我们简单来看一下这2年恒大的8120亿主要都亏到哪里去了。
首先必须了解恒大的主营业务：房地产、物业服务和其他。这3个几乎构成了恒大全部的收入来源。
那么显然，这2年发生在主营业务上的毛利亏损其实并不高，我们单看毛利其实反而没有亏，是小赚。但是如果计算销售费用和人员工资以后，那么显然是远远不够的，这里大概亏损了546亿。
但这还不是亏损最厉害的。其实我们看下表，有一项亏损数据是十分惊人的，就是经营溢利特殊项目，2021年亏损了4248亿，2022年再次亏损了480亿。
由此可见，这项亏损才是恒大巨亏的最大来源，那它到底代表着什么。
其实我们可以简单把它理解为：非经营性亏损，也就是说和主营业务无关的，不是经营导致的亏损。
我们看看2021年恒大财报对于此项的解读：
1、待售已竣工物业和开发中物业减值 ：年内存货减 值拨备为人民币 3,736.8亿 元。我们可以简单理解为现有的物业由于市场估值降低，所以把物业估值做了降低。
2、投资物业公平值收益，亏损为人民币312.7亿元。本集团的投资物业主要包括总建筑面积约465.3万平米的居住社区商业裙楼、写字楼及约19.4万个车位。
3、金融资产减值损失：减值为人民币503.8亿元。主要是本集团就对联合营公司及第三方的其他 应收款及预付款项计提相应拨备。
4、其他亏损： 亏损为人民币1,298.3 亿元。是由于土地 被收 回有关 的亏损、 联合营投资损失及其他亏损。
亏损大头就是物业估值的降低、被政府没收的土地的损失。
其实，你看完恒大的主要亏损项，你就会知道很多年报成绩真的全靠粉饰。
就在2020年，恒大年报里的经营溢利特殊项目不过亏损8个亿，一年后，就亏损了4248亿，这谁能信呢。也难怪连会计事务所也只能表示无法审核。我想大概率还是把以前历史的亏空全部挖了出来，最后实在没地方装，只能放在非经营性亏损项目上了，这真的是足够坑人的。
因此，现在再去讨论恒大亏损多少其实意义不大。我们老百姓尤其是恒大发生关联的受害群众更关心的是恒大还能保交楼，还能还清欠款吗？
恒大在年报里表示还有2.1亿平方米土地储备。其实真的意义不大。这其实都该放进资产里的，都放进去了，没放进去的那就是一纸空话。
恒大2022年的资产总值是1.84万亿，而它的负债不是1.72万亿，而是2.44万亿。
因为恒大有意识的选择剔除掉了一个关键指标：合约负债。
2022年，恒大的合约负债是7210.02亿元。这笔负债在房地产企业属于客户预交的买房款，因为房屋还没有交付，因此预交款就不能够变成收入，要作为企业负债项。在正常情况下， 资产负债会剔除掉合约负债，因为如果企业经营正常，这笔钱早晚其实不算债券，算收入。
但是国家要求把它放在负债是有道理的，当恒大无法正常交付房屋的时候，这笔钱可就真的成为了实打实的负债了。
事实上，这7210亿元才是国家和政府要去力保的重点，这是保交楼，甚至于可能是优先偿还项，因此恒大的整体负债就是2.44万亿。
显然就算全部按照他自己的估值卖掉，也是还不起2.44万亿元的。
其实，就连1.8亿资产价值我们其实也很难判断真实与否，毕竟恒大很多的土地储备要么被银行金融机构给接管，要么早就抵押给银行和其他企业。
更何况，现在的房地产形势，即使价值1.8亿，你也卖不出去啊，今年楼市低迷，政府拍地的价格都降了不少，不少开发商宁可去招拍挂，也不愿意去招惹恒大的土地项目，毕竟你不知道这里面到底有多少坑。我所知道的东莞有一个恒大的项目转让给了中信（作为债主被迫接手），项目刚重新开工，就有一大堆民间债主天天在工地闹事，你说恒大这样的土地谁敢接手。
至于恒大还强调有79个旧改项目，其中深圳有34个。这其实真的就是骗骗不懂房地产的圈外人。
旧改项目涉及的环节更为复杂，从征地到拆迁，这里面有着太复杂的因素，一个旧改5-10年都很正常。现在全国旧改都在降温，毕竟楼市不好，谁愿意去拿地。
以恒大现在的境地，估计连一个项目的旧改周期都活不过，更别说79个旧改了。
到底如何走出恒大困境？
依靠恒大自救是不可能了，按照这样经营下去，恒大每年上千亿的经营亏损反而让债务窟窿越来越大。光靠恒大自己去卖项目，许家印的诚意是远远不够的，即使到现在，还妄想扭转乾坤，仍旧把控着股权不放，这样的节奏就是拖字诀。
建议政府立即接管，变卖所有资产，及时止损。
而偿还顺序来看，首先是7200亿的合约负债，如果按照每套房100万来计算的话，这里可能涉及到的就是72万业主的保交楼，是社会问题，其次，就是银行借款的6123亿，而估计1万亿的应付贸易款100%要打水漂了。