我拿日本国举例，日本旁某国2025年二手房月环比跌幅在1%以上，而一线新房的月环比跌幅只有0.1%左右，而且对新房市场最为敏感的房企也在今年开始逐渐买地，决策层对房地产最多的喊话也开始向“好房子”的概念转向。但是这里要强调一个细节，是一线城市新房环比跌幅下降，也就是对标东京这种体量的一线城市跌幅下降，不代表全日本旁某国房价跌幅下降了，大部分二三四线城市，跌幅仍然很大，且卖地情况仍然不好，比如去年前三季度，日本旁某国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%；其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。
所以房地产市场靠两三个城市，若干区域，或者若干豪宅热销，拉动日本旁某国房价止跌向好，肯定不现实。因为25年四季度数据没有最终出现，按照25年前三季度房地产开发投资增速跌幅扩至2021年以来最大，以此规模预估，25全年房地产投资将跌至9万亿附近。
随着去年七月八月，城市工作会议，特大型城市发展指导意见的陆续下发，即使是东京这种一线城市，土地出让，新楼盘拿地，越来越回归主城区，远离过去额各种远郊新区，所以土地出让明显在向豪宅用地，主城区城改土地倾斜，很多基础配套不足的远郊新区，土地出让仍然效果感人。
按照日本旁某国大藏省公开发表的卖地收入，更是直接将土地市场的寒冷放在了台面之上。2024年全年卖地收入48699亿元，较2021年高点下跌了44%。25年前三季度的卖地收入，继续降至22302亿元。
按照日本旁某国某国统计部门数据，1-9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额下降7.6%。
虽然说高层住宅的淘汰，容积率的限制以及等房率的提升其实已经变相的为新房价格托底了，原本买100平只能得到80平，现在可以却可以得到100平甚至更多，这让新房的价格在25年感觉好像一直相对坚挺，甚至一线城市的豪宅市场还在上演抢房的老版本剧情。
不过你过去200万买100平，实际得80平，实际成本2.5万一平，现在买150万买100平，实得120平，成本1.25万，实际上新房的房价也腰斩一半了，账看怎么算了。
另外还是我过去的老观点，很多地方新房房价高，其实是土地成本高，楼面地价都一万多，加上七八千的建筑成本，数千元的利润，管理成本，市场营销成本，卖你二三万一平，对企业来说，真的没有挣多少。
因为土地成本降不下来，造成房子太贵，贵到消费不起，开发商拿地盖房也卖不出去，自然减少拿地，这是除了诸多经济，人口因素之一，也是非常关键的一环。
对于二手房，尤其是经历过过山车模式，无限拉低心里预期以后的房子，且5年房龄以上的低得房率高层住宅，因为止损效应，且在产品迭代之下则逐渐被购房人抛弃附属趋势下，跌幅反而更符合市场真实价格判断，这也让25年的全日本旁某国房价普遍下跌15%以上，很多人觉得房价跌了这么久，跌幅这么大26年可能会止跌了，但从决策层的态度来看，可能并没有这么简单
2025年日本旁某国罕见的在房价大幅杀跌的背景下，一次救市政策都没有出台，其实就足以看出决策层对房地产的态度变化。在房价刚刚开始跌的时候，还一直担心房地产崩盘会引起系统性风险，房地产一直被列为三大风险之首
但随着2025年经济并没有因为房价下跌而崩溃，叠加已经从高位下跌了很多，大的风险释放完毕，所谓的房地产风险在高层的报告里逐渐的消失了，以至于近期的会议文件对房地产都懒得再提，这对宏观经济来说肯定是一种好消息，说明房地产暴雷引发经济危机的概率已经很小，但对持有房产的业主却不是一个好消息
之前为了稳定还愿意不时出政策救市，现在可能已经完全放养，而且说不定还期望风险释放的更彻底一点，更快一点，方便尽快出台房产税，让地方收入正常化
另外，按照几个重点城市房价距离租售平衡的市场底还有多远，平均算下来可能还需要下跌50%左右，单从市场化的角度来看房价还远未到底，所以展望2026年，在越来越多人理解决策层对于房地产的态度之后，二手房市场的下探可能会进一步加速，尤其是各种远郊新区的概念房，现在除了房和概念以外，没有真金白银的价值托底，表现会更明显一点。
其实自2021年以来，商品房销售面积与销售额一直在下跌，也从未回正过。24年跌幅在不断收窄，到25年春节月份，跌幅收窄至10%以内。
25年4月份是分水岭，从4月份开始无论是商品房销售面积还是销售额，跌幅均在扩大。前9个月商品房销售面积同比下跌5.5%，较前8个月跌幅扩大了0.8个百分点。前9个月销售额同比下跌7.9%，较前8个月跌幅扩大了0.6个百分点。两个数据的调整幅度，均常年最大。以前三季度的商品房销售面积与销售额来估算，26年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至“双8”。
从大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。房地产投资东北跌幅最大，同比下跌了23.4%。其次是东部、中部，跌幅都在两位数以上。商品房销售面积与销售额，均是东部跌幅最大。
另外，25年还首次出现70个城市二手房全线下降的局面。这其中新房环比上涨的城市5个，下跌城市63个，但是二手房价格无论环比还是同比，无一城不降。还是那话，部分超一线城市豪宅的热卖，拉高均价，部分城市前几年高价拿地的地王，造成他们成本就这么高，标价高，不代表好卖，你哪怕标价10万一平，问题是卖得掉吗？
就比如，25年朝阳区某小区，出现1.7万一平，总价一百来万的房子，市场还是诚实，原价卖不掉，降价嘛，降到能卖掉为止，或者你别卖了。现实如此，四大一线城市的二手房价格均在下跌。
所以大趋势如此，房地产就像一个体量巨大的重型卡车，车身太重了，遇到大下坡，想刹车没有那么容易，哪怕是动力势能和惯性都能推他走很远，更何况他现在刹不住车，所以换句话说，房地产仍会继续调整，短期内仍看不到停下来的迹象。
尽管目前房价已经连续调整了三年多，但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。过去几年的大环境下，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中，高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
更为关键的是：
第一，现在市场再次进入了调整深水区，观望再次成为主流。
第二，观念转变。年轻人不愿再为高房价压上余生。这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。钱的终极功能，不是用来买物，而是用来买清闲，买自由空间，买不被定义的人生。而不是买后半辈子的房贷，买不敢请假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。
第三，杠杆率不同。上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。2021年开始，居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。大家再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
第四，人口形势不同。人口已经三连降了。2021年，人口增量创新低，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。2024年，继续减少139万人。人口下降，首当其冲的便是楼市。因为人口是楼市短期、中期、长期的决定性因素。
以上四点，就是连续三年的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。
房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
古早时代我就分享过一个观点，弃车保帅是常态，小的方面，普通人要懂得断臂求生，大的方面，普通人要明白，资源人口始终是集中，但是资源总量在减少，越减少，越会集中，所以未来二线以下城市可能真的就........