先说结论：所有的，注意，是所有的房地产公司，未来都只有一条路，就是被央企或者强力国企吃掉。
未来只有两种房地产公司可以存活。
一种是边缘地区拿了抵债土地不得不硬着头皮加码自有资金，再求爷爷告奶奶借点钱开发降价销售试图挽回一点现金的草台班子。
从2020年开始，高周转地产公司都在不停的消失，特别是民营资本和当初下海捞钱的玩票公司。
其中不乏地区龙头企业。
云南的俊发，死透了，重组了又活了。
浙江的祥生，从进icu到死没多久。
更不要说那些还在挣扎的，比如融创、碧桂园。
很多人觉得恒大是拉开帷幕，其实不是的，皮带进去之前曾经国内top50的房企已经死的死残的残。
除了这些专业的，还有一堆来捞钱的也砍掉了地产业务，或者极大收缩，处理完资产就拜拜的。
这里全是些跨界品牌，什么美的格力首钢啥的，那个年代但凡是个大公司都可以搞地产，有现金有关系有路子有债务有银行支持有领导关照，理由简直不要太多。
现在这些也基本退出舞台了。
再然后是各地城投、从区一级往上数，自己搞开发的，合作开发的，专注二级市场的，搞文旅的……
现在也基本没有当初的声势了，除了一屁股债以外还有一屁股纪委监委的事。
到了现在，可以确定的说，下一批退出的玩家已经到了部分国企地产和小央企地产公司。
就算不会彻底退出，也不会再有什么波澜了。
留下的都是谁呢。
大家看一看现在一线城市的销售榜单就知道了。
比如北京，1-10月克而瑞全口径销售前十名分别是
越秀，广州国有企业
华润，央企
中建智地，央企，中建100%控股
中海新城，央企，隶属中建
招商蛇口，央企，招商局集团旗下
中国金茂，央企，中化集团旗下
北京城建，北京市属国有企业
北京中海，央企，隶属中国建筑旗下中海地产
建发股份，国有控股企业，隶属厦门建发
保利，央企
就算是上面这些大企业，现在也在收缩三四五六线城市业务，甚至和万科一样只做一二线城市。
好歹是给三四五六线城市没来得及下车的其他国企央企一个机会。
什么机会呢？
分食死人，哦不，分食土地的机会。
也许再拖一拖，未来三四五六线城市左手倒右手也撑不起土地价格的时候，那些分散在全国的土地就能以一个“合理的”价格被瓜分。
除了少数可能落入一些小公司甚至个人手里外，大部分应该还是留给有无尽现金的央企。
正好那时候一二线城市玩的差不多了，三四线城市地价下去了，还能赚点钱。
当然，以上全是我个人猜测，和现实世界发生的事情完全无关。
我只是觉得吧，同样是借新还旧，有的企业就能无限借钱，连展期都不需要，有的企业几个亿就逼死了，连割肉求生的机会都没有。
万科在业界长期都是负债率优等生，现在其实也是。
但是没办法，万科也借不到钱。
在以土地财政驱动的中国房地产市场里。
国有资本才是永远的神。
张家界那句话很多人现在才听到，其实早就已经是房地产行业里的老黄历了。
地方政府、国企央企、银行、本质不都是一家吗。
“因为想着肥水不流外人田，就自己来做了。”
万科未来的结局，大抵也如此。