谢邀。
日本也就一个东京，而且东京还熬了三十年。
9月24号潘功胜宣布降存量房贷利率、降首付比例等一堆新政；
9月29号，中海/保利/越秀/鹏瑞4家房企竞拍广州天河面粉厂地块。这块地离珠江新城500米离珠江150米，政府还放宽了实用率到约130%，奔着豪宅去的，有望成为地王。
开拍当日，民企鹏瑞放弃竞标，中海保利越秀三家小鸡啄米式竞标：在88.15亿的起拍价上、每次加价2000万、经过148轮举牌、耗时5小时，终于由保利拿下。
溢价率为33.35%，相比广州去年地王的59%溢价率，勉强算腰斩；
折合楼面单价约6.7万每平米，不如去年广州地王的7.57万每平米，更没有达到市场预期的“突破8万”目标。
说白了：
一线城市地王的场子肯定要捧，这是在锚定区域内房价的上限；
但大家真没钱，也真没信心，捧的代价也是要控制的；
于是一改往日豪情，磨磨唧唧。
到去年，东京都的住宅房价终于在三十三年后，超过了90年的价格。
中心城市一定能熬过资产下跌。因为就算存量环境，钱也得去中心找投资、人也得去中心找就业。
人与钱聚集的交易量一定能回抬资产价格。
但问题是：中心是有限的。
还是那句话：中介会跟你讲“东京房价又回来了”，但不会跟你说用了多少年，也不会跟你说大阪神户名古屋有多少房子再也没回去。
安倍大放水，日本央行买了本国90%的ETF；岸田也放水，一上任就40万亿日元；
石破茂前几天说“必要时部署财政刺激、不打乱货币宽松趋势”，还得放。
日本也是有水的，但也就灌出了一个东京，这就是资产分化。
水也是有趋利避险理性的，水不会去看不到收益率的地方。
再者，从居民角度，咱进入泡沫的状态比日本要差。
90年底日本居民部门杠杆率68.4%，咱去年还在63.7%（按央行口径是71.8%）。
背着相近的负债率，但资产价格远超。到现在日本的新建住宅房价收入比也就8.4，东京都13.4；
而咱的均值是11.5，一线城市28.5。
所以放水不是来让你涨的，放水是来化债的。
21/22/23/今年上半年，百城住宅用地成交面积的增速分别是-12.3%/2.9%/-20.8%/-29.6%。
灰犀牛已经撞上，现在的大放水属于疯狂扎针，力求止跌回稳。
对大多数房产，涨价去库存已无可能。眼下就是盯着已经有房的那波30岁+，他们有房产信仰，勾点他们的置换。
很难勾30岁以下的。小胖友们少婚少娃，加上流动性就业、非一线放开户籍、家庭有房，他们购房意愿太差。
还是薅同一批羊，再加点其他保障房老旧改造之类的，保持基本房地产业务量；再给这些业务定向放钱，保证企业不连环爆雷。
化债依然是第一优先。
说到底，房地产不再是个普遍的资产概念。以后搞房地产投资会越来越像搞企业投资，分析的专业性越来越强。
隔一条街一年内涨跌分化个20%很正常，北上一堆这样的小区。
如果把房地产看成一种税，那房产已经失去了“普遍税”的能力；如果把大放水看做一种对“可收税资产的投资”，那水就不会进绝大多数的地产。
所以建议谨慎对待，起码看完银十的成交面积。
闲聊公号：王子君的碎碎念。