先来看今年6月份的70城房价，北京、上海、广州、深圳同比分别下跌1.8%、1.3%、5.9%、2.8%，环比分别下降1%、0.7%、0.7%、0.5%。

这组数据可能不太明显。可以看一下去年同期的数据。

北京、上海、广州、深圳同比分别下跌7.8%、6.3%、12.4%、9.5%，环比方面，北京上涨0.2%，上海上涨0.5%，广州下降1.5%、深圳下降1%。

广州的房价在去年这个时候下降了两位数，深圳房价下降幅度接近10%。甚至超过了很多三四线城市。如果再结合高房价来看，一线城市的房价随便一跌，一年时间就轻轻松松跌掉了三四线城市的一套房。

为什么广州的跌幅最大呢？

这与广州的经济发展有关。

广州GDP从2023年的30723.56亿元增长至2024年的31032.5亿元。四舍五入，约等于没有增长。

尽管今年上半年广州的增速有所回升，为3%，低于广东的4.2%，全国的5.3%。

更深层次的原因是什么呢？

广州在过去十分依赖于房地产，根据广州统计局公布2016年广州市国民经济和社会发展统计公报提到，2016全年完成固定资产投资5703.59亿元，在2016年，房地产业是占2763.31亿，占比约为48.4%，后面虽然有所减少，但仍然占比很高。

另外一方面，是广州产业支柱之一的汽车产业的溃败。

2024年，中国品牌乘用车销量暴增23%，新能源车狂飙35%，而广州的合资车企却在燃油车里“死磕”。

广汽集团财报显示：轿车、SUV产销量两位数下滑，全市汽车产量同比缩水20%至253万辆。

“房”和“车”的双线溃败，才有了广州的现状。

网上甚至有一种说法，要把广州从一线城市除名。

那么，一线城市“房价永远涨”这个观点就过时了吗？

这里要纠正一个概念，“房价永远涨”表达的意思是房子能够保值增值。

更准确的说法是，一线城市核心地段的房子能够保值增值，跨越经济周期的保值增值。

这就涉及到另外一个概念，那就是通货膨胀。

比如，在计算实际GDP的时候，会把通胀考虑进去。当通胀为正时，实际增速就低于名义增速，当通胀为负时，实际增速就高于名义增速。

也就是说，在通货紧缩的情况下，房子可能会降价，只要降价幅度小于通胀系数，就实际了保值增值的效果。

再来说这个核心区域的问题。下图是去年12月份北京各区域的房价变化情况。从图中不难看出一点，核心区域的价格逆势上涨，但周边区域的房价普通下跌，部分区域大跌。比如昌平下跌2.26%，延庆下跌3.37%。

也正是因为核心区域的房价更稳，所以，一线城市在楼市松绑的操作上，先放开的是外围区域的限购，因为这些地方的房价下跌得比较厉害，也是拉低房价均价的主力。核心区域则一直保持着收紧的状态。

半年过去了，情况发生了哪些变化呢？

北京的核心区域房价居然领跌了！

现在应该知道为什么北京在一线城市中环比下降幅度最大吧。

本着周边向核心聚集的规律，核心区域房价下跌会向外围传导开来。这里大胆预测一下，北京离完全放开限购不远了。

再来看广州的情况。

广州的核心区域同样也“破防”了。

深圳目前还好，核心算是保住了，但其它区域同样不乐观。

目前没有上海的相关数据。粗略估计，应该和北京差不多。

为什么一线城市的房价也下降这么厉害呢？

这真的与一线城市的房价虚高有关。

无论是从房价收入比，还是从租售比来看，一线城市都远超国际大都市的平均水平。

有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间，但国内城市房价收入比普遍在10以上，很多国内城市的房价收入比已经超过一些国际大都市。一线城市甚至超过30。

纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11。北上广深的房价收入比分别为33、44、37、32，我国一线城市的房价收入比遥遥领先，远超全球核心城市。

但比东京的经验来看，核心区域的房价可能会下跌，但最终会涨起来，只要持有，就能跨越经济周期。

大部分制造业也被东莞，惠州慢慢分走，经济地位只会不断下滑...