谢邀。
降首付比，那是刺激你加杠杆；
降利率，那是让银行们少赚点。
独独不敢谈降价。
我一直觉得：很多问题，站在债务的角度，更清晰。
例如土地财政，就是土地的债务化。
一个普普通通的小城，要大建，要楼堂馆所路桥港，要体制工资，第一步就是用土地去借钱。
第一步不是直接卖地。基建、配套服务、区域内交易还很低，这个时候卖不上价。
先借一笔，把当地建设建设。架子好看了，再卖一部分。
但也只是卖一部分，同时还得继续拿土地、拿地方信用去借钱，好在当地搞更多眼花缭乱的建设。
因为土地是有限的，起码用地指标是有限的。所以为了整体收益，不能只借一波钱、价格只抬高一次，就把手上的土地全卖了。
要循环往复地“借钱——抬价——卖地——再借钱”，这样才能让手上越来越有限的土地，反而有越来越高的估价。
这就是一个以土地为载体的发债机制。
所以也别怪许带老板们高负债高周转搞出2万亿的坑，开发商和地方是这套机制的一体两面，都是自己人。
债，总是要有人还的。
谁还？你买房，你还，你是这个链条的终点。
把在地方、银行、开发商这几个有限个体中循环的庞大债务，切割分摊到数百万数千万个人身上。
巨额的少数个体债务，变成了海量打工人每月还房贷的稳定扣款，高风险瞬间成了低风险，垃圾债就成了优质债。
能稳定收钱的债务，其实已经不算债，而是优质的现金流资产。银行也很开心。
你看，精髓就在这：不要成为链条的终点。
那些早早就买房的人，能吃到地方抬价的红利，他们不算终点；眼下因为各种原因不得不买房的人，他们很多人会成为这份债务的终点，握在手上十几二十年。
但这套玩法，基本上碾碎了低成本生活的可能。
16年提到一个词：基本公共服务均等化。
说人话就是拉低在医保、养老、公共教育、廉租房等公共服务上的差距。
如果能做到（或者做到一部分），那低成本生活还真有希望。上海城乡养老金最低1300元一个月，如果你老家也能发到500元一个月，你老家的老年人一定更敢花钱。
但在土地财政抬价的压力下，基本公共服务不可能做到均等化。
因为要想让土地呈现价格上的差异，那就必然会产生公共服务的不均等集中，不然土地的溢价从哪来？
房价不仅吃掉了打工人的工资剩余，实际上还吃掉了公共服务的公平性。
回到债务上。
以前债不用还，整个循环的终点处挤满了人，债可以停留在账面上，大家赚利息和房贷。
但现在终点处人越来越少。11月的商品房销售额同比下降32.3%，前11个月前100房企的销售额下降了42.1%。
住宅出让金降幅32.1%，卖地收入又占地方综合财政的近50%。
终点处没人接盘了。
于是债就变回了债，债主要拿回现钱、不敢出借新钱。哪怕借也要拉高成本，要么是利率，要么是风控审批。
神州处处催还款，天下宴席总须散。
于是这场债务游戏的主角们——各地地方——开始陷入捉襟见肘的困境。
什么展期二十年、表演式复工、城投底价拿地，该来的都来了。
严控、松绑、全面取消限购、鼓励购房。房地产也是22年的经典发卡弯之一。
对购买第一套房的当然要大力支持，多少债务等着这些人去接。
闲聊公号：王子君的碎碎念。