如果问，有一个游泳池，容积为100立方米，一根进水管，每小时进9立方米，一根出水管，每小时出10立方米，问：几个小时能把水池灌满。
这个题目，小学生也会算，答案是永远灌不满。
原因很简单，出水比进水快！
现在的万科就是这个游泳池，卖房的收入是进水，有息负债的本息是出水。那么，这个“进出水”情况是怎么样的呢？
先来看“进水”。
2025年1-6月，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，两者同比下降幅度均超40%。
毛利率方面，房地产开发业务的毛利率为8.7%，尽管较去年同增加1.46个百分点，但仍低于行业水平。
以头部房企为参考，鉴于目前多数头部房企仍未发布2025年中期财报，参考2024年末数据：保利发展房地产销售毛利率为13.85%，华润置地销售业务毛利率为16.8%，建发国际为13.3%，同期万科该指标为9.53%。
所以，在进水这方面，是大幅度下滑，且盈利能力这一块，远不及同行。
要知道在最风光的2013年，万科的毛利率高达32.14%。
再来看“出水”。
截止2025年中期，有息负债合计3642.6亿元，占总资产的30.5%。其中，一年内到期的有息负债1533.7亿元，占比42.7%，而目前万科手上现有的现金及现金等价物仅剩余693.48亿元，缺口高达800多亿，相当大。
尽管深铁今年分多次向万科提供了借款，累计接近260亿，但与庞大的资金缺口对比，不能说杯水车薪，只能说远远不够。
这里有个更直观的数据。说营收是进水，这并不太合理。毕竟，各种运营成本还没有除开。用利润还债，这才是正确的方式。从营收和营业成本来看，是典型的“入不敷出”
因为房地产市场的走弱，房价降了，手里的土地储备也贬值了，报告期内（2025H1），万科计提各类减值准备合计54.49亿元。
截止2025年中期，万科未结算的待开发项目、在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米。
按理说，目前的这种情况，一方面欠了大笔的债，另一方面手里还有大把的土地，万科应该着手把手里的土地储备开发完，再想其它的心思。
但是，万科拿地的脚步就没有停过。
仅今年8月份，就分别于武汉和三亚各拿了一块地。
7月份，在大连拿地。
6月份，在武汉拿地。
……
总之，就没有停过。
可能是想买优质地块，卖出更好的价格吧。
但谁又能保证房价不进一步下跌呢？
二手房的环比走势说明了一切。
为什么深铁多次向万科输血呢？
毕竟，深铁作为万科的大股东，在“宝万之争”中救下了即将被吞并的万科，也吃到了不少万科的红利。
从接手万科后的五年里，累计分红约192亿。
万科和深铁也算是“一家人”了。
不过，亲兄弟也要明算账，深铁不是无偿帮助万科，是有利息的，利率为2.34%，要高于国债的利率水平。
从这也能看出，万科这是在借新还旧，也就是化债。
但话说回来，万科的“造血能力”不恢复，输多少血也没有用，就是一个无底洞。