这个事情最有意思的事，提前确认收入是全行业公认的秘密，
因为按照国际（IFRS）/香港（HKFRS）财务报告准则第15号来自客户合约的收入（IFRS 15），
这是允许的，
惊不惊喜，意不意外，刺不刺激，开不开心，
这到底是人性的扭曲，还是道德的沦丧，
我敢说，不止恒大一家，港股的地产上市企业，全是……
全都有在这么做。
先来看一下IFRS 15的主要内容：
- 企业将应用一个五步法模型来确定何时确认收入以及确认多少金额。
- 收入在企业向客户转移商品或服务的控制权的时点（或过程中）以企业预计有权获得的金额进行确认。
- 收入在一段时间内以最佳反映企业履约的方式确认，或者在某个时点当商品或服务的控制权转移给客户时确认，这取决于是否满足某些标准。
条纹可能有点晦涩难懂，还是以恒大为例，
在恒大的2021年财务报告中，有这么一段：
在2021年以前，本集团认为客户接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受(以较早者为准)时确认收益。
但自2021年以来，由于本集团逐渐陷入流动资金困难，本集团认为纳入获得项目竣工或业主占用作为收益确认的额外条件将更佳反映本集团的状况且更具实际操作性。
划重点，接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受（以较早者为准）时确认收益，
什么意思呢，我简单粗暴概括，
交房或签购房合同，就算！
在确认收入时，房地产销售收入确认，不是以房屋交付为基准时点，
这是国际会计准则15号允许的，
恒大之所以出问题，在于，
一方面收入确认已经确认，另一方面，房子又没有交付，
在交付前，资金链断裂，房子烂尾了，
这部分提前确认的收入，要调减，导致收入重回，
问题是，谁也不知道这部分收入有多大，备付的金额够不够，
也就是说，按照IFRS 15，收入确认的时点，并不能判断合不合法，违不违法，
判断它违规，或者收入确认证伪的过程，是依靠后续事件来决定的，
什么事件呢，
比如，项目出现的“烂尾”风险，导致已出售的商品房无法回款，
既然无法回款，再按照之前的营收确认显然不可持续，
这就变成虚增收入了。
而这几年，房地产行业的整体疲弱，
让地产企业按照IFRS 15提前确认收入的行为，风险极大，
你们以为2019年虚增2139.89亿元收入就已经很多了，对不对？
2021年，恒大调减了6634.44亿元，这部分，我理解的就是财务准则提前确认收入的，
也就是虚增了6634.44亿元收入，
但是呢，如前所述，这个证伪，查证的过程非常艰难，都是事后倒查嘛，
其他地产股有没有这个问题呢，还是远离地产股吧