2023.7.18补充更新
大家对恒大财报公布的数字可能还不太敏感，我尝试再给大家横向对比一下，大家就知道有多夸张。
总负债2.447万亿，快赶上广州去年的GDP了；
净资产，从之前的3千多亿，变成负6000亿，几个马云都填不满；
2021年，恒大净亏损6862亿；2022年，净亏损1258.14亿。两年下来，累计亏掉8000亿！
这亏损算什么水平？
简单举个例子，曾经中国华融icon创下中国历史上企业年度亏损之最时，那一年也就亏损了1029亿。其他房企的亏损，在恒大面前，也都是弟弟，一年顶多两三百亿。
要知道，2013-2020这风光八年，恒大累计净利润才不过2352亿。一下就亏完了。
2023.7.17更
恒大总共的负债达到2.4万亿，而股本却只有9.3亿。
作为一家有限责任公司，相当于只需要冒9.3亿的风险，就可以负债2.4万亿，这个杠杆率可谓是高出了天际。
那么问题来了，恒大这么低的股本凭什么可以借这么多钱？
我想这是很多朋友都关注的问题，毕竟恒大借的这些钱都是来自万千的老百姓啊~
这个回答我尝试用科普文的方式，向大家阐述下为什么恒大可以借这么多钱？
才导致了如今这个难以收拾的局面。
~~~~~~~~~~话不多说，步入正题~~~~~~~~
为便于理解这个问题，我们先来看一下房企一般的扩张模式。同时，为了让大家能够了解一些财报的内容，分析过程我们主要以简单的财务报表方式进行展现。
假如一家房企A它的货币资金有5个亿，其中可动用的资金有4个亿，现在老板看上了一个6个亿的项目，账上的钱不够怎么办？
作为房地产公司，首先想到的就是引进一个合作方B出资2个亿，共同去买这个项目。
因此，他们会首先成立一个合资子公司C，A出资4个亿，B出资2个亿，双方股权占比67%：33%，体现在财务报表里，就是这样：
A房企报表（简化处理，仅列主要变动科目）：
A房企从5个亿货币资金中拿了4个亿去成立C公司，货币资金减少4个亿，长期股权投资增加4个亿。
再看合资子公司C的报表：
两个股东一共出资了6个亿，因此股本为6亿，同时账上还多了6个亿的现金。
我们看到由于合作方B的出资，A本来只出资了4个亿，却可以控制6个亿的资源了，资产总额增加了2个亿。
现在C公司出资完成，可以开展独立经营了。
1、首先，C公司可以作为独立经营主体，进行借款。假设借款1个亿：
负债增加1个亿的借款，货币资金也相应增加1个亿。
这个借款动作就使得A公司出资的4亿瞬间撬动了7亿元的资源。
2、除了借款外，C公司还能再赊点钱，假如买了1个亿的门窗，没有付钱：
负债端增加1个亿的应付账款，资产端存货也相应增加1个亿。
3、取得预售证后开始销售房子，卖完房子后，收到了1个亿的预收款项;
由于房子还没交付，1个亿的楼款只能计入负债端的预收款项，同时货币资金也相应增加1个亿。
现在C公司资产规模达到9亿了，A房企仅仅用4亿就撬动了9亿的资源，可以看到杠杆率是非常明显的。
这还只是简化处理，实际上还原到上市公司里，A房企我们就可以看作是恒大，按照正常的经营逻辑，每拿一个项目就可以成立一个项目公司（也就是C公司），那么其子公司将有成千上万个，每一个子公司都可以复制上述杠杆，撬动的资源将成倍增加。
除此之外，上面提到的引进合作方、借款、赊账、预收款每一种都可以再细化多种杠杆方式，比如：
①引进合作方：每一个项目都找战略合作方入股，听说做到极致的是融创，几乎每拿一个项目都不用自己出一分钱，全靠合作方，自己出品牌和管理团队就行了，完全的空手套白狼。
②融资又分为：银行融资（比如开发贷）、拍地保证金融资、土地款融资、信托融资、发行债券、CMBS、ABS、第三方理财（比如员工理财）等等，只要是手上的资产全部都可以拿出去融资变现。
③赊账：这个在房地产行业再普遍不过。
比方一个工程承包公司想承接房企项目的建设工程。
好，房企要求承包公司先提供5000万的保证金，再配1个亿的融资，然后付款节奏比如还是20%-20%-20%-40%。
那就相当于，承包公司一分钱没见到，先搭进去1.5亿给房企使用，然后房子可能都盖好了，房企还只付了几成款。
对于供应商也是，先供货，付小比例的首付款，剩下的过半年再给。半年过后，不给现金，再给你开具一张半年后才能承兑的商业汇票（相当于白条），白白多占用资金一年时间。
④预收款项：这个也是没有成本的融资，也是开发商最喜欢的“富余资金”，只要楼卖得好，就可以源源不断的产生现金流供自己使用。
上述分析完以后，我们再来看恒大1.97万亿都是如何构成的：
①对外借款：5717亿，其中1年内到期的借款就有2400亿（目前已经到期），1年以上的借款也有3317亿；
②应付账款：6669亿，这部分就是我们前面提到的赊账那部分，相当于恒大通过上下游一共赊了将近7000亿；
③欠缴税费：2057亿；
以上几个大头就达到了将近1.5万亿了，基本负债结构已经比较清楚，还有一些小科目就不列示了。
最后回到我们开篇的问题，为什么恒大可以借这么多钱？
一是得益于房地产行业过往几十年的发展红利，这个行业本身杠杆率就比较高；
二是在如此高的行业杠杆率基础上，仍然不加节制，更加无底线地进一步扩大杠杆，比如恒大理财、员工集资购房等等。
和很多恒大的前同事聊过，以前大家在恒大上班，根本都不是靠工资生活的，全靠炒房和买恒大理财，炒房和买理财来钱太快，谁还会安心上班？
很多朋友会说，恒大负债1.97万亿，但是资产也有2.38万亿元啊，怎么都可以覆盖债务了。
虽然负债最终都进入了资产，但是，这些资产质量如何？最终能变现多少？恒大的朋友们都十分清楚...