清算恒大，只是万科的开始
这几天，很多朋友问我一个问题：万科到底会不会爆？到底会不会救万科？
在这个问题上，恒大给我们一个很大的样板。地产本身的逻辑，是依靠债务发展经济的高速模式。开发商扮演“包税人”的身份，替地方完成土地变成房产，再通过鼓励人民加杠杆，一次性提取土地利润和税费。
在这个运动上，地方通过土地出让金和税费，把资金运作在城市基建上，花钱为市场造势，再推高土地出让金。
哪有热，往哪里拆，哪里拆，就把哪里搞热。
这样的逻辑在高增长逻辑下没有问题，但一旦经济发展遇到瓶颈，购买力和市场预期变化，就会导致房产和土地价值下滑。
只要参与其中的人，都会面临资产负债表的撕裂。
购房者因为房价下跌，资不抵债，断代断供。开发商因为房价下跌，销售遇冷，现金流断裂，资产估值下跌，资不抵债，爆雷。地方因为土地出让遇冷，财政收入下滑，基建投入不足，土地价值下跌，又引起开发商和购房者的资产估值下跌，加快购房者和开发商的反应。
地方也好不到哪里去。
因此，只要土地和资产估值没有得以修复。购房者、开发商、地方财政，几乎没有哪一个可以独善其身。
3月18日，村委对恒大进行财务造假的相关处罚。对恒大处罚41.75亿，对许老板个人罚款4700万。
在处罚背后，有一个数据更加令人瞠目结舌。
2019年恒大地产虚增收入2139.89亿元，占当期营业收入的50.14%；2020年恒大地产虚增收入3501.57亿元，占当期营业收入的78.54%，
两年合计虚增收入5641.46亿，虚增利润920.11亿。
问题来了，为什么要造假？
因为造假才可以不断的扩大债务规模，继续加杠杆继续高周转运作。
问题又来了，监管和银行知道不知道？这个答案就具备神奇的东方魅力了。我们现在的审查制度，只要材料来源有担保，就默认材料和数据为真。所以，真中有假，假中也有真。
都是一条船的人，别算太真。
那恒大为什么爆雷？是债务规模太大？根本不是，原因是现金流断了。要知道，地产的现金流枯竭，无非两种原因，一个是销售不及预期，回款出现问题；一个是融资不顺利，债务不能延续，导致资金被抽离。
那为什么不给贷款？
我举个例子，张三债务有2万亿，找你借100块，给你一张1000元的超市购物卡，你借不借？
融资的本质是抵押物价值和抵押物归属权。
只要抵押物价值超过融资金额，且抵押物产权明确归属，有钱都会借。和欠不欠2万亿不冲突。
问题的本质，就是资不抵债，抵押物爆雷。
所以，只要房价继续下行，土地估值持续走低，没有任何一个国内企业能正常挺过去。
保利也不行。万科的答案也在于此。
要知道，目前万科的债务规模约1.2万亿，资产约1.6万亿。土地储备及货值大约是1万亿平。要资产继续下行，资产负债表的压力，并不小。
因此，把钱给万科远远不够。
如果土地价值不能修复，房价不能修复，市场不能修复，留给万科的结局，几乎毫无悬念。
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