看了大家的回答，说得都有道理，触及了问题的各个面向。
有人从法律角度分析，说电梯作为特种设备，未经年检确实必须停运，物业在法律上没有做错。有人从回迁房的特殊性切入，说村民以前不用交物业费，现在被迫承担这笔开支，天然有抵触情绪。有人算了笔经济账，0.8元/平米/月的物业费在当下几乎是不可能维持正常运营的。还有人向的更远，谈「高层贫民窟」的未来图景。
这些分析都有价值。但我总觉得少了点什么。
很多朋友都在讨论「谁对谁错」，或者「怎么解决眼前这个烂摊子」。可我更想聊的是：为什么这种困局会反复出现?它背后的结构性问题是什么?
先说一下到底谁该负责的问题。
很多回答把矛头指向「不交物业费的业主」，说他们素质低、想白嫖、占便宜。这话对不对?可能对一部分人是对的。但如果我们把视野拉远一点，会发现一个事实:物业费收缴困难，几乎是全球性的难题，不独我国有，也不独回迁房有。
美国的HOA(业主协会)规则运行了几十年，照样有大量欠费纠纷。有些州允许HOA对欠费房产强制拍卖，听起来很硬核，但实际操作中依然争议不断，还出过人命案子(前面有答主提到那个华人女业主的案例)。
日本的「管理组合」规则相对成熟，但也面临老龄化小区无人愿意担任理事、管理费收缴困难、建筑老化维修基金不足等问题。日本国土交通省的调查显示，建成超过30年的公寓中，有相当比例面临「管理不全」的问题。
英国同样问题重重，业主与管理公司之间的诉讼案件年年攀升。
所以，物业费收缴困难，也许不是「坏人太多」「老人变坏」「坏人变老」这么简单，而是这种收费模式本身存在某种先天缺陷。
经济学上有个概念叫「公共品困境」。公共品有两个特征:非排他性(你很难阻止不付费的人使用)和非竞争性(一个人使用不影响另一个人使用)。电梯、楼道、绿化、保安，这些东西恰好就是典型的小区公共品。
那么问题来了，当公共品的供给依赖于人们自愿付费时，必然会出现「搭便车」的动机。 你交不交物业费，电梯照样运行(至少在出问题之前是这样)，保安照样巡逻，绿化照样修剪。理性的个体会想:既然我不交也能享受，为什么要交?
人同此心心同此理，我们先别急着举起道德大棒。设身处地的把自己代入到不缴费的业主的角度，站在他们的立场想一想，如果是你，你会怎么选？所以，这是个激励结构的问题。
当然，肯定还是会有人交的，因为毕竟有社会规范、有道德约束，还是有点用的。但只要有一小撮人不交，就会产生示范效应，慢慢地，「凭什么他不交我要交」的情绪就会蔓延。
这就是为什么物业费的收缴率往往呈现一种「下降螺旋」的态势:有人不交→服务变差→更多人不交→服务更差→更多人不交。 这个螺旋一旦启动，很难逆转。
那为什么水费、电费、燃气费就能收上来呢?
因为它们是可排他的。你不交电费，供电局可以断你的电;你不交水费，自来水公司可以停你的水。这种「付费才能使用」的机制，从根本上解决了搭便车问题。暖气费是个非常好的例子，两种情况同时存在。老式的步梯房一般暖气是一个单元一个阀，这种就很难收全暖气费，因为没法针对单独一户欠费者停暖。高层一户一阀，就可以收上来。
有答主提到，应该把物业费附加到水电气费里一起收，我觉得这个思路是对的。不是说非要这么操作，而是说，任何可持续的收费机制，都必须建立在某种「不付费则无法享用」的基础之上。
现在的物业费模式，恰恰缺乏这个基础。物业公司理论上可以通过起诉来追缴欠费，但诉讼成本高、周期长，对于几百块、几千块的欠款来说往往得不偿失。更关键的是，就算打赢了官司，执行也是个大问题。
所以我们看到的局面是:老实人吃亏，精明人受益。 交费的业主既要承担自己的份额，又要为不交费的人分摊成本(因为公共服务的总开支是固定的)。这显然不公平。但在现有游戏版本下，似乎也没有太好的办法。
再说回迁房的特殊性。
有答主提到这一点，说回迁户以前住村里不用交物业费，现在突然要交，当然不适应。这个观察是对的，但我觉得可以挖得更深一些。
回迁房的问题，本质上是城市化进程中「生活模式断裂」的一个缩影。
想想看，一个村民以前住什么样的房子?平房或低层楼房，没有电梯，没有物业，公共事务由村委会或邻里关系处理。水电费是用多少交多少，其他的基本不用花钱。房子坏了自己修，院子脏了自己扫，邻里有矛盾大家调解。
现在呢?电梯、二次加压供水、公共照明、消防设施、垃圾清运、绿化养护……所有这些都需要专业维护，都需要花钱。
这不仅仅是「多了一笔开支」的问题，而是整个生活模式的根本改变。
从自给自足的、低付费的乡村生活，骤然切换到高度货币化的、依赖专业服务的城市生活。收入没怎么增加(甚至因为失去土地而减少)，支出却大幅上涨。这个落差，换谁都会不适应。
更麻烦的是，很多回迁房的选址往往比较偏远，配套不完善，就业机会少。 年轻人待不住，纷纷去市区或外地谋生，留下的主要是老人。这些老人靠什么收入?很多人可能只有每月一两百块的农村养老金，你让他们每月交物业费，那是从本来就不剩几根毛的秃鹅身上薅最后几根毛。
所以，与其指责回迁户「素质低」「不愿交费」，不如想想，是不是我们过往城市化模式太粗放了?在把农民赶上楼的时候，没有认真考虑过他们的承受能力和适应周期。
当年大拆大建的时候，各方都是利益驱动，开发商利润丰厚，地方财政抽到冒火星子，规划负责人美化了城市形象自己也得到了提拔。唯独被拆迁的村民，他们的声音是最弱的。给你回迁了，甚至还补钱了，还想怎样？。至于你以后怎么维持这套房子的运转，那是你自己的事。
这种「一次性补偿」的思路，本身就埋下了隐患。
再进一步，大规模选择高层住宅这种建筑形态，本身就是选择了一个需要持续投入的「吞金兽」。
电梯的设计使用寿命一般是15到20年，之后要么大修，要么更换，费用不菲。外墙涂料、防水层、管道、电气设备，都有使用寿命。一栋30层的住宅楼，几十年后需要多少维修费用?这个数字可能会让很多人吃惊。
有朋友会说，不是有大修基金吗？的确，但问题是，维修基金是一次性缴纳的，且不说维修费用是持续增长的，光是这笔资金本身的增值能力不足，而且购买力不断减弱，就注定了它无法解决未来的问题。 当基金用完，而业主又不愿意续缴时，怎么办?
日本已经出现了这种情况。很多建成于上世纪六七十年代的公寓，现在面临「无法维修」的困境:维修基金用完了，住户多是老年人，既无力也无意愿续缴，管理组合瘫痪，建筑逐渐老化、破败。这些公寓有个名字，叫「限界マンション」(极限公寓)。
我国的高层住宅大规模建设始于2000年前后，很多楼龄现在是20多年。再过10年、20年，我们会不会大规模遭遇类似的问题?
这不是危言耸听。事实上，今天柳州东悦佳苑发生的事情，很可能只是一个前戏，大活儿在后面。
那有没有解决办法呢?
咱啥也不是，咱也不敢说，咱也不敢问。但有几个点是可以肯定的。
第一，收费规则必须改了。
物业费之所以难收，根本原因是缺乏强制性。要么像有答主建议的，把物业费嵌入水电气费中统一收取;要么建立更便捷的法律追缴机制，让欠费的成本足够高。
当然，这涉及到立法层面的问题，不是一朝一夕能解决的。但至少应该在政策讨论中把这个问题提上日程。
第二，回迁房的物业管理可能需要特殊安排。
既然回迁户的收入水平和生活习惯与普通商品房业主不同，就不能简单套用同样的物业管理模式。
有答主提到，应该从拆迁补偿款中预先扣除若干年的物业费，放入专项账户。这个思路值得考虑。另外，ZF作为拆迁安置的主导方，是不是也应该承担一定的后续责任?比如对低收入回迁户给予物业费补贴?
第三，高层住宅的可持续性问题必须提前着手准备了。
现在买房的人，很少会想到几十年后的维修问题。开发商更不会主动跟你聊这个。但这个问题是客观存在的，早晚要面对。
住建部已经在某些政策文件中提出，县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层。这是一个复合现实的变动。但对于已经建成的大量高层住宅，如何确保它们的长期可持续运营，仍然是一个悬而未决的难题，没人原意碰。
第四，社区自治能力需要培育。
业委会本来应该是业主自治的核心机构，但现实中很多业委会要么形同虚设，要么被少数人把持，起不到应有的作用。如何让业委会真正代表业主利益、有效监督物业、协调内部矛盾，这需要长期的规则建设和公民意识培育。当然，说到公民意识，这也不是一朝一夕的事，毕竟牵扯别的咱把握不住的问题，就不展开了。
最后再说几句不太讨喜的话。
看到有不少情绪输出，指责欠费业主「老赖」「刁民」「素质低下」，恨不得把他们都赶出小区。我理解这种情绪，我们小区有这样的我也想这么干，毕竟我是已缴费的业主，我确实吃了亏。
但我想说的是，当一个问题变得普遍时，它往往就不再是个人道德问题，而是规则问题。
短视频平台随便一刷，就能看到全国各地到处都有这种事情。具体比例不详，但直观上感觉恐怕是一个庞大的数字。难道这些小区里全住的是坏人？显然不是。而是规则设计本身不合理，激发了大家的恶。
骂人很容易，改变规则很难。但骂人解决不了问题，只有改变规则才能。
同样，也有些回答把所有责任都推给物业公司，说物业「吃相难看」「敲骨吸髓」。物业公司当然有很多问题，这个行业确实鱼龙混杂。但就东悦佳苑这个案例来说，0.8元/平米/月的物业费，能指望什么样的服务?何况还收不上来，物业公司亏着钱运营，能坚持多久?
这不是「好人对坏人」的问题，而是在当前版本下，各方都被困在其中的死局。
缴费的业主觉得自己冤，被欠费的物业觉得自己冤，欠的费业主可能也觉得自己冤（我没钱你别找我收我也不要你们服务），每个人都有自己的道理，每个人都觉得自己是受害者。
受害者互相指责，没有赢家。
但有一点是肯定的，高层住宅小区的治理困境，将是未来我国城市面临的一个重大挑战。 今天是电梯停运，明天可能是消防设施瘫痪，后天可能是外墙剥落塌陷。
房地产狂飙突进的那些年，我们建了太多的高楼，卖了太多的期房，制造了太多对未来的美好幻想。现在潮水退去，那些被掩盖的问题才逐渐浮出水面。
东悦佳苑的46部电梯，可能只是一个开始。
写到这里，突然想起简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》里说的一段话。她批评自己城市的规划者热衷于建造高层住宅区，却忽视了社区活力的培育。她说:「建筑并不能创造社区，是人们在日常生活中的互动模式创造了社区。」
我们盖了那么多高楼，把人们塞进一个个格子间，却没有想过这些人如何重新形成社区，如何重建信任，如何有效共同管理公共事务。
这些问题都是过去的欠账，当年获益最多的那些人，没有人认真思考过。而现在，账单来了。
只不过，买单的并非当年那些获益最多的人，而是业主自己。
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开始只考虑了自己的体验，当做是自我警示，每次打开界面，方便一眼看到，提醒我自己用的。后关注的朋友们，也希望能从这个角度去理解吧。