2026年楼市注定多空博弈会非常激烈。
楼市里面看涨房价的人和看跌房价的都会非常多。
因为这一波房价跌到现在，很多人都已经看到了，房价的主跌浪已经过去了。
也就是房价跌幅最大的时期已经过去了。
说的再直白点。
未来五年的跌幅都有可能没有过去两年跌幅的多。
就是你说房价止跌吧，这个的确没有，但是你说房价要跌的和过去一样多，这个就不太可能了。
房价的跌幅最大的时期已经熬过去了。
现在楼市就是进入到了一个惯性下跌的过程，这个过程里面房价涨不起来，还会继续下跌，但是跌幅不会那么大了。
彭叔知道很多人是对房价没有直观的概念，所以他们才会觉得房价还会和之前一样跌那么多，但是他们要是对房价有直观的概念，他们就不可能认为房价还能跌那么多了。
就比如说。
广州。
广州的天河区房价从6.5万跌至了3.7万，跌了2.8万了。
大家觉得天河区房价还会在3.7万的基础上，再跌一个2.8万吗？
如果说天河区房价再跌2.8万，那广州楼市最牛的天河区房价就9000一平了。
这现实吗？
广州再怎么样也是四大一线城市之一，广州核心区房价跌成9000一平，这根本不现实的。
而且广州的增城区，房价从1.6万降至8600了，房价跌了7400，那么你觉得增城区房价还能再跌一个7400吗？如果增城区再跌一个7400，那增城区房价就1200一平。这可能吗？
所以很多人就是对房价没有概念。
他们只知道房价下跌了，但是却不知道跌了多少，现在房价是多少。现在房产圈里面关于房价的主跌浪已经走完的事情，是没有争议的。
就是大家都公认房价不会像前几年跌那么惨了。
现在大家有争议的点，就是房价在后面的这个缓慢下跌里面要熬多久才能反弹。
因为房价的主跌浪结束了，不代表房价就能立马上涨。
像是天河区房价现在是3.7万，后面是不会再跌2.8万了，但是再跌个2000、3000的，这种概率还是存在的，甚至跌个5000、10000，也是有可能的。
楼市主跌浪过去了，但是后面还是有惯性的。
这就像是房价上涨的时候，房价一开始是大涨，大涨完了以后房价还能跟着惯性再往上冲一下。
彭叔再举个例子来说。
就是深圳楼市。
很多人以为深圳房价是2021年2月二手房指导价出来以后房价就开始下跌了，但实际上不是的。
实际上深圳楼市的房价下跌是熬到了2021年5月之后才开始下跌的。在深圳楼市的二手房指导价出来以后的几个月里面，深圳楼市的房价并没有应声下跌，而是还又涨了一点。
这就是惯性。
所以房价哪怕主跌浪过了，也不代表房价就要止跌上涨了。
这些逻辑很多房产老手都知道，只是说，他们故意隐藏着不说。
他们就挑好听的说，说一半藏一半。
现在楼市的底层逻辑已经变了。
过去楼市里面很多公认的那种共识，已经被打破了。
现在楼市的新共识正在慢慢的产生。
过去大家公认的事情：
1、银行房贷利率下降，房价上涨。
结果这几年房贷利率从6%降低到了3%，腰斩了，房价没有大涨。
- 楼市限购放开，房价大涨。
结果这几年限购放开了，房价也没有大涨，现在全国也就北京、上海、深圳、海南，这四个地方还有限购，其他的地方已经没有限购了，房价还是没有大涨。 - 经济好的时候房价上涨，因为经济好的时候社会上有通胀，通胀会让房价上涨，经济差的房价还会上涨，因为经济差的话需要刺激房价大涨来拉动经济，所以房价就是永远涨。
结果这几年经济这样，房价一直下跌。 - 楼市量在价先，只要楼市成交量上涨，房价肯定要大涨。
结果这两年很多时候楼市的成交量都是大涨的，但是成交量大涨以后，房价还是在下跌的。 - 房价要是下跌了，体制内工资都不好搞。
结果这几年房价跌成这样了，体制内的工资照发，甚至2025年的时候，体制内的工资还涨了一波，虽然说是涨幅不大，全国不同城市的体制内月工资涨幅在200到1500不等，但好歹也是涨了。 - 房价不涨，那些烂尾楼的问题就解决不了。
结果又是啪啪啪的打脸，这几年房价跌成这样了，但是全国的那些烂尾楼，还是解决了，甚至是恒大的那些期房，也都交付了。 - 房价下跌超过30%，就会有大量的人断供不要房子。
结果很明显，现在房价何止跌了30%，大家看看上面广州的房价跌幅，40%都有了，就这么大的跌幅，广州楼市里面有多少人断供的？很多房东房子都是负资产了，还是在那咬牙死磕还房贷，就是不打算要这个房子了，宁可自己贴钱把这个房子卖了，也不断供。 - 房价下跌，银行那边就不行了。
结果也很明显，房价跌了这么多，全国银行屁事没有，甚至银行股之前还再创新高了，而且虽然现在全国房贷增加的不多了，但是银行的工资水平也还是保持着高于了同城市里面大部分私企的工资。
以及等等的。
上面8个都是过去楼市的共识，但是这些共识在这几年都被打破了。
彭叔认为现在的楼市和过去已经不一样了。
现在的楼市需要特别精准才行。
过去那种躺着都能把钱挣了的时代已经结束了。
以后的楼市里面是需要这个人看的特别准，或者说，他对楼市要理解的特别深刻，不是那种浮在面子上的那些东西，要达到这个水平，他才能在楼市里面挣钱，不然他只是凭借一些似是而非的东西，在楼市市里面亏钱是大概率的事情。
楼市从2022年到现在，诱多了那么多次，有那么多人没有顶住楼市的诱多，觉得房价拐点到了，冲进去买房，本质上都是他们对楼市的理解不深刻，看到了一点点东西就觉得这是楼市的全部，冲进去以后才发现不对劲，被诱多了。
国内最有意思的地方，就是国内阶级还没有固化，中产甚至一些入门的有钱人，想要守住自己的财富还是比较难的，他们是不进则退，如果不往前走，就会滑下去，而往前走，就有可能踩坑，踩到坑以后就又滑下去了。这种阶级没有固化，才给了那些穷人家孩子机会。
像是这几年房价下跌，只要那个穷人家的孩子没有浪费时间，认真努力的工作，每年攒个3万、5万，攒个3、4年，手上有个10万、20万的，他就有了参与下一次房价上涨周期的资格，到时候只要他踏对了，他就能从穷人跨越到中产。
彭叔觉得2026年还是挺有意思的。
风越大，鱼越贵。
