2023年南京住宅会继续普跌。

我们来看看所谓“宇宙中心”奥体的房价。

从贝壳的数据能看到，奥体的房价去年是普跌的。无论挂牌成交都在跌，尤其是成交，普跌了1万，从6直接干到了5。

有的楼盘更是没啥流动性了，几个月都没有成交。。

再看看周报，emm反正平均成交价已经跌破5，开始4打头了。。

让我们具体到小区来看看。

嘉业国际城，一年挂牌价普跌1万。注意这还只是挂牌价，成交价更惨。

这个盘2020峰价成交单价7万+

2023年1月出现了勉强过3万的成交价，也就是这个小区已经达成了2年时间房价原地腰斩的成就。

建邺区已经有安置房单价跌到1打头了，梦回2015。

说实话我觉得跌的还不够，某些商品房再腰斩一半差不多。。奥体的平均价能跌到2打头。

也别说这价格不可能，那边很多房子当年都是几千一平的，很多商品房开盘价也就2万。

到现在我也没看到建邺区配套起来多少，就业还是一样差，写字楼还是一样空，商圈除了元通上的华彩天地稍微好点，别的比如河西万达，简直是笑话，河西金鹰也不用说了，人气连马鞍山金鹰都不一定比得过。医院等于是没有，还是要去鼓楼区秦淮区。之前我妈去第一医院河西分院做个眼部的小手术，河西分院就看不了，去第一医院总部才能做。学区吗，呵呵，被四大名校害去上二本三本的全市前两千土著怕不是要一人来啐一口。

最近南京的住宅市场还有些回光返照，有些人又开始蹦了，说就低端住宅在跌，高端住宅能涨10%。

可是住宅就算涨10%，卖掉就能赚钱吗？

让我来看看住宅和商写公的交易费对比。

很多人应该听说过满五唯一这个词，意思就是新住宅到手后要持有至少5年且名下唯一，不然面临的就是高额交易费。

以不满2非唯一为例，合计税费契税3%+1%所得税+5%增值附加=9%，中介费一般是2%左右，这样粗粗一算交易成本都不止10%了，更别谈很多人还是贷款买的，还有利息成本。

那些炒房客，满足满五唯一条件的可真不多w

如果房价不涨，平价或者低价出，那么无论住宅还是商写公都只有3%契税，没有所得税和增值税。其中住宅大面积唯一能低至1%。那么住宅就只能靠租房回本了，可是南京一堆500万的房子月租过5k都难，公寓好歹还有50万月租2.5k的。

所以住宅不跌是不可能的，南京住宅地产的深熊不会结束。