如果是想让购房人住得舒服，学学国外的版本，容积率调低，同时，多增加一些会所，增加一些具体的功能，比如说，把游泳池、健身房、瑜伽室、游戏厅、KTV、茶室、会议室、乒乓球、网球场、篮球场、图书馆、自习室、咖啡厅、高尔夫球场给小区整上……

你说那是有钱人才配享受的？

其实不就是几百上千平米建筑物，产权给全体业主吗。不就是物业费稍微高一些让大家均摊吗（现在也不低）。这种做法，国内不是没有，从2000年后就造了大量模仿国外公寓版本的公寓。

但是，咱们有个外国没有的东西，叫“你的就是开发商的，开发商的还是开发商的”。

就是开发商卖房子给你说，这“售楼处”以后给业主做会所，这“会所”以后做健身房都是业主的，这个“饭店”以后是业主的，这个“免费咖啡”以后是业主的，这个那个都是业主的。

然后，等你收房入住了，你发现都不是你的，都是开发商的。

其实这里，“然后”用词不准确，应该说的不是然后是开发商的，而是一开始就是开发商的。

其实就是纯骗，纯纯的欺诈。

但是从判决书来看，这都不是骗，也不是欺诈，而是中文应该进行一个调整：在新华字典的“骗”和“欺诈”的解释里加一句，开发商除外。

商品房五证，是在卖房前就有的，规划图纸，是卖房前就有的，建设项目规划条件，是卖地就有的，你一块地，多少平米商业、多少平米住宅、多少平米公建配套是一早就确定的。

也就是说，在售楼小姐说会所以后是业主的那时候，从卖地、规划到预售，早就注定了这些所谓的会所（商业用途），和你的住宅一样，都是开发商可以随意出售的资产，是专业面积，不是共有面积。它的产权必然办到开发商名下，只是等房子前脚交房，后脚就把会所出租、对外经营，甚至直接就卖了。要脸就多留几年，缺钱再卖，不要脸交完房就卖了。

从2000年之后，一线城市做了那么些公寓，就没哪个游泳池是业主共有的，没哪个会所不是对外出售出租的，没有哪个健身房不是外包出去交给第三方经营，但是“物业费”都是按照这些配套定的，就是但凡是有这类配套的项目，物业费基本都高于市场价，然后你再去花钱办健身房的vip卡。

这相当于什么呢？

这相当于请你吃火锅，猪肚鸡汤锅底，但是你只能涮菜涮肉，猪肚和鸡，你不能吃，猪肚和鸡的产权属于老板，他要收回去再外卖给隔壁小区。

咱们之所以坚持二十多年就这么卖，首先的原因就是房价暴涨，虚高的房价过于美妙掩饰了这些瑕疵。其次是因为咱们搞的期房预售制度，房子盖好之前就把钱全收了。第三个原因就是业主们已经习惯了国内的环境，开发商个比个的烂，最大既是最骗，最大既是最烂。

我们的房地产市场荒诞到什么程度，就是所有人，包括买房的你我他，包括开发商自己，包括相关单位和法院，都认为，猪肚鸡火锅，猪肚鸡的产权属于火锅店老板是行规，是合理且正常的。

现在这个猪肚鸡火锅迭代到第四代了，迭代到了“草本猪肚鸡火锅”这个版本，在阳台上偷面积再种树“送”给你，主打一个房本面积没有实际面积大，相当于猪肚鸡火锅依然不能吃猪肚和鸡，但是他送你一份免费西蓝花。

这个西蓝花还不是新鲜的，好几年了在冷库里冻的梆硬。

第四代住宅的本意其实就是把阳台拓展出去，变成大露台，从而有了一个所谓的空中花园。

所以理想的第四代应该是这样子的：

但开发商为了节约成本，搞了错层，实际的效果是这样的：

且不说大露台的维护成本问题，光说这错层露台，有多少人愿意住？

而事实也证明，大多数人并不想在家里搞各种绿植，他们只是想要一个比较隐私的大露台，其实开发商也明白，只是为了多卖房，他们只能忽悠消费者选择这种的错层大露台。

这样就会形成了有钱人不想买，一般人觉得不实用需求错配。

意大利设计师在“米兰垂直森林项目”中首次提出了将建筑变成人类与动植物共同家园的理念，这被认为是第四代住宅的雏形。2016年，清华大学建筑研究院提出了“第四代住宅”的理念。2017年，全国首个四代宅项目横空出世，“七一国际广场”落地成都，2018年样板间对外开放；2019年1月24日，住建部对成都七一城市森林花园建筑示范项目进行了考察。

第四代住宅，如今又被拿出来骗人，主要是因为，我们国家的教育太失败了。清华大学，每年人均经费，高达63.23万元。不信自己去问豆包，大学名字，每年经费，人均经费，每个大学，到底怎么样，经费其实是决定性的，当然，腐败程度，每个大学，其实都差不多，中国如今，可以说，没有不腐败的大学。

回到第四代住宅的基本缺点，但凡识数，讲理，正常人，不可能接受。

①主要房间因阳台进深大而且因为植物遮挡而成为黑房子；

②上下层住户在阳台可相互对望毫无无私密性可言；

③邻居可通过植物或结构件攀爬翻越带来安全风险；

④植物养护成本高昂，容易滋生虫患，阳台防水问题，卫生不好打理，实用性差等等。

从已建的实际项目来看，目前都没有办法解决“黑房子、私密性、安全性、实用性”等问题，以至于整个建筑仅外观好看，而住户体验差，徒有其表，并无实质的创新。

1，我是从1988年开始研究交通，并提出“线型城市，也就是蓝城”的，从2003年开始，就从性价比角度，研究住房和生活品质问题了。

从性价比角度，只要每人21.8平米，就能住得很舒服。在单价很重要的前提下，解决了总价低的问题，就是解决了品质的问题。客观地说，我打算，建这样的房子，有栋这样的小楼，就能一家人安心收租，享受生活了。当然，很多人，是不会懂，如此简单直白，又这么高深的道理的。

2，第四代住宅，其实还是高楼，里面的隐患，那不是一般的多，关键还不省地。

想要建有品质的好房子，先要有，有品质的好小区。这是我规划的小区模板，占地500×500=25万平米，有宽度2.5米，深度≥3米，面积13500平米的地下市政管廊，所有的管线，都挂在管廊顶部，下暴雨时，可以通过管廊，快速把雨水排走，不会形成内涝，而且小区里的路面，不需要井盖，有20间，每间8×15=120平米的市政配套用房，想进出管廊，直接从配套用房里进去就可以，开可以开专用的纯电维护车进去，不用时，把车吊在配套用房屋顶的梁上。

这样的小区，规划了300个院子，每个院子，占地20×30=600平米，中间有14×16=224平米每层的别墅，如果都住双拼，可以建3层，容积率0.85。如果都建6层，每栋住10户，每户155.5平米的四居室，而且永远不用自己交物业费，房产税，而是用每栋楼78平米的代建面积，78平米的共有面积，收租抵税费，会非常有品质。

这样一栋小楼，一层不住人，二到六层，每层住2户，每户都是四室一厅，方方正正，都有自己的26平米实土绿化的花园。楼下有四个带顶棚的停车位，和一个临时停车位，比所谓的第四代住宅，品质高太多了。

有很多事，比数据，才是最客观的，我这个方案，到底有多优秀，比比数据，就知道了。毕竟，我其实不是建筑设计师，只是数学模型优化专业。我是从数据的角度，找到这一系列的方法和答案的。

因为大部分中国人想要的是高墙包围的硬化庭院，这和中国传统院落模式是相同的，你看农村自建房有几个是西式开放花园草坪？而第四代住宅的“空中花园”和国人的需求完全南辕北辙。