28日清晨5点明火已经扑灭，随即启动最后的搜救行动，当日下午宣布灭火程序结束。
不要忘了，这是一场燃烧了两天的大火。所以后续搜救的重点就是寻找失踪人士的遗体，至于火场中等待救援…这个说法过于委婉，等着72小时后的名单确认吧。
这场香港开埠以来第三伤亡的大火，留给人们最大的警示是：
高层、超高层住宅走向生命周期的晚期时，如何保持高强度的检测和高质量的维护？
当年港府开启“房地产兴港”的远大前程时，可没顾着这个几乎无解的难题。
香港现代史上最致命的火灾，烧出了老旧高层住宅的惨痛真相
❶ 烈火焚城
公元2025年11月26日下午2时51分，香港新界大埔屋邨宏福苑发生火灾。这是一个屋龄已达42年的老旧住宅区，共包括八座大楼，每座31层，共计1984户居民。失火时，该小区正在进行第16次大规模维修。
82岁的邬婆婆向BBC记者表示，当时她正和几个邻居在宏盛阁的家里打麻将，突然有一位牌友接到亲人电话，说“隔壁着火了，赶紧下楼”。
邬婆婆等人拉开窗帘，透过安装在窗框上的发泡胶、搭建在外墙的竹架，以及包裹着的绿色施工防护网，昏暗的光线艰难地洒了进来，似乎与往日没有什么两样——事实上，宏福苑小区的大规模外墙维修工程已经持续了近一年，8座大厦的外围都被这些建筑材料遮蔽，多数居民埋怨这不见天日的状态，也已经成为一种日常。
感觉问题不大的众人继续打麻将，但还没等抓完牌，邬婆婆的儿子打来电话，说他在港铁站都看到，隔壁宏昌阁的火势已经蔓延到宏盛阁了，你们赶紧下楼：
立即、马上。
于是阿婆们只好动身坐电梯下楼：
一开门就闻到浓烈的烧焦味，走出电梯间，就看到同一屋苑内7座大厦都已经着火。不久，火势顺着绿色的网向上走，很快就烧到了楼顶，“砰”的一声就炸开了，比中午12点的太阳更亮。
邬婆婆的一位独居的邻居、78岁的刘余洪心有余悸地表示，为了在外墙翻新期间保护玻璃不被喷漆污染，宏福苑大多数楼层外壁都被一层泡沫板覆盖，这种材料遮挡了大部分光线，无法看清窗外情况。
万幸的是，他家卫生间窗户的泡沫层留有一条缝隙，他正是透过缝隙看到了临近楼栋在燃烧，才果断下楼的。
那么，那些没有在楼宇外的子女通风报信，又没有条件观察到室外异常情况的宏福苑居民，他们能及时地撤退吗？
希望他们能。
据说在火势蔓延过程中，8幢大楼的消防警报并未启动，是首批到达现场的消防员勇敢地进入大厦，挨家挨户地通知、人工疏散的。一些腿脚不便的退休居民认为不会有危险，拒绝疏散。
但残酷的是，火势不等人，留给人们逃生的时间窗口，其实极其短暂。例如45岁的钟先生在接受采访时表示，火从地下烧到自己住的23楼，只用了：
十分钟的时间。
在沙田工作的钟先生就遭遇了这种彻骨的痛。
他是从手机上看到失火的报道，于是匆匆地通知家中的妻子，同时从公司请假赶回家。结果得知，因为家里的猫不配合，妻子耽误了撤退的时间，最终被困在了屋内。
一开始，钟先生和太太还能联系得上，太太说自己和猫躲在浴室里，她用打湿的毛巾塞住了门，但烟雾越来越大，快要晕过去了。钟先生无能为力，只是反复提醒太太“撑住”。
到晚上7点多，两人再也联系不上。钟先生流泪说：
现在，我都不敢再打她的电话。
最终，这场持续燃烧了24小时的大火，酿成了香港数十年来最惨重的火灾伤亡：
香港消防处已于28日凌晨5时完成灭火程序，七百多位消防员及大量医务工作者正在全力救援。目前已确认有128人在火灾中遇难，其中包括1位消防员。
这意味着，宏福苑火灾已经超过1971年珍宝海鲜舫火灾（致34人死亡）、1962年深水埗大火（致44人死亡）、1957年九龙一场失火（致59人死亡），成为香港现代史上最严重的火灾。
具体地说，如果不计算1948年五层仓库有毒危险品爆炸事件（致176人死亡），香港开埠以来，排在宏福苑火灾之上的，仅有1918年跑马地马棚大火（死亡人数超过600人）。
28日清晨，大量火灾失联家属前往位于沙田的威尔斯亲王医院急症室门口，等着救护车上抬下来的人。
他们希望他们的亲人在担架上，又不希望他们的亲人在担架上。
❷ 分锅大会
截至目前，香港官方尚未通报大埔宏福苑的起火原因。但钟先生口述的“火势从地下烧到23楼，只用了十分钟”，引发了轩然大波：
老旧高楼火灾为何如此致命？是什么导致了火势的迅速蔓延？
理论上，大规模建筑外装工程已经考虑到了消防设计。例如早在2024年10月，宏福苑居民曾向香港劳工处致信，反映了对外墙棚网及工程安全隐患的顾虑。劳工处官员在现场走访后认为：
1，现行安全条例中，并未对棚网等物料的阻燃标准进行强制性规定；
2，维修过程中不涉及在竹棚架上进行加热、明火的工序，且施工方已有合适的灭火设施，因此棚网发生火灾的风险相对较低。
但火灾发生后，有众多蛛丝马迹指向火灾的关键点，就在于这些外墙装修物料。
最先躺枪的是竹棚架。
例如香港消防处副处长陈庆勇在接受采访时表示：
据初步判断，多处杂物及竹棚在火情中被点燃，并受风势影响飘散到附近大厦，最终火势蔓延至8幢大厦中的7幢。
其实，竹棚架是中国传统建筑行业的一项成熟技艺。早在2000年前的汉代，该工艺就出现在画作中。竹材坚韧、轻便、成本低廉、装卸方便，非常适合搭建用于修补外墙的保护网（内地称为脚手架，香港称为棚架，台湾称为鹰架）。
尤其在香港，由于街道狭窄，施工空间小，标准化金属脚手架在施工中存在着施展空间受限的大难题，经常被投诉。此外，竹制脚手架加工、安装门槛低，可提供大量产业工作机会，因此在香港，竹制脚手架得到了广泛的应用，市场占有率超过了90%（注：在上海某建筑外墙失火后，中国大陆地区已于2021年全面禁竹制脚手架）。
但这并不意味着竹制脚手架就是一点就着的易燃品。一方面，因含水率的影响，竹子的燃点可达300℃，显著高于棉织物、纸张、汽油、聚氨酯泡沫（200-250℃）；另一方面，制作脚手架的过程中，有一道“涂刷阻燃等级B1级的防火涂料”的工序，以便着火后形成阻燃保护层以延缓燃烧速；此外，在应用竹制脚手架时需要设置层间防火隔断，并搭配难燃或不燃防护网，避免形成"烟囱效应"加速火势上升。
很快，香港保安局局长邓炳强在新闻发布会上透露，引发此次大火的元凶可能是外墙的物料：
经过初步调查，发现有关大厦的外墙物料着火后的蔓延程度，较一些合规格物料远远猛烈和蔓延得快，警方觉得不寻常；此外未受波及的屋苑大厦玻璃窗贴上一些发泡胶板，也不寻常。
甚至有媒体报道火灾刚发生时，有当地居民言之凿凿地表示：
装修师傅抽烟，绿色的网就被烧起来了。
结构工程师徐珂也认为：
我认为造成此次火情蔓延的主要原因为外围绿色护网不是阻燃材料，在高空风力作用下扩散燃烧面，竹材起到了助燃效果。
巧合的是，2025年11月12日（火灾发生之前），在知乎一个名为《可不可以扒一扒各个行业的潜规则》的热帖里，一位建筑业人士说到一个冷知识：
选楼盘，新修在建，就看它的防护网，是这种蓝色的就是高端盘，是那种绿色的是低端盘。原因很简单。蓝色的更贵。
其实这位发帖人说得不是那么精确，但大体上还是对的。
蓝色的防护网学名为“附着式升降脚手架”，采用“全钢爬架+阻燃安全网”，具有安全环保、稳定性好的特点，但缺点是价格高，一般用于高层建筑的施工。
绿色的防护网学名是“落地式脚手架”，采用“传统脚手架+塑料安全网”，安全性和稳定性较差，质量差的太阳都能晒化。但它足够便宜，坏了就换，一点都不心疼。
所以，在同等条件下（例如楼层较低，可以同时选用两种防护网），选用蓝色防护网的成本更高（据业内人士透露，蓝网需要重复使用70次才回本），可以被理解为工程质量管理更好，建筑成本更高。
当然，如果非要抬杠说，奸商用绿网刷蓝漆，怎么破？
那我表示无能为力——只要不是高楼，脚手架原本就没有强制规定，你非要绿黄瓜上刷蓝漆，多半是闲的吧…
遗憾的是，此次香港火灾的7幢大楼尽管高达31层，但都是采用绿色防护网。因此火势蔓延速度极快。是解释得通的。
耐人寻味的是，一个传说在香港市井与网络间游走：
（大火时）燃烧的不是竹架，而是山东制造的安全网，安全网应该是阻燃的，但它不是。
浩克山东无辜躺枪。
话说，施工方和业主不采购阻燃安全网，这是钱没到位的问题，为什么非得反过来甩锅绿色安全网不阻燃？
负责安装外墙物料的工程公司也感到心累，明明去年香港劳工处在回复市民来信中就已经直接表示：
棚架上装置的保护幕（防护网）的作用是限制物件堕下的范围，保护人们免受堕下的物料、工具和废料击中。根据现时劳工处所执行适用于建筑地盘的安全条例中，并没有涵盖关于棚网或任何物料的阻燃标准…
所以，出事前一味地压低成本选用绿网，出事后怪罪绿网不阻燃，这是什么情况？
更令人难崩的是，11月28日下午，港府发言人称，初步化验宏福苑棚网保护网达阻燃要求，但包围窗户的发泡胶板高度易燃。
于是，罪魁祸首似乎被锁定为发泡胶板。它的主体成分是聚氨酯材料（和沙发、床垫的是同一类材料），燃点只有220℃，且燃烧时产生大量有毒的烟雾，危害极大。
正如香港执业安全师学会会长李光升所述：
工人用发泡胶堵塞通风口和窗户，说是在刷油漆时防止灰尘进入室内，保护玻璃。这错得很离谱，简直是没有安全概念！
就这样，按照港府最新表述，宏福苑社区失火的初步调查结果是，底层围网最先失火，经发泡胶板的助燃，快速蔓延至高楼层及其他楼宇，加之高温令竹棚燃烧，烧断的竹节飞堕，加速了火势，并加大了消防施救难度。
这个结论看起来符合逻辑，但正如香港理工大学副教授黄鑫炎向外媒所述（原文是英文，转译为中文，故而存在“翻译腔”）：
竹子肯定是易燃材料，尼龙也是…但不一定是直接原因…其实，起火原因并没有那么关键，因为建筑物本就应当设计为可应付随机火灾事件。但是，没有建筑是被设计成应对如此迅猛火势的——如此快地在外墙蔓延，如此快地烧向室内和临近的楼宇。
简单地中译中，黄教授的疑惑是：
宏福苑一共有8幢楼，为什么1座楼失火，火势就迅速地蔓延到其他的6幢。这其中，除了外墙装修材料的诱因，是不是存在建筑设计的重大弊端呢？
不幸的是，这个猜测居然是对的，甚至还可能是“小小的失火，引发大大的火灾”的关键因素。
而这个故事，又要从香港楼市的历史说起。
❸ 港城旧事
在火灾发生后的24小时，邬婆婆拒绝了去儿子家等待的建议，她与牌友坐在宏福苑旁边广福邨的平台，默默地看着火灾现场。她说她不能走，这个屋子她住了42年，她要坐在这里看着大火熄灭：
它平静了，我才心安。
不可避免地，空气中残存的烟火气味总是让邬婆婆想起艰难置业后颠簸不测的命运。正如她从1984年刚一走进草草完成硬装的房间，就已经察觉出的危险味道，以及悲剧气息。
上世纪70年代的香港，正处于第一次经济转型的黄金期，制造业占GDP比重高达30.9%，纺织、服装、电子、玩具等轻工业产品出口占比达81%，跃升为“亚洲四小龙”之首。
从事后看，这一黄金发展期得益于两大历史机遇：一是全球第三次产业转移，欧美将劳动密集型产业转移到东亚，而香港利用自由港的地位、英联邦市场免税权，成为理想的产业承接地。二是内地的支持。例如通过“三趟快车”和东深引水工程，保障了原材料与民生供给，为轻工业的发展提供了坚实的基础。
但在当时，港府当局、社会精英、普通民众都洋溢着一种“我们不一样”的自豪感，认为一切幸福都源于香港的特质，一切的奇迹都由双手创造，认为超速增长将是常态，认为明天会更好——当你了解《狮子山下》背后的故事，你就了解了这段历史。
但当欧美完成被迫的去工业化进程，在金融化与高科技转型中展露峥嵘的时候，香港依然沉湎于劳动密集型产业与外向型经济——精英们没有意识到，也没有动力去追逐最前沿的动态。
既然出口牛仔裤可以带来稳定而充沛的利润，为什么要费钱费力去玩高科技？我就喜欢被动！
于是就等到了铁拳的落下。
1974年《多种纤维协定》实施后，欧美对香港纺织品设限，倒逼其产业升级——从纯棉转向混纺、化纤等高附加值产品，电子业则从组装转向元件生产。
但港英政府奉行“积极不干预”政策，不拿出切实的政策与真金白银支持技术更新，致使制造业升级转型失败，依然停留在劳动密集型。
事实证明，70年代的最后几年，是香港完成华丽转身，从“亚洲四小龙”跃迁至“发达经济实体”的最后机会。等到1978年中国大陆改革开放之后，香港制造业转移到珠三角，一切的宏大产业叙事就已经破产了。
港英当局需要寻找新的发展模式。于是，房地产逐渐取代外向型实体经济，成为香港GDP的最重要引擎。
在当局默许下，大批房地产公司趁着史无前例的经济上行期遽然发力，通过证券市场筹资发展（例如仅仅在1972年，就有新鸿基、长江实业、新世界发展同时上市）、大干快上。
短短五年（1976-1981年），香港的地价涨了7倍，楼价涨了3倍。
为了缓解居民收入增速远低于房价涨幅的结构性困境，地产商天才般地推行了“卖楼花”的期房制度，极大地降低了居民置业门槛，刺激了房地产市场的需求，也造成了尖锐的社会矛盾。
尤其是80年代利率飙升后，普通家庭供楼压力巨大，富裕阶层又因为中英谈判的不确定性而观望，香港楼市出现“有价无市”的危险局面。
大聪明的港英当局开始发力。但他们既不想刺破房地产的泡沫（将牵涉供地价格、印花税等切身利益），又不想通过产业扶持和税收优惠提高居民收入、为滞胀中的楼市提供真正的支撑。
他们推出了“居着有其屋”计划与“私人机构参建”计划，与房地产商合作，以低于市价向中低收入家庭及公屋住户出售住房。
果然，世界上一个巨大的草台班子，精英们的这一系列操作，古今无不同。
总而言之，在港府眼中，能逆市撑起楼市、承当接盘侠重任的“中等收入家庭”数量有限，而且头脑灵活，收割不易，真正值得期待的“新韭菜”，正是“公屋住户”。
在介绍“公屋住户”的特征之前，有必要了解一下香港的住宅类型。
香港的住宅分私营楼宇、丁屋、公营房屋三个大类，私营楼宇属于商品房；丁屋是新界男性原住民后代根据“丁权”申请兴建的小型屋宇，类似于大陆农村的宅基地自建房。
公营房屋由政府全部或部分资助，又分为居屋和公屋两个类别。
公屋的产权属于政府，廉价租赁给合乎资格的香港居民群体，收取的租金约占住户每月收入的10%，所得租金的一部分用于楼宇管理费。可见，公屋是一种社会福利，大约相当于大陆地区的“政府廉租房”。
因此入住公屋的住户，其家庭收入、大额支出均受到监察，且禁止住户闲置、转租、商业运营，并且，租户只有居住权，是没有产权。尤其是户主去世后，其配偶通常有优先租赁的权利，但子女却没有优先权。
在人口爆炸的香港，公屋的限制条件，必然引发一系列现实问题——无论从安全感还是长远发展看，公屋都不具备“家”的内涵。
而公屋住户的申请人向着已婚、高龄、有稳定工作的中低收入家庭倾斜，他们是最传统、最遵纪守法的公民，是银行最爱的优质房贷客户，也“make 香港房地产 great again”的基本盘。
香港当局试图吸引公屋住户去购买的居屋，是“居者有其屋计划”（Home Ownership Scheme）的简称，居屋是由香港房屋委员会开发，再以市场价五折的价格售卖的公营房屋，但有产权，居屋的性质类似于大陆地区的“经济适用房”。
这次起火的宏福苑，就是 “居者有其屋”计划的首批试点。它于1983年建成，1984年开始大规模发售。
当时还在九龙海运仓库担任文员的邬女士幸运地中签，与丈夫一起 搬入了人生第一套，也是唯一一套的住房。这里承载着她关于“家”的所有回忆。
然鹅，关于居屋的回忆中，不一定都是美好的。
由于居屋的售价仅有同类商品房的50%，开发商在设计、建造过程中，自然竭力利用空间、压低成本。
例如火灾发生后，《扭腰时报》一篇报道的开头是这样的：
在香港，楼群密密匝匝如同书架上的书本，这座城市的数百万居民就在高楼里睡觉、吃饭、工作，一场滔天大火让住在高楼里的人无处可逃的威胁一直存在。
又由于类似于“经济适用房”的性质，宏福苑的主力户型是30-40平米的小户型，每个楼层的住户数量较多。因此宏福苑的俯视结构图是一层八户、电梯与楼梯居中的“弹性十字型”结构。
为了保证每个家庭的通透性与采光，该设计很体贴地让户型之间错位对望，并让每户人家在风口处都开一扇窗。香港人把这种户型称之为：
八面来风。
“八面来风”户型让容积率超高的楼房不那么压抑，从宜居性角度看是很好的设计。
但从安全角度看，结论就不那么乐观了。
户外运动爱好者在野营时经常遇到一种怪模怪样的木头墩子，它是一种在圆木上切成四个口，再从中间点火燃烧的原木篝火。
这种既是柴也是灶的装置，利用了 “烟囱效应”，即垂直的中央空腔木材在燃烧后，受热膨胀的空气密度减少而上升，使得空腔内部形成低气压，主动从圆柱体底部吸入外界冷空气，从而加剧内部燃烧，并将高温火焰和烟气从顶部高速的喷出，最终保持全程的高效燃烧。
这种装置最先由芬兰人发明，但却是由瑞典军队大规模推广应用，因此俗称为：
瑞典火炬。
现在，让我们回想一下宏福苑的“八面来风”结构：
四个居民单元（两户为一组，共四组）类似于瑞典火炬的四个柴墩，俩俩相对的通风结构神似“十字形”原木切口，中间的电梯井及楼梯，恰巧构成了瑞士火炬的中空结构。
于是，当楼层外侧装修单元被点燃（不管是泡沫胶面、绿色防护网、竹脚手架被点燃）后，火势引发冷热空气交换，形成“西北-东南”或“东北-西南”的强对流，然后风随火势，进入中间的空腔…
按照公开披露的资料，宏福苑的火势是从底层（一说是地下，一说是第七层）开始的。想象一下宏昌阁第七层的电梯井失火后，热空气上升，被动吸入底层的冷空气补充，加上绿色塑料网的助燃，以及竹架燃烧后剥落、溅射…
一只特大号的瑞典火炬就形成了。
因此不难理解，为什么700多名消防员，100多条水喉的不间断操作，依然扑不灭火势！
这个世界的叙事线兜兜转转，终究还是回到了“炒楼”的历史轮回。
真是一个缺乏想象力的悲伤故事啊。
❹ 看不见的城市
宏福苑的一把大火，烧光了一切关于城市文明的浪漫幻想，把一个非常现实的问题摆在大众面前：
出于节约成本的冲动，或是贪婪的原罪，高层低价的商品房存在先天的不足。而更悲催的是，高层、超高层住宅的维护成本是很高的。在这批商品房走向生命周期的晚期时，还能保持高强度的检测和高质量的维护吗？
以宏福苑为例，长达40余年的楼龄，“八面来风”的易火体质，经由港府的“强制验楼计划”，先后启动了15次大维修，总工程款达到：
1.80亿元（港币）。
而最新一期的维修工程（即重整外墙）更是耗资超过3亿，摊算在1984户家庭上，平均每户需缴纳16-17万元。
对于宏福苑市值400万港币的房子，以及中低收入家庭为主的业主来说，这不是一个小数字。
所以维修论证、开工的过程中，伴随着“应省尽省”的异样声音，也是很正常的事。甚至于，这也是火灾发生后，警方发现诸多装修物料低于标准的诱因。
那么问题来了：
其他国家和地区的老旧高层住宅，能不能在维修过程中做得比宏福苑更好？
（此处省略147字）
让我们把目光从香港转向越南。
经历了2023年房地产危机后，越南借着加入CPTPP、TCEP的东风，经济开始复苏，房产再度上涨。胡志明市二手房涨幅为30-40%，河内的二手房涨幅超过100%。
然鹅，在大好形势下，越南三大十中全会（2024年10月召开）通过的第97-KL/TW号文件 “在2025年全国携手消除危旧房”，结论依然不及预期。
例如从2025年上半年起，越南官方陆续报道危旧房改造的进程与目标。
为了推进这一目标，越南财政部提交了新方案，决定拿出2024年中央财政一般性支出的5%，用于消除危旧房的方案。
本着“缺啥补啥”的朴素原则，我们得以窥见这个问题的迫切性、必要性与紧急性。
近20年来，越南的房地产弯道超车，走过了资本主义国家数十年上百年的老路，吸收了包括卖地皮、卖楼花的现金经验。但因经验不足，难免走上一些弯路，例如未能吸收“住宅专项维修基金”的配套方案，以至于常态化老旧高楼维修陷入停滞，不得不等着“消除危旧房”改革方案的惠及。
但有些老旧高楼，可能等不到阳光的照拂了：
2025年9月，河内市一幢9层楼的公寓不慎失火，造成40人死亡。
看到这里，我不由得深深地吸了一口气：
还好这一切，只是发生在越南。
所以，如果说香港老旧居民楼的失火是一个彻头彻尾的悲剧，围绕悲剧进行的各种讨论，大多是有意义的。但最重要的肯定是环视四周，吸取教训，防患于未然，而不在于论证哪个城市、哪种制度更为优越。
在某种程度上，老旧的高层住宅是城市化的历史遗留杂症。病灶既然存在，就一定会默默地发作，而承担这个问题的群体，往往是风险承受能力更低的群体，是想说而说不出来的群体，是这个社会中沉默的大多数。
所以，在治疗城市病之前，你首先得有直面它、正视它的勇气，以及常人应当具有的同理心。
就让这一切无所遁形吧。我们不应该生活在卡尔维诺所描述的采拉（记忆之城）：
记忆的潮水向前涌动，城市像海绵一样把它吸干而膨胀起来。描述今天的采拉，就应该包含采拉的整个过去；然而正如人们不会回忆起痛苦的过往，这座城市不会轻易泄露它的过去——它只会把它们像掌纹一样隐藏起来。
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