卡塔尔世界杯首日，国内举行了一个重磅的论坛一个重磅座谈会，各位领导虽然会上没谈球，但也都是关于钞能力的事情，今天还是照例挑选地产相关的阐述一些个人观点。

11月21日，央行和银保监会召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。此次会议从“金融支持稳经济大盘”的角度入手，对于房贷政策落实了新的部署。

2022金融街论坛年会于11月21日至23日举行。11月21日，央行行长易纲，央行党委书记、银保监会主席郭树清，证监会主席易会满，央行副行长、外汇局局长潘功胜在开幕式上围绕服务实体经济、金融改革、金融风险防范与化解发表演讲。

因为内容比较长，所以知地君会把原文和自己的评论做一个区分，方便阅读。

知地人评：双十一的时候人行和银保监首次联合发文“央16条”稳定政策，我在政策下发当天曾写过一篇社评，并在连续走访了多家金融机构和政府相关人员做深入了交流，发现企业 金融机构和政府各自对这份文件的理解并不相同，银行的理解很简单，文件中提到“金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺”。单就其中的“依法依规 信守合同 法制化”让一众银行依旧望而却步，增量不会去碰，最多对已经出险的贷款进行展期。否则对普通企业展期突破了原来的信贷合同必然不是“信守合同 合法法规”。而政府端自打三季度开始使用纾困资金以来，我们发现实质发放的纾困资金占比并不高，很多仍在城投公司趴账，出现这个现象的原因也很简答， 因为之前上报的项目很多都是资不抵债，剩余货值无法覆盖借款，更别说追加抵押物。所以我知道的有些区可能一次纾困资金到账20亿，实际发放也就4个亿，剩余都在自己的户头。即便这次改成了专项资金，但是对于很多企业来说仍旧只是看上去很美好。改为专项资金之后虽然资金紧张的企业可以用，但是有两点让大家觉得很鸡肋，一是以后回款只能到政府指定账户，包括现有的监管资金，专项借款后续使用都是定向用于工程支出，也就是企业不止新的钱拿不到，专项借款也是定向使用。虽然钱是陆续按实际发生支付，但是企业却需要承担总额度的资金利息。其二，政府要求贷款银行盖章，对于未出险的项目，如果贷款仍在存续，银行是无论如何不愿意做这个事情的，如果盖了章，默认这个项目就是保交楼项目，而且自己放出的贷款何时能收回有着巨大的不确定性。所以就成了政府要求银行盖章，认可这是难交付项目，银行不愿意打脸和被认定为出险，就这样未暴雷的企业在纾困专项借款上又卡壳了，所以今天信贷座谈会应该也是针对银行有顾虑的合法合规和信守合同做了一次官方答疑。对于后续的银行动向知地君也会持续关注。下面我们来看原文。

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此次信贷座谈会议明确，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

央行行长易纲在年会上表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。从这里可以央行再次重申了央行稳房地产的态度。力图让房地产恢复到正常轨道。重心依然是围绕保交楼。

外管局：此次外管局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，配合房地产市场主管部门和各地政府，支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资平稳有序，加大保交楼金融支持力度，保护住房消费者合法权益，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。上述政策较好地发挥了逆周期调节的作用，产生了积极的市场效果。同时其也表示，我们将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。

证监会：支持股权融资

此次证监会主席表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

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知地君言：根据多部门表态能看出，目前的政策，可以理解为逆周期调节的政策，体现了对于房地产市场下行和压力积极管控。尤其是提及了“坚决阻断、弱化风险外溢”方面。今年民营企业相继暴雷，剩余的也都是风雨飘摇，很多政策都涉及到对民营房企、房贷市场方面的风险把控，是房地产风险管控的重要一年。后续政策方面，除了“市场化法治化”等表示外，“远近结合、标本兼治”的提法更值得深思。“远近结合”可以理解为稳楼市政策要结合短期市场波动和立足中长期发展的角度进行，确保政策效应积极显示。“标本兼治”的提法，则是指目前的各类政策，既是要救急的，也是要治本的。所以要根据问题的热点、重点和难点，有针对性和有步骤地推进。目前来看没暴雷的企业算是站稳了，虽然增量有限，但是至少冻不死。

对于房地产行业的困难和挑战，证监会此次提及了“密切关注”四个字，也说明从证券监管的角度出发，对于房地产目前面临的压力问题，其实关注度是在上升的。这也说明目前不再回避房地产出现的重大问题和挑战。此次提及了改善房企资产负债表的计划，这比传统的债务问题处置和企业流动性问题改善要更加全面，也是三道红线政策以来首次从资产负债等角度全面理解房企财务问题的政策表述。后续预计相关部门会有新的细化政策出台，以更好解决企业面临的资金问题。债券融资、并购重组和配套融资、股权融资是后续的重点。股权融资方面的工作或会加速。鉴于此前机构投资者很关注“第三支箭”的内容，此次会议实际上已经有所提及了此类概念。后续股权融资方面或有新的政策动向，其对于改善濒临危局的房企资金状况具有非常积极的作用。

国庆后全国相继爆发的疫情，让各个房企的销售极度承压，市场再次冰封，（收入下降 烂尾楼 房价下跌 疫情反复）四座大山让企业几乎踹不上气，碧桂园之前公开表示要把资金铺排到明年6月，但是疫情直接打乱了这个铺排，在新增融资无法及时落地情况下，销售的恶化已经超过了企业的意料。这次密集的发声表态或对各地实际执行有不同程度的推动和改观。