

由于终端需求薄弱，楼市主要靠投机资金支撑，一旦切断投机资金的渠道，房地产泡沫很容易就被挤破。1994年房地产投资增速暴跌，从164.98%跌至31.82%，随后三年房地产投资增幅持续下滑，到1997年已经降为负值。

泡沫破灭带来了三方面的影响。

（1）大量楼盘烂尾。随着投资增速的下滑，房地产出现大量烂尾。以海口为例，“在海口市的大街上……花巨资圈来的地变成了渔塘和附近居民的菜地。买了土地没有开工的，开了工而没有竣工的，竣了工而没有搞内外装修的，装修了而没有卖出去和租出去的，几乎是只要留意一些就能够发现”。大量楼盘烂尾后无人管理，“在海口市空里的高档别墅住进了进城找工打的农民，有的农民还在别墅里喂起猪来。”

（2）大量楼盘积压。1993-1995年间，在投机资金的刺激下，开发商兴建了大量楼盘。投机的潮水退去之后，大量闲置的楼盘暴露出来。城镇职工有福利分房，终端消费局限在经商人群等极少数群体中。怎么才能消化这些楼盘？这成了1996-1998年间，房地产行业的首要课题。

（3）对经济造成巨大冲击。一方面，房地产投资增速大幅下滑，导致钢铁、水泥等重化工业的需求受到冲击。另一方面，大量投机资金被套牢，金融机构因此出现大量呆坏账。

刺破房地产泡沫后，国家进一步明确了房地产的发展方向，要求限制别墅等高端楼盘，将重点放在居民住宅。为了刺激居民购房，国家全面推广公积金、按揭贷款等金融配套制度。

在这个基础上，地方也出台了各种政策刺激楼市。有“户口救市”的。先是深圳搞了个“蓝印户口”政策，在宝安和龙岗两区，买房就落户。随后全国各地纷纷效仿，比如上海就规定，凡在购买浦东新建内销住宅达一定面积或金额的, 可申办上海市蓝印户口。有“降低地价救市”的。最初是广州发起的，“地价收费标准降低1/4, 同时市政配套费亦降低1/5。”有“取消不合理收费项目救市”的。以苏州为例，各种收费占房价的比例高达30%。取消部分收费，有助于降低房价，增加居民购买欲望。

然而这些还是不够，因为福利分房制度仍然健在。我能分房，为什么要去买房？这是所有职工的最朴素的想法。不搬开福利分房这个最大的绊脚石，地产资本永无出头之日。

这是计划时代谢幕之前最后的一丝余晖，也是市场时代黎明前最后的一点黑暗。挡住那丝余晖，将整个天空涂上市场的颜色！

1998年7月，国务院颁发通知，宣布全国城镇停止住房实物分配，一时之间举国哗然。一位当事人回忆说，“当时听了这个消息都傻了，没命地向单位争取最后一批福利分房。”盼着分房子，但是最后却没搭上末班车的人，成了买房的第一批刚需人群。

在政策指引下，金融机构全面放开个人房贷，生息资本与地产资本深度绑定。1998年4月，央行正式推出《个人住房贷款管理办法》，房贷业务在全国铺开。数据显示，“1997年房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。”

2002年，招拍挂制度出台，土地出让金（本质是资本化的地租）逐步称为地方的第二财政，地产资本和土地财政不可分割地融合在了一起。

封印那股力量的封条被一道道地撕开了，再也没有任何外部力量能挡住地产资本的魔力了。伴随着城镇化的快速发展，在随后的20年中，与生息资本和地方财政深度绑定的地产资本，把自己的触角伸向了华夏大地的每一个角落。

为防有人断章取义，我要声明，我坚决支持国家政策，我们现在的问题是局部的，我们在发展中出现的问题，要在发展中才能解决。

本文内容节选自《地产资本的兴衰》，全文发布在“佐伊的读书圈”，详细分析了房地产的历史和现状。

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以下是七月以来我们讨论的一些问题，涉及汇率、房市、股市、经济基本面等多方面问题。从复盘看：

（1）我们基本判断了汇率的大走势，即在加息和经济面走弱的情况下，人民币会下滑。

（2）我们对楼市的跟踪也基本是符合实际的。

（3）我们还普及了对当前经济基本面的看法，以及一些基本的分析方法。

让我们一路同行，相互学习，共同进步，在经济下滑的环境下，争取能多看一步，少踩些坑。

一、通胀、加息、汇率和货币政策

1、7月8日判断，美国加息会导致人民币进一步下滑：https://t.zsxq.com/12HRMwZpv

2、7月10日判断，通胀继续美国加息人民币汇率承压：https://t.zsxq.com/12opel2gM

3、7月11日资料，《经济学人》从美国劳动力市场看加息：https://t.zsxq.com/12sfGhR6d

4、7月19日判断，货币会大概率在第三季度降息降准：https://t.zsxq.com/12KioiQok

5、7月29日分享信息，油价持续上涨导致通胀压力：https://t.zsxq.com/12Qb3lOpA

6、8月11日讲分析方法，关于汇率形成机制：https://t.zsxq.com/12PFxRUYQ

7、8月30日分享文章，加息和基本盘导致人民币汇率可能进一步下调：https://t.zsxq.com/12ninUW6N

8、9月10日复盘，人民币汇率下滑的内在逻辑：https://t.zsxq.com/12uFXZEvK

9、9月15日，油价支持上涨，美国仍有加息压力：https://t.zsxq.com/12xOAXbjQ

二、房地产相关问题和资料

1、二手房价格下跌对经济的影响：https://t.zsxq.com/12RvGcO2X

2、房地产新模式：https://t.zsxq.com/120RexwNV

3、房地产停工面积及其测算：https://t.zsxq.com/1279qV5sX；https://t.zsxq.com/12ZWRkgTE

4、房地产行业半年数据复盘：https://t.zsxq.com/12pGWtsCB

5、房地产空置率分析报告：https://t.zsxq.com/12xyZMh7r

6、房地产和恒大问题的回顾：https://t.zsxq.com/12NuFzRQ4

7、碧桂园到底怎么了：https://t.zsxq.com/12ATTlgtS

8、房地产产业链全分析：https://t.zsxq.com/12y768zqg

9、房地产违约风险分析：https://t.zsxq.com/12iHoNVrz

10、压力测算，房地产暴雷对银行的影响有多大：https://t.zsxq.com/125XamE9R

11、人口结构变化对房地产的影响：https://t.zsxq.com/12saaF6yA

12、如果房价下调，最终会下调多少：https://t.zsxq.com/12oG7Qm9M

13、房价还能撑下去吗：https://t.zsxq.com/12PITW3Di

14、未来房价的定价模型：https://t.zsxq.com/12QwsY0ab

15、一线城市松绑有多大影响：https://t.zsxq.com/12MQY6kob

16、深度报道，一篇文章看懂当前房地产政策的影响：https://t.zsxq.com/124FgSXBF

17、如何看待房地产中期报告：https://t.zsxq.com/12yEsxBIG

三、基本面判断

1、我们是通缩还是通胀：https://t.zsxq.com/12gWeq42w

2、高盛《不可能的三位一体》：https://t.zsxq.com/1248MjvAA

3、去美元化和国际货币变革：https://t.zsxq.com/12ByHq1Cm

4、全球上半年经济回顾：https://t.zsxq.com/12BNo7yyP

5、居民钱都去哪里了：https://t.zsxq.com/12tYFL8fd

6、一线人员讲讲地方债的现状：https://t.zsxq.com/12WElG2Qq

7、如何理解一揽子化债方案：https://t.zsxq.com/12hvdocUF；https://t.zsxq.com/12s96Or1g

8、7月会议解读，如何判断当前的经济形势：https://t.zsxq.com/125KNFklD

9、当前欧洲面临的债务危机：https://t.zsxq.com/1211IIWLu

10、怎么看待当前的消费下滑：https://t.zsxq.com/12vUPTO8V

11、全球产能过剩现状：https://t.zsxq.com/12MbSL5cM

12、如果信托全行业暴雷对经济有多大影响：https://t.zsxq.com/12UHdaqw3

四、分析经济的方法

1、减税为什么会引发储蓄减少：https://t.zsxq.com/12M5QuAI8

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