讲话水平是真的高，把很多问题尽量用大众听不懂的话讲出来，新形势新态势，本人到觉得应该把一些经济问题以更朴素直观的方式来讲给大家，我总结了一下：

1）高速城镇化到头了

我国常住人口城镇化率达到67%，之后就不太可能以10年10%个点的速度进程，2015年恰恰是涨价去库存开始，挖掘的本身就是有能力进城的最后一批家庭，尤其是2018年以后的年轻人，也是最悲剧的一批，好事一个没赶上，高房价高利率高烂尾风险，即便如此，把钱掏出来的目的达到了，至于房子质量和交付，这几年看下俩还真没那么紧迫。

之后的城镇化率也会提升，但却是一个 被动的过程，农村空心化以后，非城镇化群体主要是中老年人，且农村的预期寿命显著低于平均，也就72~73左右，等这辈老人逐渐老去（题外话，这几年农村最热的行业是丧葬，且高速老龄化才刚刚开始），城镇化率中的农村人自然的消失，推动城镇化率提升，但不能因为这种被动城镇化而得到房地产需求潜力的结论，这是显然的逻辑谬误，你总不能指望七老八十的去背负三十年贷款。

2）二手房市场成为房地产市场的主力

过去盖得房子不是不够住，人均面积不等于人人能住上房子，哪怕是租赁也是如此，出现了大量的空置，你去城市边缘看看晚上的亮灯率，都不说现在压在房企手里的土地和房子存量。去库存越去越多，之前就有人说房企拿地下降就会很快带来供给稀缺，这都三年多了，还没发生，反而存量越去越多，需求下降，还被风险更小，更愿意降价的二手房分流，过去拍的土地也在进入市场，而需求大幅下降（较高位快到膝盖了），可不就是库存越去越多么。

未来如何建立更完善的二手房流通制度，尤其是信息登记和透明上非常关键，增量转存量大家是不是想到一个事，那就是土地财税模式向房地产税的转化，且不说短期内收不收，二手房市场的信息透明是房地产税的数据依据基础，你不可能在卖的时候尽量的高，而交税的时候又要房价尽量的低，从现在的持有成本和库存来看，房地产税不仅不会增加购房者的负担，反而会迫使更多的空置房屋流入市场，比如再降价10%~20%，足够覆盖很长周期的房地产税。

3）提升房地产标准

这个讨论很多次了，其实就是所谓的“好房子”政策，也就是通过更改设计标准，让同样的登记面积具有更好的居住环境，主要是两个：

公摊面积减少，实际得房率增加，变相的降低实际均价，如果房价不变，公摊降低10%，那么意味着实际均价降低10%左右（比例有误差）

层高抬高，不止是二维的实际的房面积增加，也会增加三维空间上的体积，让居住环境不至于太压抑。

这个问题其实是当下可以在不增加太高预算的情况下给出的方案，反正房地产建设成本就2000千~3000块钱，政府修改规则计算容积率，没有任何损失，房企一平米能多几百块钱的预算，但房子实际得房率显著提升，即便70城统计上新房价格上涨，实际上反而下降了，对于二手房具有一定的空间优势，购房者花一样（更少）的钱住上比以前更舒适更大的房子，多全齐美，背刺的当然是老业主了，这也是现在的常态么。

但是，大家有没有发现，有让利，但不多，还是属于高高在上的施舍态度，从2020年都知道的特色预售制灰犀牛问题，撞到现在，撞得数百万人家庭破碎，依旧没有改革，三个利益共同体还是不愿意承担一点风险，正如文中所说，房地产的高速需求时代已经过去了，特色预售制即便过去有一些积极贡献，但现在根本不着急了，没必要高杠杆高周转的同时，把风险全部丢给购房者承担，要么取消预售制度，要么放在购房者可以监管的公共资金池子，明确责任归属，出了事要能找到负责人，还有人为此承担责任，土地出让金和银行贷款延迟支付，等房子交了你再分钱，否则根本无法形成博弈，最基本的质量和交付也要靠施舍，就这还有人唱赞歌：“都在努力的保交楼，你还要怎样？”，底线是有多低。

此外，另一个存量问题就是物业费，也应该形成博弈机制，不是你说多少钱就多少钱，应该有市场化的，业主有选择的承包机制，什么服务，什么价格，搞得和黑社会一样，这可是个长期的香饽饽，别也搞臭了，都不求什么奉献精神，居民花多少钱，卖多少服务这种最基本的市场行为总该满足吧，个人觉得现在的房地产改革最重要的是形成力量博弈而非施舍，要让花钱的人能够参与监管和决策，尊重市场芸芸大众的声音。

头部7个城市郊外以及其他城市估计要开搞

别墅小区了

努力存钱

希望早日能换上东南向的小别墅

嘿嘿