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万科年内第六次向深铁集团借钱,金额不超过 62.49 亿元,借款能否助力万科化险?房企终极出路在哪儿?

大河财立方
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把企业债务玩成了地方政府债模式,本金到期以债养债,借新还旧,且越滚必然越大。和政府债不一样的事,信用评级都到垃圾级了,按照一般的商业规律,利率肯定需要风险保障的,实际上贷款利率只有2.3~2.5%,比地方政府发债利率还低,与市场的信贷相比,也低于一般认为的优质房贷利率,也就是居民端的利率,可以说是混血的优势吧,当然你要是参考国内的评级机构,现在只要不暴雷,他都敢给三A最高评级,出事了也没见谁因此负责,何必和钱过不去呢,至于到期的债务,可以拿集体负债来填坑,反正集体负债么。

至于金额,早就决定了,五月的回答已经讨论过了,金额都差不多,本金加利息,不超过62.49亿,其实就是从股东借款,然后偿还到期的债务,保持不出现实质性的暴雷,至于这些债以后怎么还,只能寄希望于房地产突然爆发,而房地产突然爆发要求又非常高,比如现在的年轻人收入爆发式的增长,且房地产的历史遗留问题有显著进展,同时要求改革特色预售制的风险同担机制,更大的可能还是拖一天是一天,至少不允许短期内实质性暴雷,一旦暴雷,出清是不出清?恒大不出清到底给谁留的时间。

去年房企的销售都已经较高位腰斩了,旁氏结构本身就维系不住,按照一般规律,今年从房地产市场自发降价以来都第四年了,按道理应该会减速,但根据现实的表现,6月百大房企在过去的基数下,还在收缩,业绩同比下降23%,那就不是高位腰斩了,眼看就要到膝盖了。靠着不断地输血,说实话,万科还算好的,官方下场接管财务,可以部分确保钱的流向,但也不好说,只要是黑匣子,对管理者的道德要求极高,取决于信息透明度和资金使用效率,所有人还不能有私心,每分钱都得花在债务和保交付上,在当下的环境下也很难,还是那句话,反正债务是集体的,收益是个人的,集体又没有监管权,只能寄希望于道德了。而房地产的策略就是政策强制干预出清速度,好处是短期内价格不会降的太快,比如日本那样,坏处就是出清周期会拉长,不能向某些机构那样预测3年就能止跌,5年就能回升,像万科这样的好学生还能扛多久都不好说。

我觉得吧,现在拿集体负债去填坑,不如想办法改善居民生活质量,尤其是烂尾楼业主的基本权益保障,总说什么银行利差低,您能给房企更低的贷款利率,不如给购房者更低的贷款利率和存量贷款利率,也允许过去的存量房贷办理更低的贷款置换便利,居民信心和抗风险能力提高了,整个经济潜力也就大了,2.3%的贷款给谁不是给,犯错的还能奖励,老实人就该被人拿枪指着么。

王克丹
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