关于降低房价，先说一个极端项目的例子：
这个项目位于上海市静安区中兴路，没错就是融信2016年以楼面价格97000元一平米拍下的全国单价地王，一直到了2023年也是全国单价地王。现在这个楼盘已经开启了销售，并且前两期已经完成了交付，第一期和第二期2020年取得预售证，预售价格129800元一平米；第三期2023年取得预售证，预售价格137500元一平米。
开盘的时候，第一期销售惨淡，随着上海疫情之后房价暴涨，第二期很快清盘，第三期价格再次上涨，开盘销售至今两个多月过去了也没有清盘。
不管是第一期的价格，还是第三期的销售价格，都是静安区新房价格的天花板，但是即使卖到了这个价格，开发商依然是亏损的，因为土地成本占据了项目成本的75%以上，销售、税费至少15%，还有建安、装修成本10%，资金成本这么多年累计大概30%，算起来总成本应该是销售价格的130%，也就是意味着开发商至少亏了30%，每销售一平米亏损30000元。
这个项目造成的现状就是，开发商不意愿降价销售，因为成本太高；购房者不愿意上车，因为单价太高；地方政府赚了不少的钱，但是不可能给开发商和购房者让利。
融信拍了这一块地之后，觉得扛不住了，引入了万科入股操盘，变成了现在的中兴路一号，如果没有万科进场，这个项目应该是烂尾收场。
所以如果真正推行降价销售，首先应该是地方政府退还一定比例的土地出让金，让开发商有一定的合理空间去降低销售价格，然后购房者享受最后较低的购房价格，且品质有一定的保障。
要不，单纯的逼开发商降价，那么房子品质一定会有下降，这样反而得不偿失。
开发商面临的是系统性的问题，房价只是其中的一部分，房价下降不能解决根本问题，如果单纯的降低价格销售来保流动性，那么恒大就不会崩盘。
这一轮地产调整，倒下的99%都是民企开发商，国企和央企开发商整体并无太大的问题，并且保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口这些央企开发商都是逆势扩展，国企越秀地产、建发地产、华发股份这几家国企开发商也是大干快上。
房价自由浮动，只是让三四线城市的土地更难卖出去，之前地方政府捂住不降低房价，只是变相支持土地出让金价格，现在地卖出不去，变成了有价无市的行情。毕竟今年一线城市比如上海，地价没有降低，新房指导价格也没有下降，全国开发商开始积极参与拍地，并没有看到太艰难的地产行情。
在分化的市场中，房价下跌，拉爆的肯定是地价虚高的城市，如果系统性的再传导到一线城市，没准都会出大问题。