房地产热不热，现在和2021年不同，大家的惯性思维在过去十几年的现实表现逐渐刻在脑海，尤其是涨价去库存中几乎打死了看空的人，这种市场舆论一边倒的局面，就连当时的房空都转向看多，持续了之后好几年，那会别说一线城市会跌，就是说小城市跌怕是都要被嘲笑。
且不说涨价去库存本来想解决地方财税和存量问题，反而成倍的扩大了市场风险。
从结果上来看，去库存带来了更大规模的库存，有些库存还是“特色库存”，越去库存越多；
降低地方债务风险反而带来了更大规模的地方债风险，劣币驱逐良币，就像有些人说的，比我们穷的地方都负债几百亿搞低效基建，我们为什么不行，即便财政已经恶化到极致，还能站在道德角度说，穷的地方就不配享受负债搞基建吗？
从道德角度来看当然配，但从实际情况来看，只是未来地方财政继续恶化，开始削减本就不高的公共福利支出时，罚款等隐形税赋增加时，就不能反过来扮演受害者了，雪崩时没有一片雪花是无辜的。
最重要的是，涨价去库存几乎掏空了居民的抗风险能力，让大家的决策更加谨慎，经济中钱流动是一个整体，不能全局看待货币流动的问题，就很难看清房地产泡沫对经济的长期侵蚀。
现在房地产市场怎么样呢？实地跑了一些地方，可能理解不准确仅供参考，新房增配和改善型是维持房价的关键，即提高房屋标准和居民环境，往往还会送点其他东西，比如车位和物业，且二线城市也逐渐普及了20%首付，这在之前大中型城市不多，现在70城估计多数都在按20%首付，本质还是增加了杠杆应用，同时不清楚统计的时候团购怎么处理？是可以打破备案价的，这个主要发生在部分刚需楼盘，暗降明不降，政策管控还是比较严格的。
二手房70城的数据也很清晰，还是那个问题，你去市场试试水，按照平均1-2%跌幅挂牌有人看房吗？
对于未来的预期，看房企拿地情况、虽然房企也有惯性，比如2021年疫情下还能给地方贡献8.7万亿隐形税，但现在活下去都是问题，两头挤压，一面需求不足要降价，另一方面政策不允许“扰乱市场”，一面土地成本极高，另一面居民收入相比房价极低，这还是公摊美化后的数据。2022拿地少了24%左右，今年上半年破千亿的只有两个，某五个省会城市连100亿都不到，相比于地方上大项目的预算，可谓是入不敷出，不是隐形税少，现在居民也确实没钱，而是有些地方胃口太大了。
最后，过去几年大家缺乏现象力，也不相信市场规律能在我们经济体出现，更寄希望于有形的手可以碾压无形的手，事实证明没什么不可能。至于未来，现在的思维被约束的还是多，要有想象力的，要尊重市场规律，过热之后的出清问题是回避不了的，无非是出清多少，出清多长时间而已。以前不相信房价会跌，现在又有一个考验惯性思维的问题：有没有可能出清10-20年呢？