现在是2022年10月
房地产泡沫破裂，带来的金融危机，财政危机还是初级阶段。
房地产泡沫积累是从1998年房改开始的。
大陆很早就认识到泡沫积累的副作用，但是作为分税制后，地方财政的来源，无法很早掐死。
大陆以前采取的办法是松松紧紧。
涨几年，限购打压，平稳几年。等收入上来了，经济需要刺激，再放开。
1998年房改
大约2001年后，各地普遍土地招牌挂，开始学香港炒地皮。
2005年左右，已经感知到房价的痛苦了。刚刚限制，就赶山金融危机不得不放开
2009年暴涨一轮，2010年后限制，到2015年顶不住了，2016年，2017年又暴涨一轮。
然后，限购锁死。
本来，这个节奏，只要经济慢慢增长，收入慢慢涨还可以，收入追房价，房价先涨，收入后涨。房价就有支撑了。
譬如，2004年，一套房子24万，年租1.2万，投资收益率5%
2009年，这套房子48万了，年租也涨到2.4万，投资收益率还是5%，这个48万就有支撑。
现在的危机，是2020年底，央行搞三道红线造成的。
日本房地产泡沫破灭是1990年，日本大藏省实行了对房地产融资的总量控制政策，要求金融机构的房地产贷款增速不超过总贷款余额增速，日本央行也对商业银行的新增贷款增速进行窗口指导。
这个造成房地产开发资金链断裂。在中国有预售制度，搞出来很多烂尾楼。
日本还有一个大招是类似于房产税的东西，土地和房产收持有税，这个直接把日本房地产收死。
因为，泡沫高峰，房价估值很高，1.4%的税也是天价。
最后，东京房价两三年就跌了70%。
日本当时的经济政策很离谱
低息吹泡沫，收紧银根后又高息挤泡沫，同时配合房产税，停贷款。唯恐泡沫破的不干脆。
当然经济发展还有惯性，日本真正进入停滞是1995年以后。
1995年GDP下来，财政收入也差不多。
日本进入躺平时代。
中国现在在降息，地方政府还在努力卖房。
但是这一轮不动一二线核心区大规模拆迁是救不过来的。
房地产泡沫破裂，钢铁、水泥、家电、汽车、日常消费品会全面萎缩。
人口数量也会很快到顶。
日本是3万美元到顶，中国是1万美元（而且美元购买力贬值了2.6倍），属于穷人版。
泡沫破裂后，经济长期低速增长，财政困难，发赤字维持。
以前修建的大量基础设施，没钱维护，没有用的会废弃。