此生无悔入华夏,来世还在种花家-兔子《花开种花家》
这是讽刺民间疾苦,与美利坚对比得出的感慨
2022年中国房地产市场年报:住户贷款增速、商品房销售面积
《2021年年终总结:7-12月份29个重点城市销售面积同比增速,百强房企销售额同比增速》
《2021年年终总结:房企拿地金额与面积及地方城投的新动向,城投真的是为了做开发商吗?》
一 住户还款额将在某一时刻超越贷款额
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提前还贷潮在2022年Q3、Q4愈演愈烈,核心在于市场投资机会缺失,房抵贷、经营贷收益率低于贷款利率,居民被迫进行资产负债表收缩,有些商业银行为了避免还贷潮,对提前还贷名额进行了限制,不少居民要到2023年Q1末期才能去还款。
在2022年初我们判断2023年Q1我国居民负债表将见顶,住户贷款总额将形成一个总额,但是2022年12月房企债务被展期一年,那么此时住户贷款总额会在2023年Q1见顶吗?
我们认为住户贷款将在2022年Q1、Q2、Q3、Q4出现反复见顶,即这个顶部是波浪式的,并不是一个尖顶。
住户存款派生住户贷款,住户贷款再次派生住户存款,在住户杠杆率飙升到极致时,自然无法继续互相派生,此时政府会提高宏观赤字率,向社会借贷派生存款,而此时存款的传导机制如果出现问题,钱没有经过实体经济直接进入到富人的腰包,那么居民杠杆率的问题自然无法解决,而且高杠杆的问题愈演愈烈,最终的结果就是崩溃。
很显然政府派生货币的主要方式为基建,特定的被少部分利益集团拿走,大部分人均无法受益,基建对经济的边际效应已经大大减少,城市基建已经饱和了。
2023年一定是国内住户贷款余额的一个顶部,必然会出现降息、降准,2024-2034必然要进行财富分配改革,否则富人越富,穷人越穷,刺激毫无作用。
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二 商品房销售面积在2023年继续下跌
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2022年官方统计,我国商品房销售面积13.58亿平,同比下跌24.3%,按照第三方统计数据,同比下跌41%,实际商品房销售面积为10.56亿平,回落至2011年水平。
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2023年预计商品房销售面积将继续下跌,跌幅在15%以上,12月份官方统计单月商品房销售面积同比下跌45.33%,但是从开发商获得资金来源来看,12月份房企资金较11月份略有好转,那么这种数据矛盾只有一种解释,上半年的数据差异正在通过下半年进行调节。