谢邀。
大城的购房门槛有点像彩礼。
成交量越萎缩、门槛越低。
我个人觉得底部还看不准，因为最近不良资产收购有官方身影。
不良资产就是趁恐慌低价时买入，然后运营一下，赚回升差价。
这种操作在放缓或下行周期里本来很正常。
但今年感觉比较怪的是：很多国家队在买。
而且买的不止是农林矿路桥港，有很多是买楼。
这里有个点：楼的金融溢价是容易高于基建的。
基建估价格，看有多少人用；楼估价格，看有多少人买。
你趁低价时买具有二三十年运营价值的资产，很河里。因为就算人口下降，二三十年内总量还能基本维持，基建还是有人用。
甚至可能因为类似东京虹吸那样，部分大城的基建更值钱。
但楼就真没必要，大城的楼比小城的楼，建安成本无非多个一两千。作为买家，剩下的价格空间你都可以看成是水，可以被下行压力给挤出来。
除非出发点不止是买家，也是卖家。
毕竟今年前5个月宅地成交宗数同比下降28%、对应建筑规划面积下降8.1%。
这时候国家队下场，哪怕明知楼价还能跌、从省钱角度完全可以等一等；
但为了稳价、主动形成底部，直接掏钱把不良资产价格水位给买出来。
所以一边是交易规模在缩小，但另一边成交总价反而上升12.1%。
外界解读是大分化下资金仍然谨慎看好一二线，这点咱不反对。
只是个人觉得这波看好里有比较强的官方推动，推动的持续性还不确定。
但至少从侧面说明：部分地区的真实交易量已经足够差到让官方来间接救市了。
至于广州，那属于早早放下大城包袱，能吸则吸。
广州去年一堆去门槛操作后，今年交易量还行，一季度一手网签面积增长17.7%、二手27.6%。
库存去化周期14.3个月，安全圈内。
发财是别指望，但能支撑化债需要的回报率和现金流。支撑住这个，官家的投资才能下来更多。
现在就看北上跟多少。
想要在人口下降和化债两大背景下稳住大城的资产价格，说白了只能虹吸，一城兴而百城衰。
讲真，四五年前搞百城衰可能还有点道德压力，但现在大量三四线的以价换量已经失效。
今年前5个月，330城里，300城的宅地交易面积占比77%，但总价占比就44.5%。成交宗数下降42%、交易总价下降26.5%。
百城如果注定衰，那尽早抽出资金和青壮人口来支撑剩下的核心30城属于正常操作。之前的县域城镇化里明确以人口为政府投资标准、近期的社保原则上打通放宽，都算是政策铺垫。
最后，非刚需依然建议不买。
新房价格坚挺又咋滴了，年轻是你的资本，你五年十年后买今天的新房呗。
除了核心大城的核心区域，其余房子，少婚少育都会成为你的最大砍价助手。
三四线的胖友尤其不要被婚娃给逼得盲目上车，除非做好买了不卖的心理准备。
闲聊公号：王子君的碎碎念。