恒大的问题,是房地产乃至整个土地财政体系的通病,几乎所有地产企业与地方城投都有虚增利润,套取贷款的问题。
地产企业怎么干的恒大这曝光的很清楚了,这里就来讲讲地方城投是怎么干的。
举个栗子——去年一度成为热点的“17亿卖了乐山大佛”这事。
这17亿买下的当然不是乐山大佛本尊,而是“乐山大佛景区观光游览车和摊点30年经营权”,买家是当地城投文旅企业。按照合同,买家需要在2年内支付这17亿元,城投肯定没这钱,那就只好用30年经营权抵押去贷款了。
但这30年经营权到底值多少钱呢?当时俺就算过账。
乐山大佛的年接待游客数在300万级别,观光游览车收费目前根据淡旺季在20-30元之间,乘坐游览车游客比例按照1/50(即每50位游客里有1位乘坐),全年乘客有6万人,单张票平均算25元,那么营收也就150万元,30年下来4500万而已。这点还远不够17亿元在30年里的利息,这17亿只能从摊位费里来了。
摊位经营权范围包括大佛景区文化广场、六度文化长廊以及八仙洞码头区域(不含八仙洞码头长廊内原住民已设摊点),设置摊点面积共计5000平方米,经营项目包括但不限于食品、旅游产品、文创作品销售,休闲吧、茶座等。
17亿30年,算上必要的人力成本和利息,每年也要收6000万的摊位费才够回本,5000平米要流出游客走路和休息的地方,按照一般景区操作可租赁摊位最多1/5面积,每月每平就要1000元。
这个摊位费价格已经可以去成都万象城租底商了,所以完全是虚报利润,套取贷款的操作。
其实去年还有很多景区上围墙,不交钱不让拍照的操作,那也大概率不是为了一点小钱,而是要把景区当年门票收入搞上去,好拿着去贷款。
这块雷每个都不大,但加在一起,怕是恒大都不够看的。
发布于 2024-03-19 09:14・IP 属地山东