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房价联盟-21：3000亿保障性住房再贷款，什么是不动产投资信托基金Reits，贷款利率与租售比的关系
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保障房成本=土地价格+土方成本，租金回报率必须大于贷款利率1.75%，至少要达到3%，才可以实现保本，按照国际通用的租金回报率计算，该项目类似于不动产投资信托基金Reits。
不动产投资信托基金=收购写字楼、住宅等不动产，出租获得收益的基金，欧美社会租金回报率较高，因此不动产投资信托基金较为欢迎。
地方国有企业收购已建成的现房-商品房做不动产投资信托基金，进行出租，至少要保本，且覆盖管理成本、折旧费用。
实际房屋折旧、贷款利率、出租回报率测算
房屋装修折旧年限为20年，即10w元装修标准（软装+硬装），年度折旧5k，房屋主体按照70年折旧，70w的毛坯房折旧为每年1w元，因此该房屋每年的折旧成本为1.5w，市场价值为80w。
按照1.75%贷款利率计算，80w房屋价格年度利息为1.4w，即该房屋总成本为2.9w，租金必须超过2.9w，才能够覆盖管理成本、利息、折旧费用。
事实上，我国大多数城市100w市值的房子，年度租金为2w-2.5w，即处于亏损状态，因此地方国有企业收购的房子必须低于市场价，有可能是七折左右。
那么这批房子来源于哪里呢？
当然是保交楼的房子了，大多数保交楼项目均是地方国企出资救助，此时将竣工的商品房打包成为租赁房，能够更快的促进更多烂尾项目迅速盘活，此举更像是对地方企业执行保交楼的一种对价保障。
3000亿保障性住房针对的是保交楼项目
给参与保交楼项目的国企一种退出机制，这一点值得点赞，当然如果未来房价下跌，这些项目必然是亏损的，但是至少保证了烂尾楼房奴能够正常还款，整体上银行的收益大于支出。
即房奴断贷产生的坏账大于保障性住房的亏损额度，此举还以稳预期、稳房奴，这笔账是划得来的，而与房企商品房滞销并无太大关系，因为七折收购的话，房企自己是接受不了的，除非他破产了。
未来处理烂尾楼的思路-保交楼、保障性住房
A房企破产，留下100个烂尾项目，已经售出70%，剩余30%由国家X折扣收购，收购资金用于执行保交楼，全部毛坯交付。
这些保障性住房未来可能划拨入国家特定的住房公司，形成超级房企，负责向市场提供租赁住房，租金由市场供需决定。
房地产税不会转嫁给租客，因为最大的房东可能就是政府，政府性保障房具有维持租金稳定的重要意义，只要规模足够大，就可以控制住价格，击垮城市地主阶级。
百强房企最终休克时期的未售面积约6个月去化周期，即1年全国商品房销售面积8亿平，那么未来未售面积可能达到4亿平，已售未交付面积可能达到24亿平。
即政府出资保证24亿平交付，资金来源于未售出面积4亿平的折价，考虑到开发商自有资金及预收款，政府出资对价可能在5k/平，即2w亿资金盘活20w亿商品房，若2025年征收房地产税，那么保交楼项目将在2027-2028年全部完成。
2025年国内大部分房企项目将转变为保交楼项目，新房销售停滞，按照满负荷效率施工，2027年所有项目基本完工，因此2027-2030年处理ww问题的最佳时间段。